จากประเด็นที่เกิดขึ้นกับ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN หลังศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษาให้เพิกถอนใบแจ้งหรือใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมเนียม “แอชตันอโศก” นั้น ทำให้หุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้รับ sentiment เชิงลบตามไปด้วย ดังนั้น Wealthy Thai มาสำรวจปัจจัยพื้นฐานของหุ้นอสังหาริมทรัพย์ตัวท็อปที่นักลงทุนถามเข้ามาบ่อยครั้ง ว่าจะมีความน่าสนใจหรือไม่ บทความนี้มีคำตอบแล้ว


ล่าสุดนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ จำกัด ประเมินว่า ข่าวนี้อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายอื่นที่กำลังสร้างโครงการคอนโดมิเนียมบนที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกที่เหมาะสม นอกจากนี้ ยังอาจทำให้การขายคอนโดมิเนียมในอนาคตล่าช้าลง เนื่องจากผู้ซื้อจะมีแนวโน้มที่จะขอการศึกษาโครงการโดยละเอียดเพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่มีปัญหาที่คล้ายกัน


อีกทั้งประมาณ 20% ของยูนิตในโครงการอนันดาที่มีเจ้าของเป็นชาวต่างชาติ และประเด็นนี้อาจส่งผลเสียต่อแนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในอนาคต ในสายตานักลงทุนต่างชาติ


ส่วนผู้ประกอบการภายใต้การวิเคราะห์ของฝ่ายวิจัย 2 ราย ได้แก่ ศุภาลัย และแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ โดนข้อหาเกี่ยวกับการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIAs) แต่พวกเขายังไม่ได้เริ่มก่อสร้างโครงการเหล่านี้ ดังนั้น จึงไม่ประสบปัญหาเช่นเดียวกับอนันดา

LH หวังครึ่งหลังฟื้น

หากสำรวจปัจจัยพื้นฐานหุ้นอสังหาริมทรัพย์ ที่นักลงทุนถามเข้ามาบ่อยครั้ง เริ่มจาก LH นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด มีความเห็นว่า ภาพรวมธุรกิจครึ่งปีแรกปี 66 ที่มีแนวโน้มต่ำกว่าคาด ถูกกดดันจากธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขายที่มียอดขายและโอนฯ ลดลง ทำให้คาดกำไรปกติครึ่งแรกของปี 66 อยู่ที่ 2.99 พันล้านบาท ลดลง 21% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นสัดส่วน 34% ของประมาณการกำไรทั้งปีเดิม จึงนำไปสู่การปรับประมาณการปี 2566


ดังนั้นจึงปรับกำไรปกติปี 2566 ลดลงจากเดิม 18.3% อยู่ที่ 7.16 พันล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อน โดยคาดหวังทิศทางกำไรครึ่งหลังของปี 66 จะฟื้นตัวชัดเจนจากครึ่งปีแรกตามแผนเปิดโครงการใหม่ที่จะมีมากขึ้น และอยู่ในทำเลหลักที่มีอุปสงค์สูง เช่น กรุงเทพกรีฑาพระราม 9 และ บางนา ฯลฯ ย่อมขับเคลื่อนต่อยอดขายและโอนฯ สูงขึ้น


ขณะที่ธุรกิจอสังหาฯ เพื่อเช่า ยังมีโมเมนตัมตามภาคท่องเที่ยว รวมถึงแผนขายโรงแรมที่พัทยา 2 แห่งเข้ากอง LHHOTEL มูลค่า 9.8 พันล้านบาท เบื้องต้นคาดรับรู้กำไรพิเศษไม่ต่ำกว่า 2 พันล้านบาทในไตรมาส 4/66 ซึ่งยังไม่รวมในประมาณการ


โดยปรับลดเป็น ถือ ราคาเป้าหมายใหม่ที่ 10.10 บาท (เดิม 11.50 บาท) การดำเนินงานไตรมาส 2/66 ที่ยังไม่สดใส ทำให้ขาดปัจจัยหนุนที่จะทำให้ราคาสามารถ Outperform ตลาดฯ ได้ โดยมองจังหวะที่ดีเข้าสะสมหุ้นหลังประกาศงบไตรมาส 2/66 พร้อมคาดปันผลระหว่างกาลครึ่งปีแรกปี 66 หุ้นละ 0.2 บาท หรือ 2.35%

SPALI ครึ่งหลังแจ่ม

ต่อกันที่ SPALI นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด ประเมินผลประกอบการครึ่งหลังของปี 66 เติบโตจากครึ่งปีแรก เนื่องจาก การโอนโครงการแนวสูงต่อเนื่องจากไตรมาส 2/66 และการเริ่มโอนอีก 1 โครงการสร้างเสร็จใหม่ในไตรมาส 3/66 มูลค่า 2.3 พันล้านบาท (ขายแล้ว 100%)


อย่างไรก็ตามคาดกำไรปี 2566 อยู่ที่ 7,595 ล้านบาท ชะลอตัว 7.1% จากปีก่อน จากฐานสูง เนื่องจากปี 2566 มีโครงการแนวสูงสร้างเสร็จใหม่ พร้อมโอนเพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3.8 พันล้านบาท (ยอดขายเฉลี่ย 100%) ซึ่งมีกำหนดการโอนในช่วงไตรมาส 2-3/66 ขณะที่เทียบกับปี 2565 มี 7 โครงการแนวสูงสร้างเสร็จใหม่พร้อมโอน มูลค่ารวม 1.8 หมื่นล้านบาท (ยอดขายเฉลี่ย 56.9%)


อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการรับรู้รายได้ของบริษัทค่อนข้างชัดเจน เนื่องจากมี Backlog ที่คาดรับรู้เป็นรายได้ในช่วงที่เหลือของปีที่ 2.0 หมื่นล้านบาท หากคาดการณ์รายได้ไตรมาส 2/66 ใกล้เคียงคาด จะคิดเป็น Secured Revenue แล้วกว่า 74.0% จากประมาณการรายได้ปี 2566 ที่ 3.5 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.9%จากปีก่อน คงคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเหมาะสม ณ สิ้นปี 2566 ที่ 27.25 บาท และคาดเงินปันผลงวดครึ่งแรกปี 66 ที่ 0.54 บาท/หุ้น คิดเป็น Dividend Yield 2.5%

SIRI ปีนี้นิวไฮ

SIRI นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี พัฒนสิน จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า ได้ปรับกำไรสุทธิปี 2566 เพิ่ม 19% มาที่ 5.5 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% จากปีก่อน เป็น new high โดย คาด momentum ของกำไรปกติในไตรมาส 3-4/66 ดีขึ้นต่อเนื่องเมื่อเทียบไตรมาสก่อนหน้า ตามการโอนที่มากขึ้น


ดังนั้นคงแนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมายที่ 2.20 บาท/หุ้น จาก interim dividend ที่สูงกว่ากลุ่ม แนวโน้มกำไรสุทธิปี 2566 ทำ new high และมีโอกาส upside ซึ่งสวนทางกลุ่มฯ โดยชอบจุดเด่นจากการเป็นหนึ่งในผู้นำกลุ่ม low-rise ตลาดบน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มี % GPM สูง และยังโตได้ ส่วนเงินปันผลระหว่างกาลครึ่งแรกปี 2566 คาด 0.08 บาท/หุ้น คิดเป็น dividend yield สูง 4%

ORI ไตรมาส 4 นิวไฮ

ORI นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด ประเมินว่า แม้กำไรระยะสั้นไตรมาส 2/66 ไม่เด่นนัก แต่คาดสูงขึ้นในไตรมาส 3/66 และเป็นจุดสูงสุดไตรมาส 4/66 ขณะที่แผนการ Spin-Off ของบริษัทย่อย ยังดำเนินการตามแผน โดยอยู่ระหว่างการนำ One Origin (ธุรกิจโรงแรม และ เซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์) เข้าจดทะเบียนในตลาดฯ สิ้นปีนี้


และอีก 2-3 บริษัทในปีถัด ๆ ไป (เป้า 1 บริษัท/ปี) นอกจากจะทำให้ฐานะการเงินของ ORI ดีขึ้น เนื่องจากบริษัทย่อยสามารถหาแหล่งทุนเองได้ ยังมีโอกาสสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับบริษัทในระยะกลาง-ยาว คงแนะนำ OUTPERFORM ที่ราคาเป้าหมายปี 2566 ที่ 13.15 บาท โดยคาดเงินปันผลระหว่างกาลครึ่งปีแรกปี 66 ใกล้เคียงงวดก่อนที่ 0.15 บาท หรือ 1.4%


โดยไตรมาส 3/66 มีแรงสนับสนุนจากการขายโอนฯ ห้องชุดใน 3 คอนโดฯ พร้อมอยู่ (2 โครงการเป็นของ ORI และ 1โครงการ JV) คือ Park พร้อมพงษ์, Park พญาไท และ Park ทองหล่อ (JV) มูลค่า 2.4-3.5 พันล้านบาท ให้แก่บริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์ โพเนนเชียล จำกัด ที่เป็นผู้ออกโทเคนเพื่อดิจิทัลเพื่อการลงทุน (โทเคนดิจิทัลฯ) รูปแบบ Condo Backed Token ภายใต้ชื่อ เรียล-เอ็กซ์ (RealX Investment Token)


รวมถึงการส่งมอบมากขึ้นของโครงการ JV ทั้งจากโครงการ Park จุฬา-สามย่าน ที่ยังมี Backlog รอโอนฯ ราว 3 พันล้านบาท, The Origin สุขุมวิท สายลวด E22 ที่เพิ่งส่งมอบปลาย 2Q66 และโครงการ JV ใหม่ Soho รามอินทรา ในไตรมาส 3/66


ขณะที่ไตรมาส 4/66 จะได้รับปัจจัยขับเคลื่อนจากการเปิดโครงการใหม่เชิงรุก โดยเฉพาะแนวราบใหม่ที่จะมีมากถึง 15 โครงการ 1.75 หมื่นล้านบาท (เทียบกับ 4 โครงการ มูลค่า 5 พันล้านบาทในครึ่งแรกปี 66) และส่วนใหญ่ 12 โครงการเกิดขึ้นไตรมาส 4/66 รวมถึงการส่งมอบคอนโดฯ ใหม่อีก 5 โครงการ (เป็น JV 2 โครงการ)


นอกจากนี้แผนพัฒนาโครงการ JV ใหม่ ต่อเนื่องทั้งในรูปแบบกับนักลงทุนและเจ้าของที่ดิน จะเข้าเสริมต่อรายได้รับบริหารโครงการ JV และกำไรพิเศษจากการขายหุ้นให้กับ JV โดยคาดปี 2566 จะมีกำไรสุทธิ 3,353 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อน

SC ไตรมาส 3 แจ่ม

ปิดท้ายกันที่ SC นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี พัฒนสิน จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า คาดกำไรสุทธิไตรมาส3/66 ยังดีและคาดเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน, มีโอกาสทรงตัวในระดับสูงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ตามแผนเปิดโครงการใหม่ในไตรมาส 3/66 ที่ราว 8.7 พันล้านบาท โดยทั้งหมดเป็นกลุ่ม low-rise ที่บางส่วนสามารถโอนได้ ในระหว่างไตรมาส ในขณะที่ คอนโดฯ ยังมี backlog รอโอนอยู่บางส่วน


อย่างไรก็ตามประมาณการกำไรสุทธิปี 2566 ที่ 2.61 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 2%จากปีก่อน อาจมี downside เล็กน้อย จาก สถานการณ์ presale กลุ่ม low-rise ในครึ่งปีแรกของปี 66 ต่ำกว่าคาด แต่หากการระบาย stock condo ทำได้ดีขึ้น อาจช่วยจำกัด downside ได้

ดังนั้นแนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมาย 5 บาท แม้สถานการณ์อสังหาฯ กลุ่ม low-rise เป็นสัญญาณชะลอลงมากกว่าคาด แต่โดยรวมยอดขาย / ยอดโอนกลุ่ม low-rise ตลาดกลาง-บน ซึ่งเป็น portfolio หลัก ยังลดลงน้อยกว่ากลุ่มอื่น ในขณะที่ SC มีแผนธุรกิจที่ aggressive ในช่วง 3 ปีข้างหน้าทั้ง residential สะท้อนการแย่ง market share ทำได้ต่อเนื่องและการขยายไปสู่ธุรกิจใหม่ ทำให้คาดจะมีการเติบโตจากปีก่อนต่อเนื่อง โดยคาดเงินปันผลครึ่งแรกปี 66 ที่ราว 0.08 บาท/หุ้น คิดเป็น dividend yield 1.7%