ภาวะตลาดหุ้นไทยกำลังฟื้นตัวได้ดีอย่างต่อเนื่อง จากภาวะการเริ่มทยอยฉีดวัคซีนที่เป็นเหมือนความหวังของเศรษฐกิจไทยในอีกด้านหนึ่ง


CPNREIT รายงานรายได้จากการลงทุนสุทธิ (Net Investment Income) ใน 4Q63 เท่ากับ 302 ล้านบาท (-18.1% QoQ, -66.9% YoY) ผลการดำเนินงานลดลงมาก YoY เพราะ (1) ผลกระทบเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 ทำให้ CPNREIT จำเป็นต้องให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้ประกอบการ/ ผู้เช่าพื้นที่ และ (2) ดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าเซ็นทรัลพระราม 2 (ช่วงต่ออายุ) ตามมาตรฐานบัญชี TFRS16 ราว 374 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการที่มิใช่เงินสด (เริ่มบันทึกตั้งแต่ 2Q63) ทั้งนี้ กำไรจากการดำเนินงานที่ลดลง QoQ เป็นผลจากรายได้ค่าเช่าและบริการ ที่ลดลงราว 7.7% QoQ


ส่งผลให้ทั้งปี 2563 CPNREIT มีรายได้จากการลงทุนสุทธิ 1,537.5 ล้านบาท (-59.1% YoY) ต่ำกว่าคาดการณ์ของเราที่ 1,634 ล้านบาท แต่การจ่ายผลตอบแทนทั้งปี 2563 ที่ 0.742 บาท/หน่วย สูงกว่าคาดการณ์ของเราที่ 0.71 บาท/หน่วย


งวด 4Q63 มีการบันทึกขาดทุนสุทธิจากการตีมูลค่าสินทรัพย์ (รายการที่มิใช่เงินสด) ราว 339 ล้านบาท โดยหลักเป็นการประเมินมูลค่าลดลงของเซ็นทรัลพลาซ่าปิ่นเกล้า และ ปิ่นเกล้าทาวเวอร์ A และ B ซึ่งอายุสัญญาสิทธิการเช่ากำลังจะหมดลงในเดือน ธ.ค.2567


ฐานทุน ณ สิ้นปี 2563 ทางกองทรัสต์มีสถานะขาดทุนสะสม 724 ล้านบาท เบื้องต้นเราประเมินว่าต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ไตรมาสในการล้างสถานะขาดทุนสะสม เพราะสถานการณ์การใช้จ่ายของผู้บริโภคยังไม่กลับเข้าสู่ภาวะปกติ


CPNREIT ประกาศจ่ายเงินลดทุน 0.2612 บาท/หน่วย สูงขึ้นจากงวดก่อนหน้าที่จ่าย 0.21 บาท/หน่วย ขึ้นเครื่องหมาย XN ไปแล้วเมื่อวันที่ 19 ก.พ.2564

Our Take

ราคาเหมาะสม ณ ปัจจุบันของ CPNREIT เท่ากับ 22.90 บาท คำแนะนำ Trading อย่างไรก็ดี เราอยู่ระหว่างปรับประมาณการเพื่อสะท้อน (1) การฟื้นตัวของผลประกอบการที่ช้ากว่าคาดเนื่องจากการแพร่ระบาดระลอกใหม่ของโรค COVID-19 ที่เริ่มตั้งแต่ช่วงปลายปี 2563 และ (2) คำนวณรวมการเพิ่มทุนเพื่อลงทุนในสิทธิการเช่าเพิ่มเติมของศูนย์การค้า 2 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัลมารีน่า (สิทธิการเช่า 15 ปี) และเซ็นทรัลพลาซ่า ลำปาง (สิทธิการเช่า 21 ปี) พื้นที่เช่าขนาด 1.48 หมื่นตร.ม. และ 1.59 หมื่นตร.ม. ตามลำดับ


ช่วงเวลานี้อาจไม่ใช่ช่วงเวลาที่ดีที่สุดสำหรับการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติม เพราะศูนย์การค้าใหม่ที่เข้ามาอาจจะยังไม่สามารถแสดงผลงานได้อย่างเต็มที่ในภาวะที่มีแรงกดดันจากสถานการณ์ COVID-19 อย่างไรก็ตามสินทรัพย์ใหม่ที่เข้ามาจะช่วยลดผลกระทบบางส่วนหรือความไม่แน่นอนของการหมดสัญญาสิทธิการเช่าของเซ็นทรัลปิ่นเกล้า ช่วงปลายปี 2567 (สัดส่วน 19% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของ CPNREIT ณ ปัจจุบัน)


ความคืบหน้าล่าสุด คือ เมื่อวันที่ 17 ก.พ.2564 ทางกองทรัสต์เพิ่งประกาศราคาเพิ่มทุนสุดท้ายที่ 18.50 บาท/หน่วย จำนวนหน่วยเพิ่มทุนไม่เกิน 355.557 ล้านหน่วย