CPAXT เดินหน้าขยายธุรกิจต่อเนื่อง ทั้งการเปิดโครงการ Happitat และดีลเข้าซื้อ TFP แต่นักวิเคราะห์มองว่าผลต่อกำไรในระยะสั้นยังจำกัด จากต้นทุนและภาระดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ขณะที่กำลังซื้อยังฟื้นตัวไม่ชัดเจน ทำให้การฟื้นตัวของกำไรยังเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป และ Risk-reward ของหุ้นยังไม่น่าสนใจ


นักวิเคราะห์จากบล.กรุงศรี มีโอกาสเยี่ยมชมโครงการ Happitat ของ CPAXT ซึ่งเป็นโครงการ Mixed-use ที่ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม.7 เพื่อเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก โดยโครงการมีพื้นที่ใช้สอยรวม (GFA) ประมาณ 200,000 ตร.ม. แบ่งเป็นพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า (NLA) ราว 43,000 ตร.ม. และสำนักงานราว 24,000 ตร.ม. มี 3 อาคารหลัก ได้แก่ Wonderwild, Bloominas และ Festie Town


โดย CPAXT ตั้งเป้าผู้ใช้บริการ Happitat มากกว่า 19 ล้านคนต่อปี หรือคิดเป็นเฉลี่ย 50,000–80,000 คนต่อวัน ปัจจุบันมี Committed occupancy มากกว่า 70% และตั้งเป้าเพิ่มเป็นราว 85% ภายในสิ้นปี 2569 ขณะที่ผู้เช่าราว 50% เริ่มเข้าพื้นที่แล้ว ส่วนที่เหลืออยู่ระหว่างตกแต่งและคาดทยอยเปิดภายในเดือนพ.ย. 69


ทั้งนี้ CPAXT ยังคงคาดว่า Happitat จะมีผลขาดทุนในปีนี้ราว 500 ล้านบาท ก่อนรายได้ค่าเช่าจะทยอยเพิ่มขึ้นตามการเปิดพื้นที่ของผู้เช่า


ขณะเดียวกัน CPAXT ตั้งเป้ารายได้ของกลุ่มบริษัท The Food Purveyor Sdn. Bhd. (TFP) ในปี 2570  คิดเป็นราว 4% ของรายได้ธุรกิจค้าปลีกหรือราว 2% ของยอดขายรวมของ CPAXT โดย TFP มีอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่า Lotus’s Malaysia ราว 2–4% และบริษัทคาดว่าดีลจะทยอยสร้างกำไรส่วนเพิ่มตั้งแต่ปี 2570


สำหรับมูลค่าดีลสรุปที่ 1.6 พันล้านริงกิต หรือราว 13.1 พันล้านบาท คาดใช้เงินกู้ราว 80% ของมูลค่าดีล ขณะที่ Net D/E หลังดีลคาดไม่เกิน 0.4 เท่าจาก 0.37 เท่า ณ ไตรมาส 2/69


ข้อมูลที่ได้จากการเยี่ยมชม Happitat และรายละเอียดเพิ่มเติมของดีล TFP ส่วนใหญ่ยังสอดคล้องกับสมมติฐานของบล.กรุงศรี (คาดปีนี้ Happitat ขาดทุนราว 590 ล้านบาท และ TFP ยังไม่มีผลต่อกำไร) โดย Happitat ยังอยู่ในช่วงทยอยเปิดพื้นที่ ขณะที่ TFP คาดเริ่มสร้างกำไรส่วนเพิ่มตั้งแต่ปีหน้า


อย่างไรก็ดีผลบวกต่อกำไรจาก TFP ในช่วงแรกยังจำกัดจากภาระดอกเบี้ย หลังคาดใช้เงินกู้ราว 80% ของมูลค่าดีล ขณะที่บริษัทยังไม่เปิดเผยเป้าหมาย Synergy ฝ่ายวิเคราะห์จึงยังไม่เห็น upside ต่อประมาณการกำไรอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 1–2 ปีแรก และคงประมาณการกำไรปกติปี 2569 ที่ 9.68 พันล้านบาท โต 3% จากปีก่อน


ฝ่ายวิเคราะห์คาดกำไรปกติไตรมาส 3/69 ของ CPAXT ยังลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน จากค่าใช้จ่ายทที่เพิ่มเร็วกว่ารายได้และยอดขายจากสาขาเดิม (SSS) ที่ยังไม่ฟื้น จึงยังมองการฟื้นตัวของกำไรเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยคำแนะนำ NEUTRAL ราคาเป้าหมาย 16 บาท มอง Risk-reward ยังไม่น่าสนใจ