ลายแทงกองทุน: วันนี้จะพามาส่อง “ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (REIT) ในกลุ่ม “คลังสินค้า-โรงงาน” ซึ่งถือเป็น “จุดแข็ง” ของประเทศไทยเลยทีเดียว


ปีนี้ในภาพรวมของ “กองอสังหาฯ&REIT” (PF&REIT) เริ่มฟื้นตามตลาดหุ้นไทย แต่ก็ยังไม่ไปไหนไกลปีนี้ -0.50% และย้อนหลัง 1 ปี +0.05% แต่ อัตราปันผลยังคงโดดเด่นเฉลี่ย 6.92% สูงกว่าปันผลของตลาดหุ้นไทยที่ 3.42%


และในช่วง “ดอกเบี้ยทั่วโลก” กลับสู่ “ขาลง” นั้นยิ่งทำให้สินทรัพย์ในกลุ่ม REIT กลับมาน่าสนใจอีกครั้ง โดยผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและสูงกว่าเงินฝากและตราสารหนี้นั่นเอง


โดยเฉพาะ “REIT” คลังสินค้า-โรงงาน ที่เป็นจุดแข็งของไทยแม้ในช่วง COVID-19 ยังได้รับผลกระทบน้อยมาก และภายใต้สงครามการค้าระหว่างสหรัฐ-จีนที่ทวีอุณหภูมิความร้อนแรงขึ้นนั้น ไทยก็เป็นหนึ่งในประเทศที่จะได้รับผลประโยชน์จากการย้ายฐานการผลิตเข้ามาด้วยเช่นกัน


วันนี้ ทีมงาน ‘Wealthy Thai’ ได้คัดเอา 4 “กองทุนเด่น” ในธีม “REIT” คลังสินค้า-โรงงาน ที่น่าสนใจมาฝากกัน

เปิด 4 "กองทุนเด่น" ธีม "REIT" คลังสินค้า-โรงงาน…Yield เด่น-ราคาเทรดที่ "Discount"

จะเห็นว่า “อัตราเงินปันผล” ของดัชนี “PF&REIT” ปีนี้ขยับขึ้นมาน่าสนใจเฉลี่ยอยู่ที่ 6.92% แต่ 4 กอง “REIT” คลังสินค้า-โรงงาน ที่คัดมาแนะนำกันในครั้งนี้ ให้ “อัตราเงินปันผล 12 เดือนล่าสุด” เฉลี่ยสูงถึง 9% เลยทีเดียว


เข้าตำราของดีนักลงทุนก็มักจะซื้อเก็บกินปันผลกันยาวๆ ทำให้ “สภาพคล่อง” ในตลาดค่อนข้างน้อย และทำให้ REIT ในกลุ่มนี้ทั้ง 4 กอง ต้องลงมาเทรดที่ส่วนลด (Discount) จากราคาสินทรัพย์สุทธิ (NAV) จริงๆ ทุกกองตั้งแต่ -7.45% ไปถึง -26.97% เรียกว่าราคาตลาดวันนี้ถูกกว่าที่ควรจะเป็นนั่นเอง และในอนาคตถ้าราคาตลาดสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงขึ้นมา ก็จะเป็น Upside ที่เปิดให้สำหรับนักลงทุนด้วยเช่นกัน ทั้ง 4 กองนี้ ประกอบด้วย


- “PROSPECT: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล” ของ “บจ. พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์" 


เน้นลงทุนในทรัพย์สินประเภทโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า 4 โครงการ มีพื้นที่ให้เช่ารวม 292,232 ตร.ม.ประกอบด้วย (1) สิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารบางส่วนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 (BFTZ 1) (2) กรรมสิทธิ์ในที่ดินอาคารโรงงานและสำนักงาน แบบ Built-to-suit โครงการ X44 Bangna Km.18 (3) สิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารบางส่วนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 (BFTZ 2) (4) กรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารบางส่วนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 (BFTZ 3)


“ซึ่งมีแผนจะเพิ่มทุนครั้งที่2 ในเร็วๆ นี้เพื่อเพิ่มความน่าสนใจจากโอกาสในการเติบโตและผลตอบแทนที่จะดีขึ้นในอนาคตนั่นเอง โดยตั้งเป้าหมายระยะกลางจะเพิ่มพื้นที่เช่าภายใต้การจัดการสู่ 514,010 ตร.ม. คาดว่าจะขยายมูลค่าสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์ให้สูงกว่า 8,700 ล้านบาท ในปี 2025”


ปัจจุบัน “อัตราเงินปันผล 12 เดือนล่าสุด” อยู่ที่ 9.85% ราคาตลาดที่เทรดที่ Discount จาก NAV -8.10%

- ถัดมาเป็น “FTREIT: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้” ของ “บจก. เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล รีท แมนเนจเม้นท์ (ประเทศไทย)” เน้นลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) และสิทธิการเช่า (Leasehold) ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารคลังสินค้า และอาคารโรงงาน


ปัจจุบัน “อัตราเงินปันผล 12 เดือนล่าสุด” อยู่ที่ 7.28% ราคาตลาดที่เทรดที่ Discount จาก NAV -7.45%


- มาต่อกันด้วย “WHAIR: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล” ของ “บจ.ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล รีท แมนเนจเม้นท์”  ที่ลงทุนในสิทธิการเช่าระยะเวลา 30 ปี และสิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่าทรัพย์สินอีก 30 ปี ใน Ready Built Factory (อาคารโรงงาน) และ Ready Built Warehouse (คลังสินค้า) ซึ่งตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมของกลุ่ม WHAID


“ซึ่งกำลังอยู่ในช่วงเพิ่มทุนเพื่อลงทุนครั้งที่4 และจะโอนทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์ได้ในช่วงสิ้นปีนี้ ก็จะเพิ่มความ่นาสนใจและโอกาสในการเติบโตให้กับกองทรัสต์ได้เช่นเดียวกัน”


ปัจจุบัน “อัตราเงินปันผล 12 เดือนล่าสุด” อยู่ที่ 9.68% ราคาตลาดที่เทรดที่ Discount จาก NAV -26.97%

- ปิดท้ายกันด้วย “AIMIRT: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท” ของ “บจ.เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์” ที่เน้นลงทุนในกรรมสิทธิ์ สิทธิการเช่า และสิทธิการเช่าช่วงในที่ดิน อาคารคลังสินค้า อาคารคลังห้องเย็น และถังเก็บสารเคมีเหลว รวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นใดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์เข้าลงทุน


ปัจจุบัน “อัตราเงินปันผล 12 เดือนล่าสุด” อยู่ที่ 6.38% ราคาตลาดที่เทรดที่ Discount จาก NAV -10.91%


ใครที่กำลังมองหากอง “REIT” ที่มีสินทรัพย์น่าสนใจ พื้นฐานแข็งแกร่ง สามารถสร้างรายได้กลับมาจ่ายเงินปันผลได้ในระดับที่ดีอย่างสม่ำเสมอ เชื่อว่า “REIT” คลังสินค้า-โรงงาน จะเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดี ที่สำคัญโอกาสในการเติบโตของกองทรัสต์ในกลุ่มนี้ยังมีอย่างต่อเนื่องอีกด้วย จากการจะลงทุนเพิ่มเอาสินทรัพย์ใหม่ๆ เข้ามาในกองทรัสต์ ซึ่งจะช่วยเพิ่มความน่าสนใจทั้งจากขนาดที่ใหญ่ขึ้น โอกาสทำรายได้จากทรัพย์สินที่เพิ่มเติมเข้ามา และแน่นอนอัตราผลตอบแทนที่จะปรับตัวดีขึ้นด้วยเช่นกัน


ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทุน มิได้เป็นสิ่งยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจ ลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน