SHREIT กองทรัสต์โรงแรมที่กำลังฝ่าวิกฤติ อะไรคือทางรอด

ธุรกิจโรงแรมกำลังเผชิญกับคลื่นลมขนาดใหญ่อย่าง COVID-19 ที่กลายเป็นพายุร้ายเข้าถล่มธุรกิจอย่างสาหัส การแพร่ระบาดของโรคที่รวดเร็วและรุนแรง ทำให้ธุรกิจทั่วโลกหยุดชะงัก รวมถึงการเดินทางท่องเที่ยวที่เป็นปัจจัยหลักที่ทำธุรกิจโรงแรมอยู่ได้ก็ต้องหยุดอย่างสิ้นเชิง

             

ความปั่นป่วนที่มากขนาดนี้และไม่รู้ว่าจะจบลงเมื่อไหร่ ทำให้ธุรกิจโรงแรมต้องปรับตัวอย่างหนัก บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง MINT หรือบริษัท ไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (มหาชน) เลือกหนทางที่เจ็บปวดอย่างการต้องเพิ่มทุนมูลค่ามหาศาล ในขณะที่กลุ่มกองรีทส์ในกลุ่มโรงแรมที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ก็เร่งหาทางรอด หนึ่งในนั้นคือ SHREIT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบต่ออายุได้ เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่าสตราทีจิก ฮอสพิทอลลิตี้

 

กองทรัสต์ SHREIT ประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ที่มีกำหนดอายุของโรงแรม Pullman Jakarta Central Park ประเทศอินโดนีเซีย และสิทธิการเช่าที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของโรงแรม 2 แห่งในประเทศเวียดนาม ได้แก่ Capri by Fraser และ IBIS Saigon South การที่COVID-19 ระบาดหนักเช่นนี้ ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของกองทุนโดยตรง
             


และทางเลือกที่ SHREIT ทำ คือ การขายสินทรัพย์ ทั้ง 3 โรงแรมออกไป และเลิกกองทรัตส์ โดยมูลค่าที่มีการขายคือ 118,000,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือคิดเป็นประมาณ 3,795.824 ล้านบาท* หรือคิดเป็นมูลค่าต่อหน่วยประมาณ 6.00 –6.30 บาทต่อหน่วย โดยผู้ซื้อนั้น คือ  LT Rubicon Limited โดย ผู้ทำคำเสนอซื้อมีความสัมพันธ์กับกองทรัสต์ SHREIT โดยมีนายเจมส์ ลิม ซึ่งเป็นหนึ่งในกรรมการบริหารของบริษัทฯ ที่เป็นเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ และเป็นผู้ถือหุ้นในชั้นสูงสุด (Ultimate Ownership)ของผู้ทำคำเสนอซื้อ ซึ่งที่ประชุมในผู้ถือหุ้น แม้ว่าเสียงส่วนใหญ่เกือบ 3 ใน 4 จะอนุมัติตามคำเสนอ แต่ก็ไม่เพียงพอที่จะขายสินทรัพย์ได้ จึงมีโอกาสที่จะมีการประชุมผู้ถือหุ้นใหม่ เพื่อหาทางออกอีกรอบหนึ่ง
             


อย่างไรก็ตามด้วยความสัปสนและวุ่นวาย ที่ทำให้กองทรัสต์โรงแรมในอาเซียนกองแรกของไทยอาจไปไม่ถึงฝั่งฝัน พูดคุยกับผู้บริหารของ SHREIT และข้อมูลจากการประชุมผู้ถือหุ้นนั้นได้มีการพูดถึงทำไมถึงเลือกวิธีการขายสินทรัพย์ออก และอะไรเป็นความเสี่ยงหากการขายสินทรัพย์นั้นไม่เกิดขึ้น ซึ่งอาจต้องเผชิญปัญหาสภาพคล่องอย่างหนักและอาจจะไม่สามารถเดินหน้าธุรกิจต่อไปได้

 

ทั้งนี้ภาวะธุรกิจโรงแรมในอาเซียนหลังเจอ COVID-19 จากสถานการณ์ผู้ติดเชื้อที่ค่อนข้างรุนแรง ทำให้รัฐบาลหลายประเทศมีมาตราการ Lock Down และปิดประเทศ ซึ่งกระทบต่อการท่องเที่ยวและธุรกิจโรงแรมเป็นอย่างมาก ถึงแม้สถานการณ์ปัจจุบันโดยรวมจะดีขึ้น แต่ในหลายประเทศก็ยังคงมีความกังวลถึงจำนวนผู้ติดเชื้อ เช่นประเทศอินโดนีเซียก็ยังมีจำนวนผู้ติดเชื้อเพิ่มมากกว่า 1,000 คนต่อวัน นอกจากนี้ทุกประเทศในอาเซียนยังคงจำกัดการเดินทางของนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศ เช่นประเทศเวียดนามยังไม่มีการอนุมัติให้นักท่องเที่ยวเข้าประเทศ ยกเว้น กลุ่มที่เป็นกรณีพิเศษ เช่น ผู้เชี่ยวชาญทางธุรกิจ, นักการฑูต และวีซ่าที่ได้รับการอนุมัติเป็นการเฉพาะ 

 

ดังนั้นธุรกิจโรงแรมในภูมิภาคอาเซียนยังคงได้รับผลกระทบที่รุนแรง เนื่องจากการพึ่งพิงนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศเป็นส่วนใหญ่ และยังไม่สามารถคาดการณ์ได้ว่าจะฟื้นตัวกลับมาสู่ภาวะปรกติได้เมื่อไร นอกจากนี้การจัดงานประชุมสัมมนา (MICE) ยังคงมีข้อจำกัดและต้องดำเนินไปภายใต้เงื่อนไข New Normal

 

ทั้งนี้โรงแรมทั้ง 3 แห่งของกองทรัสต์ ซึ่งตั้งอยู่ในกรุงจาร์กาต้า ประเทศอินโดนีเซียและนครโฮจิมินห์ ประเทศเวียดนาม มีการพึ่งพานักท่องเที่ยวจากต่างประเทศเป็นหลัก เนื่องจากโรงแรมยังไม่สามารถเปิดดำเนินการตามปกติได้ จากการที่รัฐบาลจำกัดการเดินทางของนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศ และยังไม่สามารถคาดการณ์ได้ว่าจะฟื้นตัวกลับมาสู่สถานการณ์ปรกติได้เมื่อไร กองรีทส์จึงมีความเสี่ยงค่อนข้างสูงที่จะขาดสภาพคล่องในการบริหารและดำเนินงาน รวมถึงความสามารถในการชำระหนี้ของเจ้าหนี้ต่างประเทศ

 

ในสถานการณ์ปัจจุบัน กองทรัสต์จะมีข้อจำกัดในการเสาะหาแหล่งเงินทุนใหม่เช่นการเพิ่มทุนหรือ refinance จากสถาบันการเงินอื่น ยิ่งหากสถานการณ์ Covid-19 ยื้อเยื้อต่อไป กองทรัตส์ยิ่งมีปัญหาสภาพคล่องและมีโอกาสผิดนัดชำระหนี้ได้สูงมาก

 

อย่างไรก็ตามกับคำถามที่มีมากที่สุดว่า ทำไม SHREIT ถึงเลือกการขายสินทรัพย์ออก จากปัญหาที่กองรีทส์เผชิญอยู่ ณ ตอนนี้ การพิจารณาขายสินทรัพย์อาจจะเป็นทางเลือกที่ผู้ถือหน่วยไม่สามารถมองข้ามไม่ได้ อย่างไรก็ตามการขายสินทรัพย์ในปัจจุบันก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างชะลอการลงทุน และอยู่ในช่วงรอดูสถาณการณ์

 

เมื่อโลกเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว และมีสิ่งที่ไม่สามารถคาดการณ์เกิดขึ้นได้เสมอ นักลงทุนจะต้องปรับตัวให้ทันต่อเหตุการณ์ และตัดสินใจอย่างมีเหตุผลและทันท่วงที โดยพิจารณาถึงพื้นฐานความเป็นจริง เพื่อบริหารการลงทุนให้มีประสิทธิภาพ รวมถึงการเตรียมพร้อมรับมือเพื่อจำกัดขอบเขตความสูญเสียในการลงทุน

Share: