กลุ่ม “กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund/REIT/Infra Fund)” ถือเป็นหนึ่งในทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ เป็นกึ่งกลางระหว่าง “หุ้น” และ “ตราสารหนี้” ทั้งในแง่ของความเสี่ยงและผลตอบแทน


แต่โดยหลักการแล้วไม่ได้ต่างอะไรกับการลงทุนโดยตรงใน “อสังหาริมทรัพย์” ที่ผู้ลงทุนคาดหวังรายได้ที่สม่ำเสมอจาก “ค่าเช่า” เป็นหลัก ซึ่งกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์เองก็เช่นเดียวกัน จะส่งผ่านค่าเช่าคืนกลับมาให้กับผู้ถือหน่วยในรูปของ “เงินปันผล” นั่นเอง


ปีที่ผ่านมาถือว่าเป็นปีที่ไม่ดีสำหรับ “อสังหาริมทรัพย์” ผลกระทบจาก COVID-19 และยังคงส่งผลต่อเนื่องถึงปีนี้ ในช่วง 2 เดือนแรกของปี21 “ดัชนีกองอสังหาฯ (PF&REIT)” ปรับตัวลงไปแล้ว -10.76% ในขณะที่ “ดัชนีหุ้นไทย (SET Index)” บวกเล็กน้อย +3.27%


อย่างไรก็ตาม ถ้าเราลงทุนในมุมมองเดียวกันกับ “นักลงทุนสถาบัน” เชื่อว่าผู้ลงทุน “รายย่อย” เองก็จะสามารถบรรลุเป้าหมายการลงทุนได้ไม่ต่างกัน


วันนี้ ทีมงาน ‘Wealthythai’ มีข้อมูลที่น่าสนใจต่อมุมมองการลงทุนในกลุ่ม “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” จากนักลงทุนสถาบันมาฝากกัน

“นักลงทุนสถาบัน” ลงทุนกองอสังหาฯ...คาดหวังผลตอบแทน ‘เงินปันผลที่สม่ำเสมอ’ เป็นสำคัญ

เป็นอีกครั้งที่ต้องยกเครดิตให้กับ “นักลงทุนสถาบัน” ไว้เป็นต้นแบบการลงทุนให้กับ “นักลงทุนรายย่อย” นั่นคือ การลงทุนในกลุ่ม “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ของ “กองทุนประกันสังคม” นั่นเอ


ปัจจุบันกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในอุตสาหกรรมกองทุนไทยมีมากมายหลายหลาก และ “จุดด้อย” หนึ่งก็คือเรื่องของ ‘สภาพคล่อง’ ที่ทำให้ราคาในตลาดรอง (ราคาในกระดาน) มักมีความผันผวนค่อนข้างสูง และในบางกองก็ไม่มีสภาพคล่องในการซื้อขาย ซึ่งเป็น ‘อุปสรรค’ หนึ่งของการลงทุนที่ยังหาทางแก้ไขกันไม่ได้จวบจนปัจจุบัน โดยหวังว่า...รูปแบบใหม่อย่าง “ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)” จะช่วยตอบโจทย์นี้ได้

สิ้นปี20 “กองทุนประกันสังคม” ลงทุนในกลุ่มกองอสังหาริมทรัพย์ 20 กอง และในปีที่ผ่านมาผลตอบแทนของกลุ่มกองอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมก็ไม่ดีนัก ต่อเนื่องถึงปีนี้ในช่วง 2 เดือนแรกยังปรับลดลงอีก -10.76% แต่มองในแง่ “อัตราผลตอบแทนเงินปันผล (Dividend Yield)” เพิ่มขึ้นเป็น 6.22% ถ้าเทียบกับดอกเบี้ย “เงินฝาก” ยังถือว่าดีกว่ามากมาย หรือจะเทียบกับ Dividend Yield ของตลาดหุ้นไทยที่ 2.67% ก็ยังสูงกว่าถึง 3.55% เรียกว่า...ในแง่ของ Dividend Yield แล้ว โอเคเลยทีเดียว


“เมื่อราคาในช่วงที่ผ่านมาปรับตัวลงมามาก ทำให้ ‘อัตราส่วนราคาต่ำมูลค่าทางบัญชี (P/BV)’ ของดัชนีกลุ่มกองอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลงมาเหลือ 0.97 เท่า (ราคาต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี) ยิ่งทำให้เพิ่มความน่าสนใจไปอีก ในขณะที่ P/BV ของหุ้นไทยอยู่ที่ 1.70 เท่า หากมองด้วยปัจจัยพื้นฐานดังกล่าวนี้ ความเสี่ยงในขาลง (Downside Risk) ของกลุ่มกองอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันถือว่า ‘ไม่มาก’ นี่คือความน่าสนใจอีกประการเลยทีเดียว”


ใครที่ไม่รู้จะเลือก “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ไหนลงทุน การพิจาณากองทุนที่มี “นักลงทุนสถาบัน” เข้าลงทุนก็เป็นหนึ่งในตัวช่วยที่ไม่ควรละเลย เพราะนักลงทุนสถาบันมีการทำการศึกษา ทำการบ้านก่อนที่จะเข้าลงทุน หากกองทุนนั้นนักลงทุนสถาบันยังสนใจลงทุน นักลงทุนทั่วไปก็ถือว่าสบายใจไปได้ระดับหนึ่ง (แต่ไม่ได้การันตีว่า...การตัดสินใจของนักลงทุนสถาบันนั้นจะถูกต้องเสมอไปนะ...คนละประเด็น)

“COVID-19” กระทบจำกัดในกลุ่มโรงแรมและท่องเที่ยว...ให้มีการระบาดรอบ 3-4 ก็ไม่กระทบกองอสังหาฯ ในภาพรวม

ท่ามกลางราคาที่ปรับตัวดำดิ่งทิ้งตัวเช่นนี้ สำหรับนักลงทุนทั่วไปคงอด ‘หวั่นไหว’ ไม่ได้ แต่ถ้ามองแบบ “นักลงทุนสถาบัน” ที่ถือลงทุนเพื่อคาดหวังผลตอบแทนที่สม่ำเสมอตลอดช่วงอายุที่ลงทุนแล้ว จะไม่หวั่นไหวใจแต่ประการใด เพราะหากมองด้วยความเข้าใจแล้ว การลงทุนในกลุ่ม “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ไม่ว่าจะเป็น ‘กรรมสิทธิ์ (Free Hold)’ หรือ ‘สิทธิการเช่า (Lease Hold)’ ก็ตาม ถ้าถือครองไปตามระยะเวลาการลงทุนแล้วผลตอบแทนที่ได้ก็จะได้ตามประมาณการที่ทำไว้ในเบื้องต้น 


“คล้ายกับถือครอง “ตราสารหนี้ที่มีหลักประกัน” ไปจนครบอายุ ถ้าไม่ขายในระหว่างทาง...ความผันผวนดังกล่าวก็ไม่ส่งผลกระทบอะไรกับผู้ลงทุน  ตลอดระยะเวลาการลงทุนก็รับผลตอบแทนในรูปของ ‘เงินปันผล’ ไป ถ้านักลงทุนทั่วไปมองการลงทุนในลักษณะเดียวกันนี้ ก็จะไม่หวั่นไหวต่อราคาที่ผันผวนในระยะสั้นแต่ประการใด เช่นเดียวกับที่ปรากฏขึ้นกับพอร์ตของ ‘กองทุนประกันสังคม’ นั่นเอง”

(วิทวัส อัจฉริยวนิช)

โดย “วิทวัส อัจฉริยวนิช” รองกรรมการผู้จัดการ บลจ.กสิกรไทย จำกัด บอกว่า ผลกระทบจาก COVID-19 ในภาพรวมนั้นส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มของการท่องเที่ยวเป็นสำคัญ ด้านรายได้ของกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบค่อนข้างมากและยังคงเป็นปัญหาจากว่าภาคท่องเที่ยวจะกลับมา แต่อสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอื่นได้รับผลกระทบน้อยมาก และทางผู้บริหารเองก็มีการปรับปรุงสัญญาเพื่อให้ผู้เช่าสามารถอยู่ได้ กองทุนก็สามารถอยู่ได้ ในขณะเดียวกันก็ยังสามารถที่จะจ่าย ‘เงินปันผล’ ให้กับผู้ลงทุนได้ ดังนั้น ผลกระทบถือว่าน้อยมาก


“เราเริ่มเห็นสัญญาณการตั้งกองทุนใหม่หรือการเพิ่มทุนในกองทุนเดิมให้เห็นในช่วง COVID-19 มากขึ้น ก็ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกให้กับนักลงทุนในยุคดอกเบี้ยเงินฝากต่ำเช่นนี้ และในอนาคตต่อให้มีการระบาดของ COVID-19 ระลอก 3 หรือ 4 ก็ตาม รายได้ของกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมคงไม่กระทบอะไรแล้ว เพราะแต่ละแห่งได้ทำแผนสำรองเอาไว้หมดแล้ว จะมีก็เพียงในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับโรงแรมหรือธุรกิจที่อิงการท่องเที่ยวที่อาจจะต้องรอปีหน้าที่สถานการณ์น่าจะดีขึ้น”


กลุ่ม “กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund/REIT/Infra Fund)” ยังคงเป็นทางเลือกการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนที่ดีอย่างสม่ำเสมอให้กับผู้ลงทุนได้ หากคุณลงทุนเพื่อต้องการสิ่งนี้ ลงทุนไปยาวๆ มองข้ามความผันผวนของราคาในระยะสั้น ก็ยังเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจกว่า “เงินฝาก” หรือ “ตราสารหนี้” อยู่นั่นเอง