ในยามที่เราจะต้องมองหาการลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้างกระแสรายได้กลับมาให้อย่างสม่ำเสมอในรูปของ ‘เงินปันผล’ นั้น สิ่งแรกที่คงต้องนึกถึงเป็นอย่างแรกคงไม่พ้น “กองรีท (Real Estate Investment Trust: REIT)”


รูปแบบของกองรีทในไทยส่วนใหญ่จะลงทุนในสินทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่งเพียงประเภทเดียว เช่น โรงแรม, ออฟฟิศ หรือศูนย์การค้า เป็นต้น จึงทำให้นักลงทุนเองก็มีความจำเป็นที่จะต้องคัดเลือกกองอยู่บ้างไม่น้อย


แต่ปัจจุบันได้มีกองรีทในรูปแบบที่กระจายการลงทุนไปในอสังหาริมทรัพย์หลากหลาย ‘ประเภทผสม’กันในกองเดียวเกิดขึ้น เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ ช่วยกระจายความเสี่ยงและเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้ให้กับกองรีทได้ในกองเดียว


ในวันนี้ทาง ‘Wealthy Thai’ จึงขอโอกาสในการนำผู้อ่านและผู้ที่สนใจมารู้จักกับ “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ (KTBSTMR)” กองรีทผสมซึ่งเป็นรูปแบบใหม่ที่ได้เข้าทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ในวันนี้ที่มีความสนใจในหลากหลายด้านให้ได้รู้จักกัน

มั่นใจศักยภาพ “กองทรัสต์ KTBSTMR” กับ 5 โครงการที่มีความโดดเด่น-ผสมผสานอย่างลงตัว

สำหรับ “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์” หรือ “KTBSTMR” ได้เข้าเทรดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยวันนี้เป็นวันแรก ด้วยราคาเปิดที่ 10.00 บาทต่อหน่วยหรือเท่ากับราคาจองซื้อ


โดย “พลสิทธิ ภูมิวสนะ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เคทีบีเอสที รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกอง KTBSTMR บอกว่า บริษัทมีความมั่นใจในศักยภาพ ‘กองทรัสต์ KTBSTMR’ ที่เข้าลงทุนครั้งแรกในสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี ของทรัพย์สิน 5 โครงการ มูลค่ากองทรัสต์รวมทั้งสิ้นไม่เกิน 3,015 ล้านบาท

(พลสิทธิ ภูมิวสนะ)

ด้วยคาดการณ์ประโยชน์จากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและการเปิดประเทศ เนื่องจากมีการลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายประเภท โดยเฉพาะคลังสินค้า ได้แก่ โครงการริช แอสเซ็ท, โครงการเอสที บางบ่อ และ โครงการเอสที บางปะอิน ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีเป็นย่านศูนย์กลางของอุตสาหกรรมการผลิต และสามารถเชื่อมต่อระบบการขนส่งที่หลากหลาย


“รวมถึงสำนักงานโครงการ ‘ซัมเมอร์ฮับ’ (Summer Hub) และคอมมูนิตี้มอลล์โครงการ ‘ซัมเมอร์ฮิลล์’ (Summer Hill) ที่ตั้งอยู่ในย่านสุขุมวิท ซึ่งเป็นย่านชุมชนของที่อยู่อาศัย และสำนักงานที่จะสามารถตอบสนองไลพ์สไตล์ของลูกค้าได้เป็นอย่างดี”

ชูประมาณการเงินจ่ายแก่ผู้ถือหน่วยปีแรก 7.02%...ผลตอบแทนดีท่ามกลางศก.ที่ผันผวน

ทั้งนี้ หลังจากเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ‘กองทรัสต์ KTBSTMR’ จะนำทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดหาผลประโยชน์ โดยการให้เช่าและ/หรือ การให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับการให้เช่าหรือให้ใช้พื้นที่ และอื่น ๆ เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ฯ ก่อให้เกิดรายได้และผลตอบแทนแก่กองทรัสต์และผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างสูงสุด


รวมถึงได้แต่งตั้ง (1) บริษัท ริช แอสเซ็ท เซ็นเตอร์ จำกัด หรือ “RAC” และ (2) บริษัท เอสที พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ โลจิสติกส์ จำกัด หรือ “STPL” ให้เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager) เพื่อดำเนินการจัดหาผลประโยชน์และบริหารทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรก


“สำหรับนโยบายการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ KTBSTMR ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี แบ่งเป็น ประโยชน์ตอบแทนสำหรับรอบปีบัญชี (Year-End Distribution) และประโยชน์ตอบแทนระหว่างกาล (Interim Distribution) ในแต่ละไตรมาส (หากมี) ไม่เกิน 4 ครั้งต่อรอบปีบัญชี”


นอกจากนี้ บริษัทยังได้ประมาณการ “อัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่จะได้รับในปีแรก” ตามประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามงบกำไรขาดทุนตามสมมติฐาน (1 ต.ค. 2564 ถึง 30 ก.ย. 2565) และการลดทุนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ อยู่ที่ 7.02% ซึ่งเป็นระดับที่สูงที่สุดในอุตสาหกรรม

พร้อมลงทุนในสินทรัพย์ใหม่เพิ่มเติมต่อเนื่อง...สร้างประโยชน์ให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์

เพื่อเป็นการสร้างผลประโยชน์ให้แก่ผู้ถือหน่วยบริษัทมีแผนที่จะเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่เพิ่มเติมอย่างต่อเนื่อง ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างศึกษาอยู่อีกหลายแห่งแต่ยังไม่สามารถบอกความชัดเจนในตอนนี้ เนื่องจากมีกฎเกณฑ์หลายอย่างที่บริษัทใช้พิจารณาจึงต้องใช้ระยะเวลาพอสมควร


“ส่วนแหล่งเงินทุน ปัจจุบันบริษัทยังไม่ได้มีการกู้ยืมจากธนาคารพาณิชย์แต่อย่างใด ทำให้บริษัทยังคงมีรูมเงินกู้จากธนาคารได้อีกค่อนข้างสูงหรือราว 30% ของมูลค่ากองที่ 3,010 ล้านบาท โดยหากว่าในอนาคตมีความจำเป็นหรือสินทรัพย์ที่น่าสนใจแก่การลงทุนก็อาจจะมีการพิจารณา”

ชูจุดเด่น “กระจายหลากหลายอุตสาหกรรม” และ “ผู้เช่ากระจายตัวอย่างเหมาะสม”

ด้าน “ฐิติพัฒน์ ทวีสิน” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ บอกว่า ‘กองทรัสต์ KTBSTMR’ มีจุดเด่นที่แตกต่างจากกองทรัสต์อื่น ๆ คือการลงทุนในสินทรัพย์หลากหลายประเภทอุตสาหกรรม โดยแต่ละโครงการมีลักษณะที่แตกต่างกันในหลายมิติ ทั้งขนาดโครงการตั้งแต่เล็ก กลาง ใหญ่ ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีการออกแบบตัวโครงการและจัดสรรพื้นที่ใช้สอยไว้เป็นอย่างดี

(ฐิติพัฒน์ ทวีสิน)

 “ประกอบกับมุ่งเน้นการจัดหาผู้เช่าที่มีคุณภาพสูง พร้อมบริหารกลุ่มผู้เช่า (Tenant Mix) ให้กระจายตัวได้อย่างเหมาะสม ทำให้เกิดการกระจายความเสี่ยงจากผลการดำเนินงาน นอกจากนี้ ยังมีหลักประกันในทรัพย์สินที่ลงทุน (สิทธิการเช่าของกองทรัสต์ฯ) เพื่อป้องกันในกรณีที่ผู้ให้เช่าผิดสัญญากับกองทรัสต์ฯ”


โดยหลักประกันที่ผู้ให้เช่าวางประกันให้กับกองทรัสต์ฯ ได้แก่

(1) การจดทะเบียนหลักประกันสิทธิการเช่าที่ดินและจดจำนองอาคารและสิ่งปลูกสร้างทรัพย์สินที่เป็นคอมมูนิตี้มอล และสำนักงาน และ


(2) การจดจำนองกรรมสิทธิ์ในอาคารและกรรมสิทธิ์ในที่ดินในทรัพย์สินที่เป็นคลังสินค้าและโรงงาน เพื่อให้ผู้ลงทุนมั่นใจได้ว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 5 โครงการที่ได้เข้าลงทุนจะมีผลการดำเนินงานที่เติบโตอย่างมีศักยภาพ เพื่อโอกาสสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอให้แก่นักลงทุนในระยะยาวต่อไป

“เจ้าของทรัพย์สิน” ขยายสัดส่วนการลงทุนเป็น ‘ไม่เกิน 30%’…สะท้อนความเชื่อมั่นในศักยภาพของกองทรัสต์

นอกจากนี้ “พรเทพ ตังคเศรณี” กรรมการ บริษัท ดิสคัฟเวอร์ แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน มองว่า ‘กองทรัสต์ KTBSTMR’ มีมูลค่าการลงทุนครั้งแรก 3,010 ล้านบาท ซึ่งได้รับการตอบรับอย่างคึกคักจากนักลงทุนในช่วงที่เสนอขายหน่วยทรัสต์และปิดการจองซื้อได้อย่างรวดเร็ว เนื่องจากนักลงทุนมีความเชื่อมั่นในศักยภาพของกองทรัสต์และทรัพย์สินในโครงการ ประกอบกับ ‘กลุ่มบริษัท STP&I’ ได้ขยายสัดส่วนการเข้าลงทุนในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน (Sponsor) ‘กองทรัสต์ KTBSTMR’ เพิ่ม จากเดิม 5% เป็นไม่เกิน 30% ของมูลค่ากองทรัสต์ (จำนวน 3,015 ล้านบาท)

(พรเทพ ตังคเศรณี)

หรือลงทุนได้ในวงเงินรวมกันไม่เกินประมาณ 904.5 ล้านบาท เป็นระยะเวลาประมาณ 1.5 ปี หรือจนกว่า KTBSTMR จะมีการเพิ่มทุนเพื่อลงทุนซื้อทรัพย์สินเพิ่มเติม ถือเป็นการตอกย้ำได้เป็นอย่างดีว่าสินทรัพย์ที่อยู่ภายใต้ ‘กองทรัสต์ KTBSTMR’ จะมีศักยภาพการเติบโตของรายได้ค่าเช่าต่อเนื่อง และกองทรัสต์มีผลตอบแทนที่ดึงดูดต่อการลงทุน พร้อมให้ความเชื่อมั่นนักลงทุนในการดูแลและบริหารสินทรัพย์ เพื่อสร้างรายได้ค่าเช่ามั่นคงต่อเนื่อง


“กองทรัสต์ KTBSTMR อาจจะเป็นกองน้องใหม่ที่พึ่งเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ มาได้ไม่นาน แต่หากดูที่จุดเด่นและโมเดลแผนการจัดการนั้นก็ต้องยอมรับว่าความน่าสนใจไม่ได้ด้อยไปกว่า ‘กองรีท’ รุ่นพี่ที่ได้เข้ามาระดมทุนอยู่ก่อนหน้า ซึ่งไม่แน่ว่าในอนาคตเราอาจจะเห็น ‘กองทรัสต์ KTBSTMR’ เป็นกองชั้นนำในตลาดได้ไม่ยากเช่นกัน”