"หุ้นกลุ่ม REIT“ เป็นอีกหนึ่งสินทรัพย์ที่ได้รับอานิสงส์จากแนวโน้มการปรับลดลงของอัตราดอกเบี้ย ภายหลัง ธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) ประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็นครั้งแรกในรอบหลายปี สร้างแรงกระเพื่อมไปทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย


ล่าสุด ณ วันที่ 16 ตุลาคม 2567 คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) แถลงผลการประชุม กนง. มีมติ 5 ต่อ 2 เสียง ให้ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 0.25 ต่อปี จากร้อยละ 2.50 เป็นร้อยละ 2.25 ต่อปี โดยให้มีผลทันที


เศรษฐกิจไทยในภาพรวมมีแนวโน้มขยายตัวใกล้เคียงกับที่ประเมินไว้ ที่ร้อยละ 2.7 และ 2.9 ในปี 2567 และ 2568 ตามลำดับ โดยมีแรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากภาคการท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชน ซึ่งได้รับแรงส่งเพิ่มเติมจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ รวมถึงการส่งออกที่ปรับดีขึ้นตามความต้องการสินค้าอิเล็กทรอนิกส์ ทั้งนี้เศรษฐกิจฟื้นตัวแตกต่างกันในแต่ละภาคส่วน การส่งออกสินค้าและการผลิตภาคอุตสาหกรรมบางกลุ่ม รวมถึง SMEs ยังถูกกดดันจากปัจจัยเชิงโครงสร้าง ขณะที่อัตราเงินเฟ้อทั่วไปจะทยอยกลับเข้าสู่กรอบเป้าหมายในช่วงปลายปี 2567 ด้านกระบวนการปรับลดสัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อรายได้มีแนวโน้มเกิดขึ้นต่อเนื่อง คณะกรรมการฯ เห็นว่าจุดยืนของนโยบายการเงินที่เป็นกลางยังเหมาะสมกับแนวโน้มเศรษฐกิจและเงินเฟ้อ กรรมการส่วนใหญ่เห็นควรให้ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 0.25 ต่อปี ซึ่งจะช่วยบรรเทาภาระหนี้ได้บ้าง โดยไม่เป็นอุปสรรคต่อกระบวนการปรับลดสัดส่วน หนี้ครัวเรือนต่อรายได้ภายใต้บริบทที่สินเชื่อมีแนวโน้มขยายตัวชะลอลง และอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ลดลง อยู่ในระดับที่ยังเป็นกลางและสอดคล้องกับศักยภาพเศรษฐกิจ


ข้อมูลจาก บล.กรุงศรี โดยคุณสิริการย์ กฤษฏิ์นิพัทธ์ ผู้อำนวยการอาวุโส สายงานวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน หลักทรัพย์ขนาดใหญ่ คาดการณ์ว่า สินทรัพย์ที่จะได้รับประโยชน์ทันทีจากอัตราดอกเบี้ยขาลง คือ กลุ่ม REIT ที่มี LTV สูงและมีเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัว จะเห็นได้จากแนวโน้มราคา REIT ปรับขึ้น 19.3% ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม (รวมการจ่ายเงินปันผล)


ประเมินว่า หากอัตราดอกเบี้ยลดลง 1% และดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ทั้งหมดจะจ่ายเป็นเงินปันผลเพิ่มเติม ซึ่ง REIT (มูลค่าตลาด 3-5 พันล้านบาท) ที่ได้รับผลประโยชน์สูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่

- ALLY อัตราผลตอบแทน 0.93%

- BOFFICE อัตราผลตอบแทน 0.61%

- PROSPECT อัตราผลตอบแทน 0.53%

- INETREIT อัตราผลตอบแทน 0.43%

- TPRIME อัตราผลตอบแทน 0.28%


หากดูผลตอบแทนจากเงินปันผลย้อนหลัง 12 เดือน เป็นดังนี้

- ALLY  12.60%

- BOFFICE 11.13%

- PROSPECT 10.21%

- INETREIT 7.57%

- TPRIME 6.65%


ข้อมูลการจ่ายเงินออกให้ผู้ถือหน่วย 4 ไตรมาสย้อนหลัง มีดังนี้

- ALLY  0.5870 บาท/หน่วย

- BOFFICE 0.6244 บาท/หน่วย

- PROSPECT 0.8625 บาท/หน่วย

- INETREIT 0.8014 บาท/หน่วย

- TPRIME 0.5622 บาท/หน่วย


ประกอบกับ ภาพรวมการฟื้นตัวของภาคอุตสาหกรรม การบริโภคภายในประเทศ ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนให้ REIT ในกลุ่มคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า, กลุ่มศูนย์การค้า และกลุ่มอาคารสำนักงาน สามารถกลับมาสร้างผลตอบแทนที่ดีรับปัจจัยบวกหลายด้าน


*การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทนและความเสี่ยง ก่อนตัดสินใจลงทุน

อ้างอิง

https://www.bot.or.th/th/our-roles/monetary-policy/mpc-publication/Press-Statement.html

https://www.settrade.com/th/research/analyst-research/62952