คนกู้บ้านเฮ ธปท.เปิดทางแบงก์ “ปล่อยกู้ง่ายขึ้น-ดาวน์น้อย-เพิ่มท็อปอัพ”

ตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไป คนที่กำลังจะกู้เงินซื้อบ้านหรือคอนโดฯ จะเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อรองรับซื้อเฟอร์นิเจอร์ จะได้รับการพิจารณาวงเงินกู้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยจากแบงก์มากขึ้น


เนื่องจากล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนคลายหลักเกณฑ์เกี่ยวกับเงินดาวน์สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย พร้อมกับเพิ่มเติมให้ปล่อยกู้สินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับเฟอร์นิเจอร์หรือวงเงินกู้ Top up ได้อีก 10%  เพื่อเอื้อให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายขึ้นและบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าที่อยู่อาศัย


โดย ธปท. ได้ปรับเพิ่มเติมต่อหลักเกณฑ์ LTV ใหม่ (สัดส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน)  เพื่อต้องการตอบโจทย์สำหรับคนที่เป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้น และช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ม.ค. 2563 เป็นต้นไป ดังต่อไปนี้

 



กลุ่มคนซื้อบ้านหลังแรกหรือสัญญากู้ 1 โดยกรณีซื้อบ้านราคาต่ำกว่า10 ล้านบาท ยังคงเพดาน LTV 100% หรือไม่ต้องวางเงินดาวน์ จะสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10%ของมูลค่าหลักทรัพย์ เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายจำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม ซื้อเฟอร์นิเจอร์  ซึ่งจะถือเป็นสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัย ทำให้มีหลักประกันจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ “ต่ำ” กว่าสินเชื่อที่ไม่มีหลักประกัน  ส่วนในกรณีซื้อบ้านราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ได้ปรับลดเงินดาวน์ลงเหลือ 10% จากเดิมกำหนด 20%


กลุ่มคนบ้านหลังที่ 2 หรือสัญญากู้ที่ 2 หากเป็นคนที่มีวินัยในการผ่อนชำระหนี้บ้านหลังแรก ก็จะได้รับการผ่อนเกณฑ์ให้สามารถกู้บ้านหลังที่ 2 ได้ โดยจะพิจารณาภายใต้เงื่อนไขสัญญาบ้านหลังแรกได้มีการผ่อนชำระไปแล้ว 2 ปี จึงจะสามารถกู้หลังที่สองได้ในสัดส่วน LTV  90%ของมูลค่าบ้าน หรือต้องวางเงินดาวน์ 10% แต่หากผ่อนบ้านหลังแรกไปแค่ 1 ปี จะกู้ได้เพียง 80%เท่านั้น หรือจะต้องวางเงินดาวน์ 20%  สำหรับบ้านมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท แต่หากเป็นบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป การกู้บ้านหลังที่ 2 จะต้องคง LTV 80% หรือต้องมีการวางเงินดาวน์ 20%ของมูลค่าบ้านหลังที่ 2 นั้นๆ  


ทั้งนี้ ธปท. ผ่อนเกณฑ์เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกอยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น และเพื่อต้องการดูแลให้ประชาชนที่จำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัย 2 หลัง มีวินัยในการผ่อนชำระมาแล้วระยะหนึ่ง  ให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น


สำหรับกลุ่มคนที่ต้องการมีบ้านหลังที่ 3 หรือสัญญาที่ 3 ขึ้นไป คงยึดเกณฑ์ LTV เดิมที่อยู่ระดับ 70% นั่นคือ ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 3 จะต้องมีการวางเงินดาวน์ 30%ของมูลค่าบ้านหลังนั้นๆ ซึ่งยังคงต้องการสกัดการเก็งกำไร


ทั้งนี้ ธปท. ปรับเกณฑ์ LTV ครั้งนี้เป็นครั้งที่ 3 นับจากที่มีการออกมาตรการ LTV ใหม่ที่คุ้มเข้มตั้งแต่ 1 เม.ย. 2562 และเดือน ส.ค. 2562 ได้มีการปรับผ่อนเกณฑ์ให้สำหรับผู้กู้ร่วม ให้เป็นเสมือนไม่เป็นการกู้  หากผู้กู้ร่วมไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยหลังนั้นๆ เนื่องจากเข้ามากู้ร่วมเพื่อช่วยเหลือผู้กู้หลักให้ได้รับอนุมัติสินเชื่อที่ขอดังกล่าว

 



นายรณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการ ด้านเสถียรภาพการเงิน ธปท. กล่าวว่า นอกจากการปรับเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้  ธปท. ยังได้ปรับหลักเกณฑ์ “เงินกองทุน”ที่ต้องดำรงสำหรับสินเชื่อกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และการกู้สร้างบ้านบนที่ดินปลอดภาระ  โดยให้ธนาคารพาณิชย์ลดการตั้งสำรองสินเชื่อดังกล่าวเหลือเพียง 35%มูลค่าสินเชื่อที่ปล่อยไป จากเดิมกำหนดไว้ที่ 75%


สำหรับปัญหาหนี้เสียหรือ NPL(หนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มขึ้นต่อเนื่องในปีนี้ หลังจากที่พบว่า สิ้นพ.ย. 2562 NPL พุ่งขึ้นมาสูงสุดที่ระดับ 3.7%ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบ โดยเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2561 ยังอยู่ที่ระดับ3.25%ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบ


นายรณดล กล่าวว่า จากการผ่อนเกณฑ์ดังกล่าว จะทำให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสามารถเติบโตต่อเนื่องได้ 5% หลังจากที่ 11 เดือนปีที่แล้ว สินเชื่อที่อยู่อาศัยเติบโต 10.8%


ทั้งนี้ ในรายงานการประเมินเสถียรภาพระบบการเงินไทยประจำปี 2562 ชี้ว่า ความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์ลดลง หลังจากที่ธปท. ออกมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ 1 เม.ย. 2562 โดยในช่วงเดือนเม.ย.-พ.ย. 2562  จำนวนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ของระบบสถาบันการเงิน โต 10.8% แบ่งเป็นบ้านแนวราบโต 17.8% และคอนโดฯ ติดลบ 5% ขณะที่ช่วงเดือนม.ค.-มี.ค. 2562 เป็นช่วงที่สถาบันการเงินมีการเร่งปล่อยกู้เพื่อหนีมาตรการ LTV ใหม่ ดันให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยโต 27.5%


จากข้อมูลดังกล่าว สะท้อนว่า ในกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกไม่ได้รับผลกระทบจากเกณฑ์ LTV ใหม่ โดยเฉพาะบ้านแนวราบที่ยังเติบโตสูง แต่ในในส่วนของสัญญากู้ที่ 2 ขึ้นไปพบว่า ธนาคารมีการปล่อยกู้สินเชื่อดังกล่าวลดลง และราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลง ทำให้ราคาปรับลดลงมาเหมาะสมและทำให้ผู้ต้องการบ้านอยู่อาศัยจริง สามารถเข้าถึงการซื้อบ้านได้


ขณะเดียวกันสามารถสกัดการเก็งกำไรได้ แต่ก็เกิดผลกระทบข้างเคียงต่อผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯที่ทำโครงการใหม่จำนวนลดลง เพราะโครงการเก่าขายไม่หมด จึงเป็นประเด็นที่ ธปท. ยังต้องติดตามปัญหาภาวะอุปทานของโครงการอสังหาฯที่ตกค้างโดยเฉพาะ “คอนโดฯ”


“ในระยะต่อไป เรายังต้องติดตามความเสี่ยงจากอุปทานคงค้าง โดยเฉพาะคอนโดฯในบางพื้นที่ ซึ่งได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของฝั่งผู้ซื้อต่างชาติ”นายรณดลกล่าว  


ทั้งนี้ จำนวนบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ของธนาคารพาณิชย์ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2562 พบว่าเติบโตเพียง 0.7% (ไม่รวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ของธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ)

 



สำหรับการผ่อนเกณฑ์ LTV ใหม่รอบที่ 3 มีเสียงเรียกร้องจากผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบหนักสะท้อนจากยอดขายที่ลดลงและมีจำนวนขายไม่ออกตกค้างเป็นจำนวนมากในแต่ละโครงการ


ในการผ่อนปรน LTV ในครั้งนี้ จะช่วยแก้ปัญหา “สินเชื่อเงินทอน” ที่แบงก์มักมีการสอดไส้ให้วงเงินกู้เพิ่มเติมสำหรับซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือจะเรียกเป็น “สินเชื่อใต้โต๊ะ” ก็ว่าได้  แต่ต่อไปนี้ สินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งเพิ่มเติม จะถูกนำมาเปิดเผยบนโต๊ะและได้ดอกเบี้ยที่ต่ำลงด้วย


คงต้องติดตาม “ผลลัพธ์”ของมาตรการLTV ผ่อนเกณฑ์รอบ 3 จะช่วยระบายสต็อกบ้านที่ตกค้างได้เพียงใด ด้านแบงก์จะเดินหน้าปล่อยกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อเฟอร์นิเจอร์ มากขึ้นตามกรอบใหม่ และผู้ซื้อเข้าถึงได้ง่ายขึ้นดังที่ธปท.วาดฝันให้หรือไม่

 

Share: