ปีแห่งการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกรุงไทยส่องคอนโดฯ รัชโยธิน ผลตอบแทนเช่า 3.2%

 

ปีนี้เป็นปีแห่งการเคลียร์สต็อก “คอนโดมีเนียม” ที่ตกค้างของโครงการที่ผุดขึ้นมามากใน 2-3 ปีที่ผ่านมา

 

 

หลังจากที่ปีที่แล้ว เป็นปีแห่งการปรับฐานของตลาดที่อยู่อาศัย เนื่องจากการใช้เกณฑ์กำหนดสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน ( LTV) ใหม่ของแบงก์ชาติ ซึ่งเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 และยังเผชิญกับปัจจัยลบต่างๆ เช่น หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง กระทบต่อความต้องการซื้อของคนไทย และผลของการแข็งค่าของเงินบาทเมื่อเทียบกับเงินหยวน ส่งผลให้ผู้ซื้อชาวจีน (ผู้ซื้อต่างชาติ) มีมุมมองว่าที่อยู่อาศัยในไทยมีราคาแพงขึ้น

 

 

ทั้งนี้ธนาคารแห่งประเทศไทย ระบุข้อมูลยืนยันว่า มาตรการ LTV ไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง  สะท้อนจากสัญญากู้บ้านหลังแรก เติบโต 5%สำหรับบ้านแนวราบ และติดลบ 1.9%สำหรับคอนโดฯ  ส่วนสัญญากู้หลังที่ 2 ขึ้นไป พบว่าสินเชื่อกู้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยคอนโดฯ ลดลงถึง25% และบ้านแนวราบลดลง10% เป็นภาพสะท้อนการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัว โดยเฉพาะสินเชื่อคอนโดฯสัญญาที่ 2 ขึ้นไป

 

ข้อมูลจากศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย

 

ได้ประเมินปีที่แล้ว มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ที่ 5.36 แสนล้านบาท หดตัว 5% จากปี 2561  เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปีก่อน ซึ่งแบ่งเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 2.42 แสนล้านบาท หดตัว 11% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบอยู่ที่ 2.94 แสนล้านบาท ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา

 

 

ทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ ดร.พชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย ให้มุมมองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มขยายตัว 5.5% จากปีก่อน ซึ่งแบ่งเป็นการขยายตัวของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 4.5% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบ 6% โดยปีนี้การปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จะเน้นหันมาให้ความสำคัญกับการทำโครงการบ้านแนวราบมากกว่าโครงการคอนโดฯ เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่ มีความต้องการจะอยู่อาศัยจริง

 

 

ดร.พัชรพจน์ กล่าวว่า ปัจจัยสนับสนุนหลักต่อการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย มาจาก มาตรการของภาครัฐ โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% และการเปิดส่วนต่อขยายของเส้นทางรถไฟฟ้า เช่นเดียวกับปีที่แล้ว ที่ได้มีการเปิดส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ จากสถานีหมอชิตไปยังพื้นที่รัชโยธินอีก 5 สถานี ซึ่งส่งผลให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในบริเวณรัชโยธิน

 

ศูนย์วิจัยกรุงไทย ได้เจาะลึกตลาดคอนโดฯพื้นที่รัชโยธิน ซึ่งเป็นหนึ่งในทำเลได้รับความสนใจมาก เพราะมีความสะดวกสบายในการเดินทางจากรถไฟฟ้า และความพร้อมในหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ศูนย์การค้าชื่อดัง สถานศึกษาที่สำคัญ รวมทั้งโรงพยาบาล

 

 

นักวิเคราะห์ของศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS  “กณิศ อ่ำสกุล” ผู้ศึกษาผลวิจัยเรื่องเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมในย่านรัชโยธิน  เปิดเผยว่า คอนโดย่านรัชดามีตัวเลือกมากถึง 11,561 ยูนิต จาก 35 โครงการ โดยราคาขายต่อตารางเมตรประมาณ 93,600 บาท สำหรับโครงการเก่า และ 138,000 บาท สำหรับโครงการใหม่

 



ซึ่งราคาคอนโดย่านรัชโยธิน ยังถูกกว่าคอนโดมิเนียมในตัวเมืองอย่าง เพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร ประมาณ 51%  และพื้นที่รอบตัวเมือง เช่น พระราม9-เพชรบุรี-อโศก ราชเทวี และพญาไท ประมาณ 29% และแม้ว่ามียูนิตเหลือขายในพื้นที่มีมากถึง 2,910 ยูนิต แต่ยูนิตเหลือขายมีทิศทางปรับตัวลง


 

“แสดงให้เห็นว่าไม่ได้อยู่ในภาวะ Oversupply เมื่อเทียบกับสถานการณ์ของคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง  ดังนั้น คอนโดฯในพื้นที่รัชโยธินเหมาะกับการอยู่อาศัยจริง “ กณิศกล่าวถึงผลจากการวิจัยดังกล่าว

 

 

แต่อย่างไรก็ตาม สำหรับการลงทุนเพื่อหวังผลตอบแทนจากส่วนต่างระหว่างต้นทุนซื้อกับราคาขายต่อ (Capital Gain) และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield)  “กณิศ” ตอบว่ายังไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีนัก พร้อมกับประเมินภาพให้เห็นว่า การซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธิน เพื่อปล่อยเช่าเป็นระยะเวลา 10 ปี ก่อนขายในปีสุดท้าย จะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนราว  3.2% ต่อปี ซึ่งใกล้เคียงกับคอนโดฯย่านรัชดา-พระราม 9-อโศก

 

 

“แต่ต่ำกว่าพื้นที่อื่นๆ ในตัวเมือง อย่างเช่น เพลินจิต-ชิดลม ที่ให้ผลตอบแทน 6.6% ต่อปี สีลม-สาทร ให้ผลตอบแทนราว 5.4% ต่อปี และสุขุมวิทช่วงต้น-กลาง ผลตอบแทนประมาณ 4.8% ต่อปี”

 

 

ปีนี้เป็นปีแห่งการเคลียร์สต๊อกตลาดคอนโดฯของโครงการเก่าๆที่ยังล้นอยู่ ส่วนโครงการใหม่จะเป็นบ้านแนวราบ และตลาดผู้ซื้อจะเป็นกลุ่มผู้ที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง  ถือเป็นปีทองสำหรับผู้ที่สนใจมองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัย

 

Share: