Official Update :

แกะพอร์ตกองทรัสต์ AIMIRT ทำไมถึงจ่ายปันผลสูงได้ท่ามกลางวิกฤติ COVID-19

REIT หรือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปีที่ผ่านมาเป็นช่วงที่ค่อนข้างซบเซา และไม่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนมากนัก เนื่องจากการแพร่ระบาดของ Covid-19 ที่ส่งผลกระทบต่อการใช้ชีวิตประจำวันและการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการ ทำให้หลายธุรกิจอยู่ในสภาวะสุญญากาศ ซึ่ง REIT ในบางอุตสาหกรรม อาทิ REIT ในกลุ่มโรงแรม อาคารสำนักงาน หรือห้างสรรพสินค้า ต่างก็ได้รับผลกระทบไปตาม ๆ กัน


ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ดูเหมือนว่าจะยังไม่ฟื้นจากวิกฤติในครั้งนี้  แต่มี REIT ในกลุ่มอุตสาหกรรม ซึ่งไม่เพียงจะไม่ลดการจ่ายเงินปันผลเหมือน REIT กองอื่น ๆ แต่ยังสวนกระแส ให้ผลตอบแทนที่ดี จ่ายเงินปันผลสูงขึ้นในทุกไตรมาสมาอย่างต่อเนื่อง นั่นก็คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท หรือ ‘AIMIRT’ ที่มีอัตราการจ่ายเงินปันผลที่โดดเด่นที่สุดใน REIT กลุ่มอุตสาหกรรม โดยในปี 2563 ที่ผ่านมา ‘AIMIRT’ ได้จ่ายเงินปันผลรวมทั้งปี ที่อัตรา 0.8472 บาทต่อหน่วย และเป็นการจ่ายในอัตราที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกไตรมาสตลอดทั้งปี อะไรที่ทำให้ ‘AIMIRT’ โดดเด่น วันนี้เราจะมาหาคำตอบกัน....



REIT ในกลุ่มอุตสาหกรรมคือคำตอบ

ผลการดำเนินงานตลอดทั้งปี 2563 จนมาถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2564 ของ REIT ในหลายอุตสาหกรรม ยังต้องเผชิญกับความ ท้าทายอย่างหนัก จากผลกระทบของการแพร่ระบาดของ Covid -19 ที่ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายไม่สามารถดำเนินธุรกิจได้ตามปกติ อีกทั้ง ยังเป็นปัจจัยที่กดดันให้กำไรของ REIT ในกลุ่มโรงแรม ห้างสรรพสินค้า รวมถึงกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานในกลุ่มคมนาคมขนส่งได้รับผลกระทบ ทำให้อัตราเงินปันผลจ่ายลดลง ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน และทำให้ราคาหน่วยของ REIT และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานในกลุ่มดังกล่าวได้ปรับตัวลดลง


แต่ในทางกลับกัน REIT ในกลุ่มอุตสาหกรรม (Industrial REIT) กลับยังมีกำไรที่โดดเด่น เนื่องจากจุดเด่นของ REIT ประเภทนี้ คือการเป็นส่วนหนึ่งของภาคการผลิตและการขนส่ง (Logistics) ของประเทศ ซึ่งถึงแม้ว่าการเดินทางและออกจากบ้านจะลดลง แต่ก็ยังมีความต้องการในการใช้สินค้าอุปโภคบริโภค และสินค้าที่จำเป็นต่อการดำรงชีพในชีวิตประจำวันผ่านช่องทางต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นช่องทางการซื้อขายสินค้าออนไลน์ (E-Commerce) และช่องทางดั้งเดิม (Traditional Format) ดังนั้น การผลิตสินค้าที่อาคารโรงงาน (Factory) และการจัดเก็บสินค้าที่อาคารคลังสินค้า (Warehouse) เพื่อส่งมอบสินค้าไปสู่ผู้บริโภคปลายทาง ทำให้อาคารโรงงานและอาคารคลังสินค้า เป็นส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจในยุคนี้อย่างมาก นอกจากนี้ สัญญาเช่าของอาคารโรงงานและอาคารคลังสินค้า จะเป็นสัญญาเช่าทั้งระยะสั้นและระยะยาว จึงเป็นเหตุผลหลักที่ทำให้ธุรกิจการปล่อยเช่าพื้นที่ สำหรับอาคารโรงงานและอาคารคลังสินค้า ยังคงดำเนินธุรกิจไปได้ดีอย่างต่อเนื่องและไม่หยุดชะงักเหมือนหลายธุรกิจ ซึ่ง ‘AIMIRT’ เป็นหนึ่งในผู้เล่นเพียงไม่กี่ราย ที่ได้รับผลกระทบน้อยมาก จากการแพร่ระบาดของ Covid -19 ซึ่งเห็นได้จากการรายงานผลการดำเนินงานในปี 2563 ที่มีการเติบโตของกำไรกว่า 110% จากปีก่อนหน้า และตอกย้ำความมั่นคงด้วยการเติบโตต่อเนื่องของกำไรจากการลงทุนสุทธิในไตรมาสที่ 1 ปี 2564 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า



อุตสาหกรรมที่มั่นคงของผู้เช่า และ
Location ของทรัพย์ที่ลงทุนคือ หัวใจของความสำเร็จ

ด้วยผลประกอบการที่โดดเด่น ทำให้ ‘AIMIRT’ อยู่ในความสนใจของนักลงทุนสถาบันอย่างมาก ไม่น่าแปลกใจเลย เพราะเมื่อแกะพอร์ตทรัพย์สิน ก็จะพบว่า มูลค่าทรัพย์สิน ณ วันที่ 31 มีนาคม 2564 มีมูลค่ารวมกว่า 7,504 ล้านบาท ประกอบไปด้วยทรัพย์สินประเภท อาคารคลังห้องเย็น 4 ยูนิต อาคารคลังสินค้า 14 ยูนิต อาคารโรงงาน 10 ยูนิต และถังเก็บสารเคมีเหลว 61 ถัง ซึ่งมีความหลากหลายของประเภททรัพย์สินสูง มีการกระจายตัวของทำเลที่ตั้งทรัพย์สินไปยังพื้นที่ยุทธศาสตร์ต่าง ๆ ในขณะที่กลุ่มผู้เช่าทรัพย์สินและอุตสาหกรรมปลายทางที่เกี่ยวข้องก็มีการกระจายตัวอย่างเหมาะสม โดยผู้เช่าหลัก ๆ อยู่ในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับการผลิตสินค้าที่ความจำเป็นพื้นฐาน เช่น สารเคมีตั้งต้นที่ใช้ในภาคอุตสาหกรรมการผลิตสินค้าอุปโภคบริโภคที่หลากหลาย อุตสาหกรรมอาหาร และการขนส่งสินค้า ซึ่งนำไปสู่ความมั่นคงและมีเสถียรภาพของรายได้ของ ‘AIMIRT’


จุดเด่นอีกด้านคือ ที่ตั้งของทรัพย์สินที่อยู่ในจุด Strategic Location ที่มีความต้องการใช้พื้นที่อย่างต่อเนื่อง  เช่น อาคารคลังห้องเย็นของกลุ่ม JWD ตั้งอยู่ในจังหวัดสมุทรสาคร มีความต้องการใช้พื้นที่สูงในการจัดเก็บสินค้าเพื่อการส่งออกและการบริโภคภายในประเทศ อาคารคลังสินค้าของกลุ่ม TIP ตั้งอยู่ที่คลองส่งน้ำสุวรรณภูมิ ซึ่งเป็นจุดศูนย์กลางการกระจายสินค้าทั้งทางอากาศ ทางเรือ และทางถนน ที่ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของธุรกิจ E-Commerce และโลจิสติกส์ ทำให้มีความต้องการเช่าพื้นที่เพิ่มมากขึ้น อีกทั้ง ที่ตั้งถังเก็บสารเคมีเหลวของกลุ่ม SCC ที่มีท่าเรือเป็นของตัวเอง ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และอยู่บนถนนสุขสวัสดิ์ สะดวกต่อการขนส่งและการกระจายสินค้า ครอบคลุมพื้นที่ทั้งในกรุงเทพฯ และภาคกลาง ทำให้ความต้องการใช้พื้นที่ในการจัดเก็บสารเคมีเหลว ซึ่งเป็นสารตั้งต้นในกระบวนการผลิตสินค้าอุปโภคที่เป็นปัจจัย 4 มีอยู่อย่างต่อเนื่อง



ปันผลเพิ่มขึ้นทุกไตรมาส!!

จากความต้องการเช่าพื้นที่ที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทำให้ ‘AIMIRT’ สามารถรักษาอัตราการเช่าของทุกโครงการเต็ม 100% ต่อเนื่องมาตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ ส่งผลให้ ‘AIMIRT’ มีความมั่นคงจากรายได้ค่าเช่า และสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยอย่างสม่ำเสมอ สะท้อนจากเงินปันผลที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกไตรมาส โดยสถิติการจ่ายเงินปันผลย้อนหลังตั้งแต่ ไตรมาส 1 ปี 2563 ถึง ไตรมาส 1 ปี 2564 มีรายละเอียดดังนี้


รอบผลประกอบการ                  เงินปันผล (บาท/หน่วย)

1 ม.ค. - 31 มี.ค. 2563                                  0.2047 บาท

1 เม.ย. - 30 มิ.ย. 2563                                 0.2100 บาท

1 ก.ค. - 30 ก.ย. 2563                                  0.2150 บาท

1 ต.ค. - 31 ธ.ค. 2563                                  0.2175 บาท

1 ม.ค. - 31 มี.ค. 2564                                  0.2200 บาท


จะเห็นได้ว่า ถึงแม้สถานการณ์การแพร่ระบาดของ Covid-19 จะส่งผลกระทบต่อหลายอุตสาหกรรม แต่ ‘AIMIRT’ ยังสามารถจ่ายเงินปันผลได้อย่างต่อเนื่องในอัตราที่สูงขึ้นทุกไตรมาสมาตลอดทั้งปี 2563 และเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาสล่าสุด โดยอัตราการจ่ายเงินปันผลสำหรับรอบผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2564 อยู่ที่ 0.2200 บาทต่อหน่วย ซึ่งถือเป็นการจ่ายเงินปันผลรายไตรมาสสูงที่สุด  นอกจากนี้ ‘AIMIRT’ ยังคงเดินหน้าขยายการลงทุนในทรัพย์สินคุณภาพดีและมีศักยภาพเพิ่มเติมในอนาคต ในมุมของนักลงทุน การมี REIT ที่มีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง ถือเป็นการกระจายความเสี่ยงต่อพอร์ตการลงทุน ที่จะช่วยสร้างกระแสเงินสดในรูปของเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ และช่วยลดความเสี่ยงจากความผันผวนของตลาดทุน หากมีติดพอร์ตไว้ ก็ช่วยสร้างความอุ่นใจให้นักลงทุนได้แน่นอน....