"AIMCG"...3 in 1 ส่วนผสมแห่งการเติบโต

ยุค ‘ดอกเบี้ยต่ำ’ ติดดินคงจะอยู่กับคนไทยไปอีกนานเลยทีเดียว และไม่ต้องฝันไปไกลว่าดอกเบี้ยจะกลับมาสูงเป็น 10% เหมือนยุคฟองสบู่ด้วย ผลตอบแทนสูงๆ ก็อยากได้ แต่ไม่อยากเสี่ยงมาก ‘หุ้น’ ก็น่ากลัว ‘ตราสารหนี้’ ก็ผลตอบแทนต่ำไป ถ้าคุณเป็นคนหนึ่งที่มีความคิดประมาณนี้

Real Estate Investment Trust : REIT เป็นคำตอบสุดท้ายที่คุณต้องการ ผลตอบแทนดีกว่าตราสารหนี้ และไม่เสี่ยงเท่าหุ้น สามารถสร้างกระแสรายได้กลับมาให้ผู้ลงทุนได้อย่างสม่ำเสมอในลักษณะของ ‘Passive Income’ ได้เป็นอย่างดี

“จริงๆ แล้ว REIT ก็คือรูปแบบ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่นักลงทุนไทยคุ้นเคยกันเป็นอย่างดีนั่นแหละ เพียงแต่มาทำเป็น REIT ซึ่งอยู่ภายใต้พ.ร.บ.ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุนเท่านั้นเอง แต่โดยหลักการแล้วก็เพื่อเข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะเป็น ค่าเช่า เป็นหลักเพื่อนำมาส่งต่อให้ผู้ถือหน่วยในรูปของ เงินปันผล ต่อไปนั่นเอง”

ครั้งนี้เราจะมาถอดรหัส ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม คอมเมอร์เชียล โกรท (AIMCG)” หนึ่งใน REIT ที่มีความน่าสนใจกองหนึ่งในอุตสาหกรรมที่กำลังเตรียมจะเปิดเสนอขายครั้งแรก (IPO) เร็วๆ นี้กัน

 

AIMCG”...ลงทุนใน 3 ไลฟ์สไตล์มอลล์ที่เป็น ‘Winner’

“ดูวัวชั่วดี ก็ที่หาง ดูนาง ดูแม่เหมือนแลเห็น…” กลอนบทนี้ยังคงใช้ได้ดีแม้กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีล้าสมัยแต่ประการใด อย่าลืมว่า... ‘อสังหาริมทรัพย์’ ก็มีมากมายไปหมด ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์อะไรก็ได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หวังรายได้จาก ‘ค่าเช่า’ ก็ต้องไปโฟกัสกันก่อนเลยว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ ‘AIMCG’ จะไปลงนั้นตอบโจทย์ในเรื่องนี้ได้หรือเปล่า? เป็นอันดับแรกเลย…

อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate Property)’ คือ ทรัพย์สินที่ ‘AIMCG’ สามารถจะลงทุนได้ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ศูนย์การค้า ,อาคารสำนักงาน ,ศูนย์ประชุม,Community Mall ฯลฯ เรียกว่า...ถ้าเข้าหลักเกณฑ์การเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเชิงพาณิชย์ก็ลงทุนได้หมด แต่ในการลงทุนครั้งแรกที่ก่อตั้งนั้น จะลงทุนใน ‘Life Style Mall’ ซึ่งมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวที่มีความโดดเด่นแตกต่างกันออกไปใน 3 ทำเล กระจายไปใน 3 จังหวัด ได้แก่

  • โครงการยูดี ทาวน์.อุดรธานี
  • โครงการพอร์โต้ ชิโน่ จ.สมุทรสาคร
  • โครงการ72 คอร์ทยาร์ด ใจกลางซอยทองหล่อ กรุงเทพฯ


“ทั้ง 3 Lifestyle Mall นี้ แม้จะไม่ใช่บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ก็จริง แต่เชื่อว่าหลายคนรู้จัก หลายคนเคยผ่าน และหลายคนอาจจะเคยใช้บริการมาแล้วด้วย แต่ก็คงมีอีกหลายคนที่อาจจะยังไม่เคยรู้จักมาก่อนจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม แต่ในยุคแห่งเทคโนโลยีเช่นนี้ หยิบมือถือของคุณมาลองค้นหาข้อมูลดูก่อนได้ แล้วคุณจะพบว่า...นี่คือ 3 Lifestyle Mall ที่มีศักยภาพเป็น Winner ในธุรกิจนี้อย่างแท้จริง”


ทรัพย์สินที่ “AIMCG” จะลงทุน

โครงการ

ทำเลที่ตั้ง

ขนาดพื้นที่ใช้สอย (ตร.ม.)

การเข้าลงทุน

1) ยูดี ทาวน์

อ.เมือง จ.อุดรธานี

ประมาณ 48,000

สิทธิการเช่า/เช่าช่วงบนที่ดิน อาคาร และงานระบบประมาณ 21 ปี (และ 3.5 ปี บางส่วน)

2) พอร์ตโต้ ชิโน่

ถ.พระราม2 จ.สมุทรสาคร

ประมาณ 43,000

สิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร และงานระบบระยะเวลา 30 ปี

3) 72 คอร์ทยาร์ด

ถ.ทองหล่อ กรุงเทพฯ

ประมาณ 5,000

สิทธิการเช่าในอาคาร และงานระบบ ระยะเวลา 13 ปี

ที่มา : sec.or.th

 

สำหรับ “โครงการยูดี ทาวน์” นั้น ตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 28 ไร่ อยู่บนถ.โพศรี อ.เมือง จ.อุดรธานี มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 48,000 ตร.ม. ตั้งอยู่ใจกลางเมืองจ.อุดรธานี ทำให้การเดินทางและเข้าถึงโครงการสะดวกมาก จัดเป็น Lifestyle Mall ที่ใหญ่ที่สุดในจ.อุดรธานีและภาคอีสาน มีร้านค้าทั้งที่เป็นแบรด์ชั้นนำและแบรนด์ท้องถิ่น มาครบจบในที่เดียว ฐานลูกค้าส่วนใหญ่ประมาณ 70% เป็นคนท้องถิ่น อีก 30% มาจากภูมิภาคอื่นๆ สามารถตอบสนองไลฟ์สไตล์คนอุดรธานีและจังหวัดใกล้เคียง รวมถึงนักท่องเที่ยวจากสปป.ลาว ที่นิยมเดินทางเข้ามาเลือกซื้อสินค้าและท่องเที่ยวในไทย ถือเป็นหนึ่งในเป้าหมายที่ต้องมาเยือนเมื่อมาจ.อุดรธานีเลยก็คงไม่ผิดนัก

ส่วน “โครงการพอร์โต้ ชิโน่” ตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 14 ไร่ บนถ.พระราม2 (ขาออก) อ.เมือง จ.สมุทรสาคร เป็น Lifestyle Mall ที่ใหญ่ที่สุดใน จ.สมุทรสาคร ถือเป็นจุดนัดพบที่สำคัญของนักท่องเที่ยว (Rest Area) ที่จะเดินทางล่องใต้ บริเวณโดยรอบโครงการมคีวามหนาแน่นของประชากรสูงจึงเป็นศูนยก์ลางของคนในพื้นที่ที่มีกำลังซื้อสูง ที่ต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกในการดำรงชีวิตครบครัน ทั้งร้านอาหารชั้นนำ ศูนย์อาหาร ซุปเปอร์มาร์เก็ต ตลาดนัด และด้วยทำเลที่ตั้งที่เป็นจุดยุทธศาตร์นี้จึงทำให้มีฐานลูกค้าหลักเป็นคนในพื้นที่ ส่วนที่เหลือก็จะเป็นกลุ่มนักเดินทาง

 


สุดท้าย โครงการ 72 คอร์ทยาร์ด” ตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 1 ไร่ มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 5,000 ตร.ม. ใจกลางทองหล่อ (ซ.สุขุมวิท55) เป็นศูนย์รวมร้านอาหารและเครื่องดื่มมีระดับ หลากหลายสไตล ์ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของผู้บริโภคย่านทองหล่อกรุงเทพฯ และเป็นหนึ่งในจุดนัดพบเพื่อสังสรรค์ที่ได้รับความนิยมของคนกรุงเทพฯ และนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง  

 

“ด้วยจุดเด่นที่แตกต่างกันของทั้ง 3 โครงการ ในทำเลทองที่ยึดครองจุดยุทธศาสตร์เอาไว้ได้ จึงไม่น่าแปลใจว่าทำไมนี่จึงเป็น Winner ในธุรกิจ Lifestyle Mall ที่ถูกคัดสรรมาอย่างตั้งใจกลายเป็นส่วนผสมที่ลงตัวอยู่ใน ‘AIMCG’ ในครั้งนี้”

 

3 โครงการ...บริหารโดย กลุ่มเจ้าของทรัพย์ ที่มีประสบการณ์

พอพูดถึง Lifestyle Mall หลายคนอาจจะกังวลเพราะเห็นโครงการในลักษณะนี้ผุดขึ้นมามากมายในช่วงที่ผ่านมา ที่ ล้มเหลว เงียบเหงา วังเวง ต้องปิดกิจการไปก็มีเยอะ ที่ ประสบความสำเร็จ คึกคักก็ยังมีให้เห็นเช่นกัน หรือจะเป็น ธุรกิจปราบเซียน ที่ทำยากหรือเปล่า? ระยะยาวจะโอเคมั้ย? ห้างใหญ่ๆ ก็มีจะไปแข่งกับเขาได้หรือ? สารพัดคำถามอาจจะผุดขึ้นมาในหัวเอาได้ง่ายๆ

แล้ว ‘AIMCG’ ทำไมเลือกลงทุนกับ 3 โครงการ Lifestyle เล่า?

อย่างที่กล่าวไว้ในตอนต้นว่า...ทั้ง 3 โครงการนี้เป็น ‘Winner’ ในธุรกิจ บริหารโดยเจ้าของทรัพย์ที่เป็น ตัวจริง ในธุรกิจทั้ง 3 คน สามารถดูได้จาก อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ของทั้ง 3 โครงการ ได้เป็นอย่างดี ในส่วนของ ยูดี ทาวน์นั้นย้อนหลัง 3 ปีเฉลี่ย 97% ด้าน ’72 คอร์ทยาร์ด นี่ 100% ทุกปี

ส่วน ‘พอร์โต้ ชิโน่’ ย้อนหลัง 3 ปี เฉลี่ย 84% อีกประมาณ 20% ที่เหลือนั้นเป็น ‘ความตั้งใจ’ เพราะทางผู้บริหารมองว่า ร้านค้าเองก็มีอายุของตัวเองเช่นกัน ดังนั้นพื้นที่อีกประมาณ 20% นั้นก็จะเป็นส่วนที่ต้องคอยปรับปรุงเพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่ให้เข้ามาอยู่เสมอนั่นเอง

 

อัตราเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ของทรัพย์สินที่ “AIMCG” ลงทุน

ทรัพย์สิน

ปีสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2558

ปีสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2559

ปีสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2560

งวด 9 เดือนสิ้นสุด 30 กันยายน 2561

โครงการ ยูดี ทาวน์

 95.12%

 97.02%

98.80%

 96.42%

โครงการ 72 คอร์ทยาร์ด

-

100.00%

100.00%

 100.00%

โครงการ พอร์โต้ ชิโน่

80.32%

85.64%

85.56%

 80.22%

ที่มา :sec.or.th

 

“นี่คืออัตราการเช่าพื้นที่แบบยืนพื้นเป็นปกติของทั้ง 3 โครงการ แล้วช่วงแย่ๆ ละช่วงไหน แปลกแต่จริงที่ทั้ง 3 โครงการไม่มีช่วงเวลาเช่นนั้นในประวัติศาตร์การก่อตั้งมา ยูดี ทาวน์ ประมาณ 11 ปี พอร์โต้ ชิโน่ ประมาณ 7 ปี ส่วน ’72 คอร์ทยาร์ด อายุน้อยสุดประมาณ 3 ปี แต่เปรี้ยงสุดเช่นกัน ซึ่งใครที่เคยสัมผัสกับทั้ง 3 โครงการจะเห็นถึงพัฒนาการในเชิงบวก สะท้อนถึงศักยภาพและจุดเด่นเฉพาะตัว มีอัตราการเช่าพื้นที่สูง และมีผู้เช่าพื้นที่เป็นร้านค้าชั้นนำที่มีชื่อเสียง สามารถดึงดูดลูกค้าเข้ามาใช้บริการในโครงการ เป็นการเพิ่มโอกาสให้แก่ ‘AIMCG’ ในการสร้างรายได้สม่ำเสมอในระยะยาวได้เป็นอย่างดี”  

การทำ Lifestyle Mall ให้ประสบความสำเร็จ ‘ผู้บริหารโครงการ’ มีความสำคัญมาก ไม่ใช่จะมีแค่เงินมาสร้างแล้วหวังว่าจะมีคนมาเช่า นั่นอาจเป็นหนึ่งในเหตุผลที่ทำให้ Lifestyle Mall ส่วนใหญ่ ‘ไม่ประสบความสำเร็จ’ ในธุรกิจ แต่ทั้ง 3 โครงการนี้ เจ้าของทรัพย์สินของแต่ละโครงการที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการบริหารโครงการมาเป็นระยะเวลานาน มีความเข้าใจตลาดและพฤติกรรมของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้เป็นอย่างดี

  1. ‘โครงการยูดี ทาวน์’ บริหารโดย ‘บจ.อุดรพลาซ่า’


  2. ‘โครงการพอร์โต้ ชิโน่’ บริหารโดย ‘บจ.ดี-แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้’


  3. ‘โครงการ72 คอร์ทยาร์ด’ บริหารโดย ‘บจ.เชษฐโชติ’

“ทั้ง 3 โครงการ ถือกำเนิดมาจาก ‘ความตั้งใจ’ มีแนวคิดและมุมมองที่ชัดเจนเห็นชัดว่าตัวเองกำลังทำอะไร แล้วมีการพัฒนาต่อยอดมาอย่างต่อเนื่องไม่หยุดนิ่ง สร้างเป็น ‘จุดแข็ง’ ของแต่ละโครงการขึ้นมาจนสามารถดึงดูดผู้เช่าและผู้บริโภคเข้ามาใช้บริการได้อย่างประสบความสำเร็จดังที่ปรากฎในปัจจุบัน และคงไม่หยุดไว้เพียงแค่นี้อย่างแน่นอน”

 

โอกาสของการเติบโตของ ‘AIMCG’

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ‘ทำเล’ สำคัญที่สุด เราได้เห็นแล้วว่า ทั้ง 3 โครงการตั้งอยู่ใน ‘ทำเลทอง’ ทั้งนั้น โอกาสที่จะมี ‘คู่แข่ง’ เบียดเข้ามาในพื้นที่แทบจะลืมไปได้เลย ในส่วนของ ‘ยูดี ทาวน์’ และ ‘พอร์โต้ ชิโน่’ นั้น มี ‘ห้างเซ็นทรัล’ อยู่ในบริเวณใกล้เคียง แต่จะเรียกว่าเป็น ‘คู่แข่ง’ คงไม่ถูกนัก ต้องเรียกว่า ‘ส่งเสริมกันและกัน’ มากกว่า เพราะทั้ง 2 โครงการมีมาก่อนที่จะมีห้างเซ็นทรัลเกิดขึ้นมา แต่โบราณว่าไว้...ระยะทางพิสูจน์ม้า กาลเวลาพิสูจน์คนมองดูทั้ง 2 โครงการจากอดีตถึงปัจจุบัน ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องมาได้ ดังนั้น นักลงทุนสบายใจได้ในเรื่องนี้

“ทำเลดี ผู้บริหารโครงการเก่ง ก็สามารถจะบริหารให้โครงการมีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ ไม่เพียงเท่านี้ยังมีโอกาสปรับ เพิ่มค่าเช่า ได้ตามภาวะเงินเฟ้อ เมื่อครบกำหนดสัญญาซึ่งปกติก็ประมาณ 3 ปี โดยทั่วไป”

หลัง ‘AIMCG’ เข้าลงทุนในทั้ง 3 โครงการแล้ว ก็ยังคงให้เจ้าของโครงการบริหารต่อไป โดย ‘AIMCG’ จะให้เช่าพื้นที่ บางส่วน ในทั้ง 3 โครงการ แก่เจ้าของโครงการเพื่อไปบริหารเองด้วย ในส่วนที่อาจจะเป็นพื้นที่ของร้านค้ารายย่อยที่จำเป็นต้องใช้ความคุ้นเคยกับลูกค้าในการเข้าไปบริหารจัดการนั่นเอง

“โดยการจัดหาผลประโยชน์ของ ‘AIMCG’ เป็นไปเพื่อสร้างอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในระดับที่ดีและต่อเนื่องในระยะยาวให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เป็นสำคัญ”

ส่วน ‘ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager :RM)’ จะเป็นผู้กำหนดนโยบายและกลยุทธ์ที่เหมาะสมในการบริหารจัดการทรัพย์สินของกองทรัสต์เพื่อสร้างรายได้ในเชิงพาณิชย์ให้ ‘AIMCG’ และก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยรวม ต่างฝ่ายต่างทำหน้าที่ที่ตัวเองถนัด

อย่างที่กล่าวไปแล้วว่า กลุ่มเจ้าของทรัพย์เป็นผู้บริหารที่มีความตั้งใจและความเชี่ยวชาญในการทำธุรกิจด้านนี้ “เงินที่ได้ไป” ก็จะนำไปพัฒนาต่อยอดธุรกิจของตัวเองเป็นการขยายอาณาจักรให้มีความน่าสนใจแบบ Non Stop นั่นเอง


“ยูดี ทาวน์”

ยังมีแผนการเติบโตอย่างต่อเนื่อง นอกเหนือจากการจัด Event Marketing ที่ยังคงทำอย่างต่อเนื่อง ทางผู้บริหารเตรียมพัฒนาต่อยอด ‘Convention Hall’ พื้นที่รวม 30,000 ตร.ม. ในบริเวณใกล้เคียงกันซึ่งจะเป็นจุดที่ไว้จัดงานประชุมสัมนา การแสดงสินค้าแห่งใหม่ของอุดรธานี จะทำให้พื้นที่บริเวณนี้กลายเป็น ‘ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)’ แห่งใหม่ของอุดรธานี ไม่เพียงเท่านี้ยังมีแผนจะต่อยอดด้วย ‘โรงแรม’ อีก 2 แห่ง ในละแวกใกล้เคียงกันนี้ด้วย ส่วนพื้นที่ในโครงการ ‘ยูดี ทาวน์’ จะมีการพัฒนาให้มีความทันสมัยมากขึ้น เพื่อให้เป็นจุดที่ลูกค้ามาใช้ชีวิตแบบสบายๆ ภายใต้บรรยากาศที่ดี

 

โครงการ ยูดี ทาวน์

โครงการ ยูดี ทาวน์

(หน่วย:บาท)

         สำหรับงวดปี                              

สำหรับงวด 9 เดือน
สิ้นสุด
วันที่
30 กันยายน

สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม

ปี 2558

ปี 2559

ปี 2560

ปี 2561

รายได้ค่าเช่า /1

 44,806,881

 50,499,309

57,647,279

36,969,362

รายได้ค่าบริการ /2

 65,104,987

 60,455,979

62,955,722

37,144,905

รายได้ค่าสาธารณูปโภค

 41,465,799

 40,679,843

42,075,540

38,740,527

รายได้จากการจัดกิจกรรมทางการตลาด

 23,318,414

 24,280,825

25,565,019

15,430,053

รวมรายได้

174,696,082

175,915,958

188,243,560

128,284,848

อัตราค่าเช่าและค่าบริการเฉลี่ย

(บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน)

748

741

822

708

ที่มา: อุดรพลาซ่า ,www.sec.or.th

 

พอร์โต้ ชิโน่”

ในปีนี้เตรียมขับเคลื่อนธุรกิจภายใต้คอนเซ็ป Neighborhood Mall ซึ่งจะเน้นกลุ่มลูกค้าซึ่งเป็นคนท้องถิ่นมากขึ้น โดยจะมีการปรับปรุง Food Port ใหม่และเพิ่มร้านค้าดังในย่านสมุทรสาคร อีก 100 ร้านค้า ในบริเวณชั้น 1 และปรับพื้นที่ในส่วนชั้น 2 เป็น Seafood Zone ซึ่งรวมร้าน Seafood ชื่อดังหลากสไตล์บนพื้นที่กว่า 1,000 ตร.ม.

นอกจากนั้นจะมีการปรับปรุงภูมิทัศน์โดยรอบเพื่อให้ชุมชนสามารถใช้ประโยชน์ในการพักผ่อนหย่อนใจ รวมทั้งสร้างสนามเด็กเล่นขนาดใหญ่ให้ทุกคนในครอบครัวสามารถมีกิจกรรมร่วมกันด้วย

“ไม่เพียงเท่านี้ ยังเตรียมพัฒนาโครงการภายใต้ โมเดลใหม่ ในลักษณะของจุดนัดพักตอบโจทย์คนท่องเที่ยวเพิ่มเติมด้วย บนเส้นทางสายบางปะอิน 1 แห่ง และเลยพอร์โต้ชิโน่ไปอีก 1 แห่ง”

 

โครงการ พอร์โต้ ชิโน่

            โครงการ พอร์โต้ ชิโน่            

(หน่วย:บาท) 

สำหรับงวดปี 

สำหรับงวด 9 เดือน 
สิ้นสุด
วันที่ 30 กันยายน

สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม

ปี 2558

ปี 2559

ปี 2560

ปี 2561

รายได้ค่าเช่าหลัก /1

 42,323,081

 40,414,736

 40,060,230

26,625,018

รายได้ค่าบริการ /2

 29,036,815

 28,660,958

 27,645,774

18,928,883

รายได้จาก พื้นที่บริเวณศูนย์อาหาร

 25,557,082

 26,932,867

 27,899,009

19,525,485

รายได้ค่าสาธารณูปโภค

 28,110,017

28,632,186

 28,083,175

19,242,046

รายได้จากลานกิจกรรม

 8,302,932

 12,837,989

 12,267,162

3,879,452

รวมรายได้

 133,329,928

 137,478,736

 135,955,351

88,227,884

อัตราค่าเช่าและค่าบริการเฉลี่ย

(บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน)

769

698

685

624

ที่มา: ดี-แลนด์เจ้าของและผู้บริหารโครงการ พอร์โต้ ชิโน่ ,www.sec.or.th  

 

72 คอร์ทยาร์ด”

กลุ่มเจ้าของทรัพย์เองมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่หลายโครงการ 'พรีโม่ เพียซซ่า เขาใหญ่ก็เป็นหนึ่งในนั้น นอกจากนี้ยังมีแผนพัฒนา ‘RS Lake Water’ ที่เกษตรนวมินทร์ด้วย นั่นคือโครงการอื่นๆ ที่พอจะทำให้เห็นภาพ ในส่วนของ ’72 คอร์ทยาร์ด’ เองปัจจุบันอัตราเช่าพื้นที่ก็เต็ม 100% อยู่แล้ว ทุกตร.ม.ทำเงินได้หมด เรามีการปรับปรุงภูมิทัศน์ของอาคารอย่างสม่ำเสมอเพื่อให้ที่นี่มีสีสันและน่าสนใจอยู่เสมอ ปัจจุบันเป็นหนึ่งใน landmark ของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่อยากจะมาสัมผัสกับบรรยากาศยามค่ำคืนแบบนี้ในกรุงเทพฯ ไปแล้วเช่นกัน


โครงการ 72 คอร์ทยาร์ด

โครงการ 72 คอร์ทยาร์ด    

(หน่วย:บาท)

สำหรับงวดปี 

สำหรับงวด 9 เดือน

สิ้นสุดวันที่

30 กันยายน 2561

2558

2559

2560

รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ /1

-

20,211,824

23,000,400

20,165,998

อัตราการเช่าพื้นที่

-

100.00%

100.00%

100.00%

อัตราค่าเช่าและค่าบริการเฉลี่ย

(บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน)

-

2,271

2,271

2,271

ที่มา: เม็มเบอร์ชิป ,www.sec.or.th

 

อสังหาริมทรัพย์ถ้าขาดการดูแลปล่อยให้เก่า ทรุดโทรม ก็คงไม่มีใครอยากจะมาใช้บริการ ผู้เช่าเองก็คงหลบลี้หนีหน้าด้วยเช่นกัน แต่ทั้ง 3 โครงการได้รับการดูแลจากเจ้าของโครงการอย่างสม่ำเสมอ เรียกว่า...พร้อมอัพเดทไม่ให้ตกกระแสแบบนี้ ผู้เช่าและผู้ใช้บริการจะหายไปไหน นี่อาจจะเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ของทั้งทั้ง 3 โครงการอยู่ในระดับที่ดีอย่างที่เห็นกัน ไม่เพียงเท่านี้ยังมีโอกาสของการเติบโตรออยู่ข้างหน้าด้วย

"ต้องไม่ลืมว่า ‘AIMCG’ นั้น ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้ทั้งหมด หากมีโอกาสดีๆ เกิดขึ้นมาจากทั้ง 3 เจ้าของเดิมนั้น กองทรัสต์ก็มีโอกาสลงทุนเพิ่มในทรัพย์สินอื่นๆ เพิ่มเติมในอนาคตได้เช่นกัน นี่ยังไม่รวมโอกาสการลงทุนอื่นๆ ที่ไม่ใช่ของเจ้าของทั้ง 3 โครงการด้วย ดังนั้นเรื่องโอกาสการเติบโตมี เพียงแต่จังหวะจะมาเมื่อไรเท่านั้นเอง”

 

ถอดรหัส…‘AIMCG’

อสังหาริมทรัพย์ดีแล้ว ทำเลดีแล้ว ผู้บริหารโครงการเก่งแล้ว ถ้าขาด ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager : RM)’ ที่เก่งและมีประสบการณ์อย่าง บจ.เอไอเอ็ม เรียลเอสเตท แมนเนจเม้นท์” แล้วทรัสต์ ‘AIMCG’ ก็คงเกิดขึ้นมาไม่ได้เช่นกัน และถือเป็นอีก จุดแข็ง อีกข้อของ ‘AIMCG’ เช่นกัน

“การเป็นผู้จัดการกองทรัสต์อิสระ ที่ต้องมองหาโอกาสในการลงทุนที่น่าสนใจ การประสาน สมดุล แห่งประโยชน์ให้ลงตัวระหว่าง เจ้าของทรัพย์และ นักลงทุน ก็ไม่ใช่ของง่าย การได้สุดยอด 3 Lifestyle Mall ใน 3 ทำเลที่แตกต่างมาลงทุนนั้น บอกเลยไม่ง่าย แต่ตอนนี้ก็เกิดขึ้นแล้วและถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนไทยเช่นเดียวกัน”

ทรัสต์ ‘AIMCG’ จะเข้าลงทุนครั้งแรกใน ‘สิทธิการเช่า (Lease Hold)’ ใน Lifestyle Mall ทั้ง 3 โครงการดังกล่าว มีมูลค่าโครงการประมาณ 2,788 ล้านบาท มีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ย 21 ปี โดยการประมาณการณ์ผลตอบแทนของ ‘AIMCG’ นั้น ถือว่าไม่ได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มกองอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัย์ที่ใกล้เคียงกันแต่ประการใด

โดยการระดมทุนนี้ ได้เปิดออพชั่นไว้ให้ใช้เงินกู้ได้ไม่เกิน 500 ล้านบาท ส่วนจะใช้หรือไม่ใช้เงินกู้นั้น ขึ้นกับดุลพินิจของทาง REIT Manager เป็นสำคัญ ซึ่งตรงนี้ก็จะส่งผลต่อประมาณการผลตอบแทนด้วยเช่นกัน

จากการประมาณการงบกำไรขาดทุนและการปันส่วนแบ่งกำไรตามสมติฐาน สำหรับปี (ตั้งแต่ 1 ก.ค. 19- 30 มิ.ย. 20) นั้น ‘AIMCG’ จะมีรายได้รวม 437.07 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้ค่าเช่า 364.41 ล้านบาท ,รายได้ค่าสาธารณูปโภค 72.28 ล้านบาท ที่เหลือเป็นดอกเบี้ยรับ

เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่างๆ แล้ว จะเหลือกำไรสุทธิจากการลงทุน 253.60 ล้านบาท เมื่อปรับรายการทางบัญชีแล้วจะเหลือเป็นประมาณการเงินสดสุทธิที่สามารถนำมาปันผลส่วนแบ่งกำไรและแบ่งส่วนทุน 215.5 ล้านบาท

“ในกรณีที่มีการกู้ยืมเงินไม่เกิน 500 ล้านบาท ประมาณการผลตอบแทนในปีแรก (Total Distributable Yield) จะอยู่ประมาณ 8% ซึ่งก็ยังถือว่าเป็นผลตอบแทนที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มและดีกว่าดอกเบี้ยเงินฝากด้วยเช่นกัน”

ปัจจุบัน ‘AIMCG’ ได้ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์และแบบคำขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์ (Filling) ต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) แล้วและอยู่ระหว่างขั้นตอนการพิจารณา โดยมี บมจ.ธนาคารกรุงศรีอยุธยา และ บจ. ดิสคัฟเวอร์ แมเนจเม้นท์เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน

สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนในช่วงดอกเบี้ยต่ำ หรืออยากหลบออกจากความผันผวนของตลาดหุ้น กลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งสินทรัพย์ที่ไม่ควรมองข้าม และทรัสต์ ‘AIMCG’ ซึ่งเป็นส่วนผสมของการเติบโตที่ลงตัวแบบ 3 in 1 ก็น่าจะเติมเต็มพอร์ตการลงทุนของผู้ที่สนใจได้บ้างไม่มากก็น้อย

 

Share: