“นโยบายการเงิน” ผ่อนคลาย...หนุน ‘REITs’ ให้โดดเด่นขึ้น

ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา สินทรัพย์ที่เผชิญกับแรงเทขายอย่างหนักก็คือ “กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (REITs-ไทย)” โดยดัชนี SET Property Fund and REITs (SETPREIT) ดิ่งลงกว่า 6.2% จึงเกิดเป็นคำถามว่า REITs ยังเป็นสินทรัพย์ที่น่าลงทุนหรือไม่? และเหตุการณ์ที่ผ่านมาเป็นการ หนีตาย หรือ ขายหมูกันแน่!!! การจะตอบคำถามเหล่านี้ได้ต้องเข้าใจ 2 เหตุหลักที่ทำให้ ‘REITs’ ปรับตัวลงก่อน

 

สาเหตุแรก : เกิดจากนักลงทุนบางกลุ่มมองว่า REITs’ แพงเกินไป


ในช่วงที่ผ่านมา ราคา REITs’ มีการปรับตัวขึ้นมาก โดยที่พื้นฐานไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก กดดันให้ระดับ ปันผล (ยีลด์) ปรับตัวลดลงเหลือเพียง 5.0% ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยปันผลในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่ระดับ 5.7% ส่งผลให้นักลงทุนบางกลุ่มมองว่า REITs แพงขึ้น เมื่อเทียบกับอดีตและถือโอกาสดังกล่าวในการ ขายทำกำไร


“สอดคล้องกับมุมมองของนักวิเคราะห์ในตลาดที่ประเมินว่า ‘REITs’ บางตัวแพงเกินปัจจัยพื้นฐานไปแล้ว โดย ‘REITs’ ที่มีน้ำหนักมากที่สุด 5 อันดับแรกบนดัชนี SETPREIT ถูกนักวิเคราะห์มองว่าราคาแพงเกินกว่าราคาเป้าหมายโดยเฉลี่ยถึง 18.0%

 


สาเหตุที่สอง
: เกิดจากปัญหา “สภาพคล่องต่ำ” ของตลาด REITs ไทย

         
เรื่อง “สภาพคล่อง” ของ ‘REITs’ มักเป็นปัญหาของตลาดเกิดใหม่ โดยมูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวัน (Traded Value) ของ ‘REITs’ ในช่วงเวลา 5 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 160 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นเพียง 0.04% ของค่าเฉลี่ยมูลค่าตลาด (Market Cap.) เท่านั้น


นอกจากนี้หากเทียบกับตลาดหุ้นไทย (SET) แล้ว มูลค่าการซื้อขายต่อมูลค่าตลาดต่อวันของ SETPREIT นั้นต่ำกว่า SET ถึง 7.5 เท่า


“ยิ่งไปกว่านั้น ในวันที่ 17 ก.ค. 19 ซึ่งเป็นวันที่ ‘REITs’ ปรับตัวลดลงมากที่สุด มูลค่าการซื้อขายพุ่งสูงถึง 1,066 ล้านบาท หรือคิดเป็น 6.7 เท่าของมูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวัน ทำให้ตลาดรับแรงเทขายไม่ไหว และปรับตัวลงอย่างรุนแรง”

 


การลงทุนใน
REITs’ …ยังน่าดึงดูดอยู่หรือไม่?


เมื่อทราบถึงที่มาที่ไปของการปรับตัวลงของ ‘REITs’ แล้ว คำถามถัดมาก็คือ การลงทุนใน ‘REITs’ …ยังน่าดึงดูดอยู่หรือไม่?

เมื่อพิจารณาจากสภาวะเศรษฐกิจและตลาดทุนในปัจจุบัน จะเห็นได้ว่าแนวโน้มการใช้นโยบายการเงินที่ผ่อนคลายมากขึ้นของธนาคารกลางทั่วโลก จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนให้ ‘REITs’ มีผลตอบแทนที่น่าสนใจขึ้นและหากเปรียบเทียบผลตอบแทนหรือยีลด์ระหว่าง ‘REITs’ กับสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ จะพบว่ายีลด์ของ REITs ก็ยังน่าดึงดูดกว่า โดยเมื่อเทียบกับ หุ้นไทยปันผลสูง (SETHD) ณ ระดับ 1,261.61 ซึ่งให้ผลตอบแทนอยู่ที่ 4.3%


“ส่วนต่างระหว่างยีลด์ของ ‘RIETs’ กับหุ้นปันผลก็ยังสูงถึง 0.8% และเมื่อเทียบกับพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ซึ่งให้ผลตอบแทนอยู่ที่ 2% ก็พบว่ายีลด์ของ ‘REITs’ ยังมีส่วนต่างกับบอนด์ยีลด์ไทย อายุ 10 ปี (Spread) สูงถึง 3.2%


นอกจากนี้ เมื่อมองในแง่ของความผันผวนแล้ว ‘REITs’ ก็ยังดูน่าดึงดูดกว่าสินทรัพย์อื่นๆ โดย REITs มีค่าความผันผวนโดยเฉลี่ยในรอบ 3 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 6.9% น้อยกว่าความผันผวนของหุ้นไทยปันผลสูง ซึ่งอยู่ที่ 8.4% และมากกว่าบอนด์ไทยซึ่งอยู่ที่ 2.4% และหากมองในมุมของนักลงทุนในประเทศแล้ว ไม่มีส่วนผสมของ หุ้น และ บอนด์ แบบไหนที่จะให้ผลตอบแทนได้ดีกว่า ‘REITs’ เลย


“ดังนั้น จากสภาวะปัจจุบัน เราเชื่อว่า REITs’ ไทยยังคงน่าสนใจในแง่ของผลตอบแทนต่อความเสี่ยง และตอนนี้ไม่ใช่จังหวะหนีตาย! เพียงแต่นักลงทุนต้องยอมรับความเสี่ยงจาก สภาพคล่องที่ต่ำ ของตลาดกองทุนอสังหาฯ ไทยให้ได้”


ทั้งนี้นักลงทุนสามารถกระจายความเสี่ยงในการลงทุนใน
‘REITs’ รายตัวได้ด้วยการลงทุนใน กองทุนรวมที่มีนโยบายการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ (Fund of Property Funds) ซึ่งมีผู้จัดการกองทุนคอยคัดเลือก  ‘REITs’ ที่มีผลตอบแทนโดดเด่นเข้าพอร์ตการลงทุนอย่างสม่ำเสมอ

Share: