“ธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า” เป็นหนึ่งในธุรกิจที่ได้รับความนิยมและความต้องการใช้ค่อนข้างสูงโดยเฉพาะในช่วงสถานการณ์แพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ด้วยพฤติกรรมของผู้บริโภคที่มีการเปลี่ยนแปลงหันมาช้อปปิ้งออนไลน์มากขึ้น


ซึ่งในแง่การลงทุนก็ถือเป็นโอกาสทองสำหรับนักลงทุนด้วยเช่นกันที่จะแสวงหาการสร้างผลตอบแทนในยามที่ภาวะตลาดผันผวนและในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยขาลง


แต่การจะลงทุนใน “ธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า” สำหรับนักลงทุนทั่วไปก็คงต้องลงทุนผ่าน “กองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (กองรีท)” ได้เพียงอย่างเดียว


ในวันนี้ทาง ‘Wealthy Thai’ จึงอยากจะขอนำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับ “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท” หรือ “WHART” ที่จะ ‘เพิ่มทุนครั้งที่ 6’ มาแชร์ให้แก่ผู้อ่านในครั้งนี้

ลงทุนเพิ่ม “3 โครงการ” มูลค่า 5.55 พันล้านบาท...ดันมูลค่าเพิ่มแตะ 4.8 หมื่นลบ.-ครองผู้นำ “ทรัสต์ด้านโลจิสติกส์”

โดย “อนุวัฒน์ จารุกรสกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ WHART บอกว่า สำหรับ ‘การเพิ่มทุนครั้งที่ 6’ เพื่อลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติมครั้งที่ 7 เป็นการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจำนวน 3 โครงการ มูลค่าไม่เกิน 5,550 ล้านบาท ซึ่งภายหลังการลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินหลักในครั้งนี้ จะส่งผลให้ ‘กองทรัสต์ WHART’ มีมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์แตะที่ระดับกว่า 48,000 ล้านบาท และมีพื้นที่เช่าภายใต้การบริหารเพิ่มขึ้นเป็น 1.58 ล้านตารางเมตร ทำให้ ‘กองทรัสต์ WHART’ รักษาความเป็นผู้นำของกองทรัสต์ประเภทศูนย์กระจายสินค้า คลังสินค้าและโรงงานที่ใหญ่ที่สุดประเทศไทย

(อนุวัฒน์ จารุกรสกุล)

สำหรับความโดดเด่นของทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ พื้นที่ส่วนใหญ่ของโครงการที่ ‘กองทรัสต์ WHART’ จะเข้าลงทุนเป็นโครงการคลังสินค้าประเภท Built-to-Suit จำนวน 2 โครงการ และโครงการประเภท General Warehouses จำนวน 1 โครงการ โดยมีพื้นที่เช่าอาคารรวม 3 โครงการประมาณ 184,329 ตารางเมตร  ประกอบด้วย

1. โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ (วังน้อย 62) ตั้งอยู่ที่ อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 24,150 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคารวมประมาณ 23,205 ตารางเมตร

2. โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ (ถนนบางนา-ตราด กม. 23 โปรเจค 3) ตั้งอยู่ที่อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 30,040 ตารางเมตร

3. โครงการดับบลิวเอชเอ อี คอมเมิร์ซ พาร์ค ตั้งอยู่ที่อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งอยู่พื้นที่ EEC และโครงการนี้ได้รับการกำหนดให้เป็นพื้นที่ส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ: กลุ่มพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์บางปะกง ด้วยเช่นกัน โดยมีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 130,139 ตารางเมตร

“โดยทั้ง 3 โครงการมีกลุ่มผู้เช่าที่อยู่ในอุตสาหกรรมที่มีการเติบโตและมีความมั่งคง อย่าง Alibaba Group, Shopee Xpress และ ทีดี ตะวันแดง ดังนั้นการเพิ่มทุนครั้งนี้ ถือเป็นโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างมีเสถียรภาพ พร้อมกับศักยภาพในการเติบโตในอนาคต”

“คุณภาพสินทรัพย์” ดีขึ้นชัดเจน...หลัง ‘เพิ่มทุนครั้งที่6’

ความโดดเด่นการเพิ่มทุนในครั้งนี้ เป็นการเพิ่มสัดส่วนการลงทุนอย่างเห็นได้ชัด โดยจะเห็นจากพื้นที่เขต EEC เพิ่มขึ้นจาก 14.1% เป็น 20.6% ซึ่งถือเป็นการสอดคล้องกับแผนยุทธศาสตร์ของรัฐบาลที่เน้นการลงทุนในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ ในขณะที่สัดส่วน Built to Suit เพิ่มขึ้นจาก 55% เป็น 58% ซึ่งจะเป็นการเพิ่มศักยภาพรายได้ความมั่นคงในระยะยาว

“ขณะเดียวกันการเพิ่มทุนครั้งนี้ยังขยายสัดส่วนลูกค้า E-Commerce อย่างมีนัยสำคัญจาก 6% เป็น 17% และทำให้กองทรัสต์เองมีผู้เช่ารายใหญ่ในกลุ่ม E-Commerce เกือบครบทุกราย ไม่ว่าจะเป็น Alibaba, Shopee Xpress, JD Central, Kerry และ Flash Express เป็นต้น”


รวมไปถึง “อัตราการเช่าพื้นที่” ของสินทรัพย์ใหม่ที่เฉลี่ยในระดับสูงถึง 92% และมี “อายุสัญญาเช่าคงเหลือของผู้เช่าเฉลี่ย (WALE)” หลังทำการเพิ่มทุนอยู่ในระดับสูงถึง 3.5 ปี เนื่องจากโครงการที่กองทรัสต์ลงทุนส่วนใหญ่เป็นประเภท Built-to-Suit ซึ่งมีสัญญาเช่าของผู้เช่าที่ค่อนข้างยาว โดยอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้อยู่ที่ 10.7 ปี

เพิ่มทุนครั้งที่6 ดันผลตอบแทนสูงขึ้น...เปิดให้ใช้สิทธิและจองซื้อเดือนพ.ย. นี้

ด้าน “สาวิตร ศรีศรันยพงศ์” ผู้บริหารกลุ่มงานวาณิชธนกิจ ธนาคารกสิกรไทย ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ WHART มองว่า ‘กองทรัสต์ WHART’ เป็นผู้นำกองทรัสต์ในกลุ่มคลังสินค้าและอุตสาหกรรม ที่มีปัจจัยสนับสนุนความแข็งแรง และโดดเด่นในหลายด้าน


ซึ่งหนึ่งสิ่งที่กองทรัสต์ได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่ง ดูได้จากประวัติการจ่ายผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอมาตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ โดยภายหลังการลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้ทั้ง 3 โครงการ ก็ประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนอ้างอิงงบกำไรขาดทุนและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนตามสถานการณ์สมมติตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2565 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 อยู่ที่ประมาณ 0.80 บาทต่อหน่วยภายหลังการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งนี้

(สาวิตร ศรีศรันยพงศ์)

“สำหรับการเพิ่มทุนของ ‘กองทรัสต์ WHART’ ครั้งนี้จะเสนอขายหน่วยทรัสต์จำนวนไม่เกิน 385,898,000 หน่วย โดยจะเสนอขายให้แก่ ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์ที่มีรายชื่ออยู่ในสมุดทะเบียน ณ วันที่ 21 ต.ค.2564 ในอัตราส่วน 1 หน่วยทรัสต์เดิมต่อ 0.1181 หน่วยทรัสต์ที่ออกและเสนอขายเพิ่มเติม”


ส่วนระยะเวลาในการเสนอขายหน่วยทรัสต์คาดว่าสำหรับผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิจองซื้อ สามารถจองซื้อ ระหว่างวันที่ 8-12 พ.ย.2564 ซึ่งผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิจองซื้อสามารถจองซื้อตามสิทธิที่ได้รับจัดสรร เกินกว่าสิทธิ หรือน้อยกว่าสิทธิที่ได้รับการจัดสรรก็ได้และจะทำการชำระเงินจองซื้อที่ราคาสูงสุด 12.90 บาท/หน่วย


หากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่า ราคาสูงสุดจะทำการคืนเงินส่วนต่างราคาให้กับผู้จองซื้อ และสำหรับประชาชนทั่วไป (Public Offering) ซึ่งเป็นบุคคลตามดุลยพินิจของผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ จะเปิดให้จองซื้อระหว่างวันที่ 16-19 พ.ย.2564 โดยการจองซื้อผ่านช่องทางออนไลน์ได้ที่ K-My Invest หรือธนาคารกสิกรไทยทุกสาขา

ลงทุนในสินทรัพย์มาตรฐาน ‘ระดับพรีเมี่ยม’...บนทำเลทองที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง-แนวโน้มโตต่อเนื่อง

สุดท้าย “จรีพร จารุกรสกุล” ประธานคณะกรรมการบริษัท และประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA ในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน (Sponsor) และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ บอกว่า ‘กองทรัสต์ WHART’ เป็นกองทรัสต์ที่เน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้าและโรงงาน ที่สัญญาระยะยาวส่วนใหญ่จากผู้เช่าหลากหลายแบรนด์ชั้นนำทั้งในประเทศและต่างประเทศ

(จรีพร จารุกรสกุล)

“โดยบริษัทในฐานะผู้สนับสนุนและผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ได้ขายสินทรัพย์เข้า ‘ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART)’ อย่างต่อเนื่อง โดยรูปแบบการพัฒนาโครงการของ ดับบลิวเอชเอ กรุ๊ปจะโฟกัสที่โครงการ Built- to-Suit และ General Warehouses ที่มีมาตรฐานระดับพรีเมี่ยม”


รวมทั้งยังมีการให้บริการโซลูชั่นครบวงจร ทั้งระบบสาธารณูปโภค แพลตฟอร์มโครงสร้างด้านพลังงาน และระบบดิจิตอล โดยโครงการของ WHA ส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่ความต้องการสูง ในบริเวณถนนบางนา-ตราด และพื้นที่ที่สอดรับกับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งพื้นที่บนจุดยุทธ์ศาสตร์ดังกล่าวถือเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมเป้าหมายหลักด้านโลจิติกส์ของประเทศไทย 


ทั้งนี้ในปัจจุบัน ‘กองทรัสต์ WHART’ มีการเติบโตที่ดีอย่างต่อเนื่อง จากการลงทุนในกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 31 โครงการ หรือมีพื้นที่เช่าอาคารประมาณ 1,398,352 ตารางเมตร คิดเป็นมูลค่าทรัพย์สินรวมของที่ระดับ 42,638.93 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับนโยบายของ WHA ที่ยังคงเป็นผู้สนับสนุนและผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ในการนำทรัพย์สินคุณภาพระดับพรีเมี่ยมเข้า ‘กองทรัสต์ WHART’ ทุกปีต่อเนื่อง   


“WHART ในปีนี้ได้ลงทุนเพิ่มเติมในสินทรัพย์ของ ‘WHA’ จำนวน 3 โครงการซึ่งมีกลุ่มผู้เช่าในกลุ่มธุรกิจที่เติบโต อาทิ กลุ่มธุรกิจ E-Commerce, FMCG และ Logistic ล้วนเป็นธุรกิจที่ได้อานิสงส์จากสถานการณ์COVID-19 ทำให้มีการเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนที่จะแสวงหาการสร้างผลตอบแทนในระยะยาว”