จะ ‘Free Hold’ หรือ ‘Lease Hold’…ก็สร้างผลตอบแทนได้ “ไม่ต่างกัน”!!!

 

อสังหาริมทรัพย์” ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน โรงงาน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า สนามบิน ที่อยู่อาศัย เป็นต้น ถือเป็นอีกหนึ่งกลุ่มสินทรัพย์ที่นักลงทุนทั่วไปสามารถเข้าไปลงทุนได้ง่ายๆ ผ่านกลุ่ม ‘กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund/REIT)’

 

ที่ในปัจจุบันค่อนข้างได้รับความนิยมและการตอบรับที่ค่อนข้างดี ด้วยผลตอบแทนที่สม่ำเสมอโดยแปลงจาก ‘ค่าเช่า’ มาเป็น ‘เงินปันผล’ คืนให้กับผู้ลงทุน

วันนี้ทาง ‘Wealthy Thai’ จึงอยากนำข้อมูลเกี่ยวกับ“กองทุนอสังหาริมทรัพย์” มาแชร์ให้ผู้อ่านได้รู้จักหรือมีความเข้าใจมากขึ้นในเครื่องมือดังกล่าวนี้

 

 

Property Fund” & “REIT”…2 รูปแบบหลักของกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์

 

ปัจจุบันรูปแบบของกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์ แบ่งได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่

           

1.‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1)’ ซึ่งเป็นรูปแบบดั้งเดิมที่ถือกำเนิดมาในอุตสาหกรรมกองทุนรวมของไทย มีนโยบายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในอัตราไม่ต่ำกว่า 75% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน และตัวอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนนั้นต้องอยู่ในประเทศไทยและไม่ใช่ที่ดินเปล่า แต่ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว หรือก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่า 80% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยสามารถกู้เงินได้ ‘ไม่เกิน 10%’ ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ

 

 

2.‘ทรัสต์เพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust :REIT)’เป็นรูปแบบปัจจุบัน มีนโยบายลงทุนไม่ต่างกัน โดยสามารถลงทุนได้ทั้งในและต่างประเทศ โดยกองทรัพย์สินที่ต้อง ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์โดย ‘ทรัสตี (Trustee)’ ซึ่งทรัสตีมีอำนาจดูแลและ บริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์รวมทั้งดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของ ‘ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager)’ เพื่อ ประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ โดยผู้ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์นั่นเอง


 

“โดย REIT สามารถกู้เงินได้ ‘ไม่เกิน 35%’ ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ และ ‘ไม่เกิน 60%’ กรณีที่ได้อันดับเครดิตในระดับลงทุนได้ (Investment Grade)”

 

“3 รูปแบบ”... การลงทุนใน ‘อสังหาริมทรัพย์’

           

สำหรับ “กลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์” เป็นกลุ่มกองทุนที่มุ่งเน้นการเข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่มีรายได้จาก ‘ค่าเช่า’ เป็นสำคัญ โดยการเข้าไปลงทุนจะมี 3 รูปแบบหลัก ได้แก่
           

-ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Free Hold) เป็นการ "ซื้อ" อสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นเจ้าของและนำรายได้จากการให้เช่าพื้นที่มาจ่ายเป็นเงินปันผล (Dividend) ให้แก่ผู้ถือหน่วย

 

“ดังนั้นกองทุนประเภทนี้จึงมีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุน และเมื่อเลิกกองทุนแล้ว ก็สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปเพื่อนำเงินมาเฉลี่ยคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนได้ ซึ่งส่วนใหญ่จะขายเมื่อมีกำไรเป็นประโยชน์กับผู้ถือหน่วยเป็นสำคัญ กล่าวง่ายๆ คือ หากมูลค่าการขายอสังหาริมทรัพย์สูงกว่าตอนที่กองทุนเข้าไปซื้อตอนแรกมูลค่าหน่วยลงทุนที่ผู้ลงทุนจะได้รับคืนก็จะเพิ่มสูงขึ้นด้วยนั่นเอง”

       

 

-ลงทุนในสิทธิการเช่า (Lease Hold) ได้สิทธิในการใช้ประโยชน์แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของ กองทุนจะลงทุนใน ‘สิทธิการเช่า’ อสังหาริมทรัพย์จึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน มีเพียงสิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปใช้ประโยชน์หาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่าที่กองทุนได้ตกลงไว้กับเจ้าของ เช่น 20 ปี หรือ 30 ปี เป็นต้น เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า ก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของ

 

“ซึ่งสิทธิการเช่าระยะยาวย่อมมีมูลค่าสูงกว่าสิทธิการเช่าระยะสั้น แต่เมื่อเวลาผ่านไป ระยะเวลาในการหาประโยชน์น้อยลงไปเรื่อยๆ มูลค่าทรัพย์สินของกองทุนประเภทนี้ จึงลดลงตามระยะเวลาของสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่ จนเป็น ‘ศูนย์’ ณ วันที่ครบอายุสัญญาเช่านั่นเอง”


ยกตัวอย่างง่ายๆ เช่น คุณต้องการเซ้งตึกเพื่อไปทำการค้า ราคาของการเซ้งตึกระยะเวลา 20 ปี กับ30 ปี ย่อมแตกต่างกัน โดยการเซ้งตึก 30 ปี ย่อมมีราคาสูงกว่า เพราะมีเวลาที่จะใช้ประโยชน์จากตึกนั้นมากกว่า

 

-ลงทุนแบบผสม ทั้ง ‘Free Hold’ และ ‘Lease Hold’

 

ส่งมอบ “ผลตอบแทน” ให้ผู้ลงทุนได้เสมอเหมือนกัน

 

แต่ไม่ว่าจะลงทุนในรูปแบบไหน ต่างมีเป้าหมายในการจ่ายผลกำไรจากการดำเนินงานเป็นเงินปันผลให้ผู้ลงทุนอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิ ‘มาก’ หรือ ‘น้อย’ แตกต่างกันไปตามแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุน รวมถึงโครงสร้างของกองทุนอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทด้วย

 

“จุดที่จะแตกต่างกัน สำหรับ ‘กอง Free Hold’ เมื่อเลิกกองทุนแล้วสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ในกองทุนได้ จึงมีโอกาสได้รับผลตอบแทนในรูปของ ‘กำไรส่วนต่างจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital Gain)’ ด้วย”


ในขณะที่ ‘กอง Lease Hold’ จะมีการทยอยคืนเงินลดทุนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนระหว่างทางไปเรื่อยๆ จนกระทั่งครบอายุสิทธิการเช่า และกองทุนต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของโดยไม่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้ ณ วันครบอายุสัญญา

 

ที่กล่าวมาข้างตันนี้ ดูเหมือนว่า ‘กอง Free Hold’ ดูจะได้เปรียบกว่า ‘กอง Lease Hold’ เพราะผู้ถือหน่วยมีโอกาสได้รับ Capital Gain ตอนเลิกกองทุนด้วย แต่ข้อเท็จจริงการที่กองทุนจะเข้าไปถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ดีๆ นั้น อาจไม่สามารถทำได้ เช่น ไม่สามารถซื้อและเป็นเจ้าของสนามบินได้ หรืออสังหาริมทรัพย์บางแห่งก็เป็นของดีมีคุณภาพที่เจ้าของไม่อยากขาย ‘กอง Lease Hold’ จึงเกิดขึ้น เพื่อไปลงทุนโดยการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมาหาประโยชน์แทน ซึ่งทั้ง 2 ประเภทก็สามารถสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนได้ไม่แตกต่างกันแต่ประการใด

 

“ประโยชน์ของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็คือ เปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ดี มีคุณภาพ ด้วยเงินลงทุนที่ไม่มากนัก อีกทั้งยังได้รับผลตอบแทน สม่ำเสมอในระยะยาว และสามารถซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้ตลอด จึงมีความคล่องตัวมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง จึงถือเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจเลยทีเดียว”

Share: