การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นับเป็นช่องทางการลงทุนหนึ่งที่น่าสนใจ โดยเสน่ห์ของการลงทุนสินทรัพย์ประเภทอสังหาฯ เป็นเอกลักษณ์ที่โดดเด่น ซึ่งช่วยสร้างความแตกต่างจากการลงทุนทั่วไปให้กับนักลงทุน โดยความน่าสนใจ และเสน่ห์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไร WealthyThai จะพาไปหาคำตอบ


วันนี้ทีมงาน Wealthy Thai ได้มีโอกาสแลกเปลี่ยนมุมมองที่น่าสนใจกับ “นายแพทย์ วิรัช ตวงจารุวินัย” หรือคุณหมอแม็ค แพทย์ชำนาญการด้านผิวหนัง โรงพยาบาลสมิติเวช สุขุมวิท เจ้าของผลงานหนังสือ Best Selling  “New Gen Investors ต้นแบบเลือดใหม่อสังหาฯ”


โดย “คุณหมอแม็ค” ได้เล่าให้เราฟังว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของผลตอบแทนที่สูง ขณะเดียวกันอาชีพแพทย์เป็นอาชีพที่ตารางงานแน่น หาเวลาว่างได้ยาก ฉะนั้นการลงทุนในอสังหาฯ จึงตอบโจทย์การลงทุน เพราะสามารถบริหารจัดการ และทำได้ในเวลาว่าง ต่างจากหุ้นที่ต้องใช้เวลาศึกษา และจับตาดูอย่างใกล้ชิด ที่จะต้องดูตามการเปิดปิดของตลาด ซึ่งถือว่าจะต้องใช้เวลาค่อนข้างมาก


ขณะเดียวกัน แม้ในภาวะที่เศรษฐกิจตกต่ำ การลงทุนในสินทรัพย์ก็ยังตอบโจทย์เพราะถือเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ เนื่องจากแนวโน้มอสังหาฯ เติบโตอยู่แล้ว ซึ่งการเลือกลงทุนระหว่างที่พักอาศัย (บ้าน) หรือคอนโดมิเนียม ก็จะต้องมาดูที่ความชอบและเป้าหมายผลตอบแทนอีกที


“คุณหมอแม็ค” ได้ยกตัวอย่างไว้น่าสนใจเช่น ถ้ามองผลตอบแทนเป็นค่าเช่าระยะยาวนั้น คอนโดฯ จะเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์ ขณะบ้านที่อยู่อาศัย จะตอบโจทย์มากกว่าในเรื่องของ Capital Gain หรือ กำไรจากส่วนต่างราคา ทั้งนี้จะต้องมองว่ากระแสการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และเทรนด์การลงทุนกลุ่มไหนที่ขณะนี้กำลังเป็นที่น่าสนใจในปัจจุบัน


สำหรับปัจจัยในการเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นก็มีส่วนสำคัญไม่แพ้กัน โดย “หมอแม็ค” เล่าว่า ปัจจัยหลักที่สำคัญที่ใช้ในการเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งหมด 3 ปัจจัย ได้แก่ 1.โลเคชั่น ซึ่งจะต้องมีดีมานต์ของคนอยู่อาศัยจริง ล้อมรอบด้วยอาคารสำนักงาน โรงพยาบาลชั้นนำ สถานที่พักผ่อน ห้างสรรพสินค้า เป็นย่านที่พักอาศัย สะดวกในการเดินทาง มีความปลอดภัย


อีกทั้งยังต้องคาดคะเนถึงการเติบโตของแหล่งลงทุน การขยายตัวของรถไฟฟ้า ซึ่งปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ต้องอาศัยการวิเคราะห์และศึกษาข้อมูล ที่สำคัญควรเลือกทำเลที่เราคุ้นชิน ทำเลที่สามารถเติบโตได้อีกในอนาคต ยกตัวอย่างเช่น อสังหาฯ ใจกลางเมืองใน 1 ปี มีคนย้ายเข้ามาอยู่ในกรุงเทพฯ เป็น 10 เท่า เท่ากับว่าความเจริญเพิ่มขึ้นเป็น 10 เท่า มีการเติบโตของแหล่งงาน เป็นศูนย์กลางการสื่อสาร เป็นต้น


2.แบรนด์ โดยคุณหมอเล่าว่า แบรนด์ดิ้งของดีเวลอปเปอร์มีส่วนสำคัญอย่างมาก ในเรื่องความน่าเชื่อถือของ แบรนด์ และประสบการณ์ผลงานที่ผ่านมา Timeless Design ที่แตกต่าง คุณภาพของวัสดุ และความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม


3.การ Maintenance คุณภาพคอนโด/ ที่พักอาศัย ของฝ่ายบริหารอาคารหรือนิติบุคคล การบริการหลังการขายรักษามาตรฐานของแบรนด์ ซึ่งเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เราจะเห็นได้ว่าคอนโดบางแห่งแม้จะผ่านไป 10 ปี ก็ยังดูสวยงามตามมูลค่า ฉะนั้นเราต้องมองให้ขาด ว่าสินทรัพย์ที่เราจะลงทุนนั้นมีแนวโน้มเติบโต มี 3 ปัจจัยหลักที่ดี สามารถซื้อ – ขายเปลี่ยนมือได้คล่อง


“หมอแม็ค” ยังได้บอกเคล็ดลับในการเลือกพื้นที่ ที่มีศักยภาพในการลงทุนให้ฟังว่า ทำเลพื้นที่ที่เหมาะแก่การลงทุนนั้นจะต้องดูศักยภาพและโอกาสของพื้นที่ในอนาคต เช่น จะต้องอยู่ในทำเลที่เป็นศูนย์กลางการคมนาคม ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า BTS หรือรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT มีแหล่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ทั้งห้างสรรพสินค้า มอลล์ หรือโรงพยาบาล


ทั้งนี้นอกเหนือจากพื้นที่สุขุมวิทตั้งแต่ทองหล่อ ถึงสุขุมวิทตอนปลาย ทำเลพระราม 9 หรือบริเวณ New CBD ใหม่แล้ว มองว่าพื้นที่บริเวณตั้งแต่อนุสาวรีย์ - พญาไท – รางน้ำ ก็มีความน่าสนใจไม่แพ้กัน


โดยทำเลพื้นที่โซนนี้ก็จะมีคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ที่กำลังเกิดขึ้น ซึ่งคุณหมอแม็คยกตัวอย่าง เช่นคอนโดฯ ของค่ายสิงห์ เอสเตท คือ THE EXTRO ซึ่งเป็นคอนโดสไตล์โมเดิร์นลักชัวรี่ ที่กำลังมาแรงและน่าสนใจ เพราะทำเลโซนนี้ยังมีความสามารถในการเติบโตได้อีกในอนาคต


ขณะเดียวกันมองว่า ด้วยอาชีพแพทย์ทำให้หมอได้เปรียบในแง่ของข้อมูลเชิงลึก เช่น หมอรู้ว่าพื้นที่พญาไท - รางน้ำ รายล้อมไปด้วยโรงพยาบาลกว่า 20-30 โรงพยาบาล ซึ่งถือเป็นจุดเด่น เพราะหมายถึงการเข้ามาเทรนนิ่งเป็นระยะเวลา 3-4 ปี ของคุณหมอจำนวนมาก คุณหมอเหล่านี้เป็นคุณหมอที่มีประสบการณ์เข้ามาใช้ทุนแล้วเรียนต่อ ซึ่งบางท่านก็เป็นอาจารย์แพทย์ ฉะนั้นการปล่อยคอนโดให้เช่าจึงมีอัตราการเติบโตที่ดีมาก


อีกทั้งในมุมมองของคุณหมอบางท่านที่ต้องทำงานต่อหลังเรียนจบ ก็มองว่าการซื้อคอนโดจะได้ประโยชน์ เพราะได้ทั้งในแง่ของการอยู่อาศัย ได้การเติบโตของราคาในอนาคต เป็นการทำ Prime สำหรับการปล่อยเช่า พื้นที่ในบริเวณนี้จึงเป็นทำเลที่น่าสนใจของกลุ่มแพทย์ เป็น Hub ที่สะดวกในการเดินทาง นี่จึงเป็นแต้มต่อของทำเลที่จะยิ่งเติบโตในอนาคต


เมื่อ WealthyThai ได้ข่าวมาว่า “หมอแม็ค” เป็นที่กล่าวถึงในแง่ของการมองกำไรขาด แบบชนิดที่ว่ากว้านซื้อคอนโดฯ แบบยก floor ซึ่งซื้อทีละ 20-30 ห้อง จนปัจจุบันเป็นเจ้าของห้องชุดกว่า 50 ห้องแล้ว อะไรที่สร้างความมั่นใจให้คุณหมอได้ขนาดนี้


โดย “หมอแม็ค” เล่าว่า การลงทุนในตลาดอสังหาฯ ถึงแม้จะมีต้นทุนการลงทุนที่สูง แต่ผลตอบแทนที่ได้รับกลับมามีความคุ้มค่า หากเลือกลงทุนให้เป็นและหาจุดเด่นของแต่ละแบรนด์ แต่ละเซกเมนต์ให้เจอ อย่างของหมอเอง หมอเชื่อมั่นในแบรนด์ “สิงห์ เอสเตท” ด้วยความที่ชื่อแบรนด์ก็การันตีคุณภาพ เป็นที่ยอมรับอยู่แล้ว ประกอบกับโปรดักส์ที่ดีอยู่ในระดับไฮเอนด์ จึงทำให้มั่นใจ เวลาที่เราเลือกของดี ราคาสูงจริง แต่นั่นไม่ได้หมายถึงราคาที่แพง เพราะเราได้ความคุ้มค่าจากคุณภาพ ยิ่งถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ อย่างบ้านหรือคอนโด ถ้าอยู่ไปแล้วเกิดปัญหาเช่น พื้นทรุด ฝ้ารั่ว น้ำซึม ก็จะเป็นปัญหาบานปลาย เป็นปัญหาระยะยาวได้ไม่คุ้มกัน


ดังนั้นจึงเลือกแบรนด์ที่ดี ที่เชื่อถือได้ดีกว่า อย่าง THE ESSE อโศก ที่หมอเป็นเจ้าของอยู่ ย้อนกลับไปตอนนั้นแม้สิงห์ เอสเตท จะเป็นแบรนด์ใหม่ด้านอสังหาฯ แต่โครงการนี้เป็น Flagship Project หมอรู้ทันทีว่า เจ้าของแบรนด์จะเนรมิตโครงการออกมาอย่างดีที่สุด เพื่อคงไว้ซึ่งชื่อเสียงให้กับแบรนด์และบริษัทที่มีมาอย่างยาวนาน 


นอกจากนี้คุณหมอยังได้แชร์มุมมอง และเคล็ดลับแนวทางการลงทุนแบบฉบับตัวคุณหมอ ให้เราฟังว่า ก่อนที่จะเลือกลงทุน เลือก Product Selection เราต้องรู้เป้าหมายการลงทุนที่ชัดเจน ว่าจะซื้อไปขาย หรือปล่อยเช่า เหมือนจะเล่นหุ้นระยะยาว ส่วนตัวหมอมองกลุ่มลูกค้าของหมอก่อนว่าเป็นคนกลุ่มไหน มีไลฟ์สไตล์อย่างไร


โดยจะเน้นไปที่กลุ่ม Expat ที่ใช้ชีวิตในเมือง ต้องการทำเลที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน มีโรงพยาบาล รวมถึงต้องรู้ความชอบของเค้าด้วย พอเราเห็นภาพลูกค้าชัดแล้ว เราก็มาดูว่าคอนโดที่จะตอบโจทย์ลูกค้าของเราคือแบบไหน อัตราการปล่อยเช่าของหมอเฉลี่ยราว 2 – 5 หมื่นบาท เราสร้างคาแรกเตอร์ห้อง ให้มีความเป็นเอกลักษณ์ สร้างแบรนด์ดิ้งของตัวเองที่ทุกคนพอเข้ามาสัมผัสจะรู้เลยว่านี่คือห้องที่ใส่ DNA ของเราเข้าไป


สำหรับด้านการตกแต่งภายในจะใส่ความเป็นบูติก โฮเทล (Boutique Hotel) เข้าไป มีความเป็นมินิมอลแฝงไว้ด้วยความลักชัวรี่ มีรายละเอียดปลีกย่อยเล็กๆ ที่สร้างความแตกต่างทำให้ลูกค้าประทับใจ เช่น การซ่อนไฟ Night Mode ไว้ใต้เตียง เสริม Option ดีเทลต่างๆ ซึ่งทำให้ห้องมีจุดเด่น เราต้องสร้างห้องแบบที่เราจะอยู่เอง มีการวางคาแรกเตอร์ สร้าง System การปล่อยเช่า และการจัดการห้องที่ดี ให้ลูกค้าหรือผู้เช่ารู้สึกสบาย เกิดความประทับใจ และได้พักผ่อนอย่างมีความสุขได้เต็มที่


ส่วนเคล็ดลับของหมออีกอย่างคือ การมี “ห้องที่ดี” ต้องเลือกห้องที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเรา เช่น ถ้าเป็นนักศึกษาต้องเป็นห้องขนาดเล็ก ถ้าเป็นแพทย์ที่ส่วนมากตารางงานแน่น ห้อง 2-3 Bedroom อาจขายลำบาก เพราะแพทย์ใช้เวลาอยู่กับที่ทำงานมากกว่า


โดยการลงทุนมีแนวโน้มที่ดี เราต้องไม่ไปแข่งกับการตัดราคา หรือ Price War แต่เราต้องสร้างคาแรกเตอร์ ถึงจะสามารถเติบโตได้ในระยะยาว เมื่อเราสามารถสร้างห้องให้เป็นห้องอันดับ 1 ได้แล้ว ก็ไม่ยากที่เราจะเนรมิตห้องอีก 50 ห้องให้ครองอันดับ 1 เช่นกัน


อย่างไรก็ตามเส้นทางการลงทุนในด้านอสังหาฯของ “หมอแม็ค” ก็ไม่ได้สวยหรูไปซะหมด “หมอแม็ค” เล่าว่าต้องเจอกับสถานการณ์ที่เลวร้ายอย่างในช่วงการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด19 ที่ส่งผลกระทบกันทั้งประเทศ แต่ก็ยังสามารถก้าวข้ามผ่านจุดนั้นมาได้ ซึ่งในช่วงนั้นถือว่าได้รับผลกระทบหนักพอควรเพราะ 90% ของลูกค้าเป็น Expat (ชาวต่างชาติ)


แต่ที่ยังสามารถประคองตัวอยู่ได้คือ ลูกค้าไทยกลุ่มนักศึกษา ซึ่งเค้ายังมีความต้องการเช่าห้องไว้เรียนอยู่แล้ว จึงได้โอกาสในการจัดโปรฯ ในช่วงสถานการณ์การระบาดของโควิด 19 เพื่อประคองไว้ ทั้งนี้พอสถานการณ์เริ่มกลับมาดีขึ้น ห้องของเราก็ทะยานขึ้นก่อนทันที 


สุดท้าย “คุณหมอ” ยังได้ฝากถึงนักลงทุนที่มีความสนใจอยากที่จะลงทุนในอสังหาฯว่า นอกจากเข้าใจความต้องการของตัวเอง รู้กลุ่มลูกค้าชัด เลือกทำเลที่ดีแล้ว การเลือกลงทุนในแบรนด์ที่น่าเชื่อถือจะส่งผลต่อผลตอบแทนในระยะยาวเป็นเรื่องสำคัญ เพราะมั่นใจว่าเค้าจะคงคุณภาพของสินค้าและการบริหารจัดการที่ดี วิสัยทัศน์ของผู้บริหารรวมถึงนโยบายที่ดี ที่ไม่ให้เสียชื่อแบรนด์ หมอจะเลือกลงทุนกับตัว Top เพราะเค้าจะรั้งอันดับที่ 1 ถ้าเป็นตัวที่ 2 -3 -4 จะต้องมาตัดกันที่ราคา ถ้าเป็นแบรนด์ที่ดี มีความมั่นคง เชื่อถือได้ เราก็สบายใจ โฟกัสในส่วนของกลุ่มลูกค้าเราพอ เพราะส่วนกลางปล่อยให้เป็นหน้าที่ของโครงการบริหารจัดการ การลงทุนเป็น Passive Income ไม่มีขาดทุน ถ้าเรามองขาด