“สร้างรายได้สม่ำเสมอ” จากทรัพย์สินคุณภาพ…ตอบโจทย์ ‘ยุคดอกเบี้ยต่ำ’!!!

ในยุค “New Normal” นี้ พฤติกรรมการเก็บออมเงินของคนไทยส่วนใหญ่คงต้องปรับตัวให้ทันด้วยเช่นกัน จะมาหวังรายได้จากดอกเบี้ยใน ยุคดอกเบี้ยต่ำติดดินเช่นนี้ เป็นสิ่งไม่พึงหวัง


แต่จะให้กระโดดไปหาความเสี่ยงสูงอย่างการลงทุนใน
หุ้น ก็ยากจะทนทานรับได้ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)” จึงก้าวเข้ามาเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ได้อย่างลงตัว


ผลตอบแทนเหนือกว่าดอกเบี้ย
...ไม่เสี่ยงเท่ากับหุ้น!!!


อสังหาริมทรัพย์ ก็มีสารพัดหลากหลายประเภท ความเสี่ยง-ผลตอบแทนก็แตกต่างกันไป แต่ถ้าพูดถึงประเทศไทยแล้ว ด้วย จุดเด่น ทางที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์ที่เป็นต่อเสมือนศูนย์กลางของภูมิภาคนี้ จึงทำให้ คลังสินค้า-โรงงานสำเร็จรูป ใน นิคมอุตสาหกรรม ต่างๆ นั้น เป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความโดดเด่นของประเทศไทยเสมอมา


วันนี้จะพามารู้จักกับ
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT)” น้องใหม่ที่พร้อมเป็นดาวจรัสแสงในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มาฝากกัน

 


“EEC”
ปลดล็อกสู่การลงทุนรอบใหม่ของไทย...รองรับเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติ


เศรษฐกิจไทยขาดการลงทุนขนาดใหญ่เป็นเวลานานมาก ซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ในขณะที่ประเทศรอบข้างไทยต่างลดแลกแจกแถมเพื่อแย่งชิงเม็ดเงินลงทุนของต่างชาติไป ความได้เปรียบเชิงยุทธศาสตร์ของไทยเป็นความจริงที่ปฏิเสธไม่ได้ เพื่อช่วงชิงการนำกลับมาภาครัฐจึงประกาศใช้ พรบ. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ในปี2018 ออกมา ถือเป็นการ ปลดล็อก สู่การลงทุนรอบใหม่ของไทยอีกครั้ง


แม้ว่าจะต้องมาเผชิญกับ วิกฤติ COVID-19’ ในครั้งนี้ก็ตาม แต่หลังการออกประกาศพื้นที่เขตส่งเสริมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC)’ มีความชัดเจนมากขึ้นในปี 2561 หลังจากนั้นสัญญาณการกลับมาของ เม็ดเงินลงทุนต่างชาติก็มีความชัดเจนมากขึ้นเป็นเงาตามตัว หลังจากที่เคยลดลงช่วงปี 2558-2560”


ล่าสุดตัวเลขสถิติการยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุนของต่างชาติในปี
2563 (.. – มี..) มีโครงการยื่นขอรับการส่งเสริมจำนวน 249 โครงการ มูลค่าเงินลงทุน 27,425 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2562 (.. – มี..) จำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 2.0% ส่วนมูลค่าลดลง 67.0%


โดยโครงการที่ขอรับการส่งเสริมการลงทุนจากต่างชาตินั้น ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมหรือเขตอุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริมและ โครงการในพื้นที่ EEC’ เป็นหลัก และแหล่งเงินลงทุนจากต่างชาติที่ของรับการส่งเสริมมากสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ ญี่ปุ่น, จีน, ฮ่องกง, สิงคโปร์ และอินโดนีเซีย


มองไปข้างหน้าจะพบว่าแนวโน้มธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในประเทศไทยยังเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง
และยังจะได้รับอานิสงส์จากการเคลื่อนย้ายฐานการผลิตด้านซัพพลายเชนในอุตสาหกรรมต่างๆ จาก จีน มาในภูมิภาคอาเซียนหลังจากไทยได้แสดงศักยภาพรับมือกับการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19’ ได้ดีเป็นอันดับต้นๆ ของโลก และยังมีปัจจัยความไม่แน่นอนด้านสงครามการค้าระหว่างสหรัฐและจีน ส่งให้ผู้ผลิตในอุตสาหกรรมต่างๆ ต้องบริหารความเสี่ยงด้วยการกระจายฐานการผลิตไปยังประเทศอื่นๆ เพิ่มขึ้น จึงเชื่อว่าไทยจะเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ เนื่องจากอยู่ในทำเลศูนย์กลางของภูมิภาคนี้และมีโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัยรองรับนั่นเอง



โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน”…ทำเลแห่งอนาคต-ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์

จากจุดแข็งของไทยดังกล่าวนี้เองจึงไม่น่าแปลกใจว่าตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาจึงมี ‘REIT’ ที่ลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปออกมาเป็นทางเลือกให้กับผู้ลงทุนอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันมี 5 กอง โดยอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วยย้อนหลัง 1 ปี ( 31 มี.. 63) เฉลี่ยอยู่ที่ 6.3% ซึ่งถือว่าไม่น้อยเมื่อเทียบกับผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทย 10 ปี ที่ 1.28% และ 30 ปี อยู่ที่ 2.06% จึงถือเป็นอีกกลุ่มของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุนเสมอมา


อย่างไรก็ตาม
เมื่อเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เรื่องของทำเลที่ตั้ง (Location) ยังคงเป็นหัวใจสำคัญที่ละเลยไม่ได้ สำหรับใครที่ไม่ได้อยู่ในวงการนี้อาจจะคุ้นชินกับชื่อนิคมอุตสาหกรรมที่จดทะเบียนในตลาดหุ้นไทยเป็นหลัก แต่คุณทราบหรือไม่ว่า โครงการดีที่มีศักยภาพอยู่ใกล้กรุงเทพฯ ก็ยังมีอยู่เช่นกัน นั่นก็คือ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (Bangkok Free Trade Zone)” ที่ตั้งอยู่ในบริเวณถนนบางนา-ตราด กิโลเมตรที่ 23 บนเนื้อที่เกือบ 1,000 ไร่ ซึ่งนับว่าเป็นทำเลยุทธศาสตร์สำคัญของภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ทั้ง ทางบก’ ‘ทางอากาศ และ ทางน้ำ ที่ตอบโจทย์ครบในที่เดียว


อยู่ใกล้ทางด่วนสายบางนา-ชลบุรีและมอเตอร์เวย์ห่างจากสนามบินสุวรรณภูมิ เพียง 17 กิโลเมตรสนามบินดอนเมือง 60 กิโลเมตรท่าเรือกรุงเทพ 23 กิโลเมตร ท่าเรือแหลมฉบัง 90 กิโลเมตร และอยู่ไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ รวมถึงโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) อีกด้วย ซึ่งเป็นจุดเด่นที่ทำให้มีความต้องการเช่าพื้นที่บริเวณนี้มากขึ้น


สำหรับ
โครงการบางกอกฟรีเทรดโซนนั้น ได้รับอนุญาตให้พื้นที่ดังกล่าวเป็นเขตประกอบการอุตสาหกรรมจากกระทรวงอุตสาหกรรมเมื่อวันที่ 24 มิ.. 2547 และได้รับใบอนุญาตเป็นผู้จัดตั้งเขตปลอดอากรโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนจากกรมศุลกากร เมื่อวันที่ 21 .. 2547 มีพื้นที่ 993-1-86 ไร่ ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารให้เช่ามีทั้งอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูป อาคารโรงงานสำเร็จรูป อาคารโรงงานสำเร็จรูปขนาดเล็ก และอาคาร Built-to-Suit ที่สร้างตามความต้องการของลูกค้า แบ่งเป็นพื้นที่ เขตประกอบการทั่วไป (General Zone)’ และเขตปลอดอากร (Free Zone)’


ผู้ประกอบการใน เขตปลอดอากร (Free Zone)’ จะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีต่างๆ เช่น ยกเว้นอากรขาเข้าภาษีมูลค่าเพิ่ม(VAT) และภาษีสรรพสามิตสำหรับเครื่องจักร อุปกรณ์ เครื่องมือและเครื่องใช้ในการผลิต ของที่นำเข้าเพื่อการผลิตสินค้าหรือเพื่อพาณิชยกรรม เป็นต้น ยกเว้นอากรขาออก ภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีสรรพสามิต สำหรับวัตถุดิบ ผลิตภัณฑ์ที่เป็นผลพลอยได้และสิ่งอื่นที่ได้จากการผลิต รวมถึงได้รับยกเว้นภาษีตามกฎหมายว่าด้วยสุราสำหรับการนำเข้าและผลิตในเขตปลอดอากร ซึ่งเป็น จุดเด่น ที่ทำให้ได้รับเลือกสำหรับผู้ประกอบการต่างๆ อีกด้วย

พื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมบริเวณ บางนา-ตราด ส่วนใหญ่ ถูกสร้างขึ้นมาเป็นเวลานานและมีผู้ประกอบการซื้อพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมเกือบหมดแล้ว กลุ่มลูกค้าของตลาดอุตสาหกรรมในบริเวณถนนบางนา-ตราด ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการสัญชาติ ญี่ปุ่นและ จีน ที่เข้ามาเช่าพื้นที่อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปเพื่อประกอบธุรกิจประเภทโลจิสติกส์ ซึ่งปัจจัยหลักมาจากการเติบโตอย่างมากของธุรกิจ E-Commerce โดยผู้ประกอบการใช้พื้นที่อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปเป็นศูนย์กลางในการกระจายสินค้าไปทั้งภายในและภายนอกประเทศ รวมถึงกลุ่มลูกค้าประเภทอื่นๆ เช่น ธุรกิจเหล็ก โลหะ พลาสติก น้ำมันเครื่อง อะไหล่เครื่องจักร และอะไหล่รถยนต์ เป็นต้น

 


กองทรัสต์ PROSPECT” ลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพ... ‘ผู้บริหารมีความเชี่ยวชาญ


ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT)” จะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารบางส่วนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนนับจากวันที่จดทะเบียนสิทธิการเช่าช่วง ถึงวันที่ 22 .. 2582 โดยทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรก มีพื้นที่ที่ดินภายใต้สิทธิการเช่าช่วงรวมประมาณ 343,155.3 ตารางเมตร และมีพื้นที่อาคารให้เช่ารวมประมาณ 219,116.0 ตารางเมตร ซึ่งกองทรัสต์จะเข้าลงทุนในอาคารคลังสินค้าและโรงงานซึ่งประกอบด้วยอาคาร 4 ประเภท คือ

 

  • อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูป 21 หลัง จำนวน 100 ยูนิต
  • อาคารโรงงานสำเร็จรูป 30 หลัง จำนวน 30 ยูนิต
  • อาคารโรงงานสำเร็จรูปขนาดเล็ก 10 หลัง จำนวน 51 ยูนิต
  • อาคาร Built-to-Suit   2 หลัง จำนวน 2 ยูนิต


คิดเป็นมูลค่าเงินลงทุนรวมทั้งสิ้นประมาณไม่เกิน 3,738.8 ล้านบาท โดยเป็นวงเงินกู้ยืมระยะยาวไม่เกิน 1,136.5 ล้านบาทไปลงทุนในทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนครั้งแรกดังกล่าว


โดย
บจ.พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ (PROSPECT REIT MANAGER)” ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ จะแต่งตั้ง บจ.พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ (PROSPECT DEVELOPMENT)’ ในเครือบมจ.มั่นคงเคหะการที่มีประสบการณ์ในการพัฒนาและบริหารโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนกว่า 10 ปี เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ในทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรกต่อไป

 
นอกจาก ทรัพย์สินดี อยู่ใน ทำเลที่ดีแล้ว ผู้บริหารโครงการถือว่าเป็นอีกปัจจัยที่ไม่อาจละเลยได้ เพราะเป็นกุญแจสำคัญที่จะทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนนั้นเกิดดอกออกผลงอกงามกลับคืนเป็น ผลตอบแทน กับผู้ถือหน่วยทรัสต์นั่นเอง ซึ่ง บจ.พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์เองมีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการบริหารโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนซึ่งเป็นเขตประกอบการอุตสาหกรรมและเขตปลอดอากรมาเป็นเวลากว่า 10 ปี


รวมถึงมีคณะผู้บริหารและบุคลากรที่มีความรู้และความเชี่ยวชาญในการบริหารเขตประกอบอุตสาหกรรมทั้งเขตประกอบการทั่วไปและเขตปลอดอากร
จึงเชื่อได้ว่าบจ.พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์จะสามารถบริหารจัดการพื้นที่เพื่อให้ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน สามารถดำเนินกิจการต่อไปได้โดยไม่มีผลกระทบ

 


ผลงานสม่ำเสมอ”...ไม่มีสะดุดแม้เจอวิกฤติ COVID-19’


สินทรัพย์ที่มีคุณภาพในทำเลที่ดีที่มีผู้บริหารมืออาชีพที่มีประสบการณ์มาบริหารก็สามารถเปล่งประกายทรัพย์สินในมือให้สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น

มองในแง่ของทรัพย์สินที่ กองทรัสต์ PROSPECT’ จะเข้าลงทุนครั้งแรกนั้น มี อัตราการเช่าพื้นที่ อยู่ในระดับที่ดีมาตลอด โดยในปี 2560 – 2562 มีอัตราเช่าพื้นที่อยู่ที่ 89.1%, 96.4% และ 93.1% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดตามลำดับ และล่าสุด สิ้นไตรมาส 1/63 มีอัตราเช่าพื้นที่อยู่ที่ 93.6% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด ถือว่ามีการบริหารพื้นที่ได้ดีมากเลยทีเดียว


ที่สำคัญทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนนั้นยังมีการ กระจายความเสี่ยง ทั้งประเภททรัพย์สินที่มีความหลากหลาย ในแง่ของผู้เช่าก็เช่นเดียวกันมีผู้เช่าช่วงพื้นที่รายย่อยที่มีศักยภาพทางธุรกิจ ทั้งสัญชาติไทยและต่างชาติ และยังกระจายตัวในหลากหลายอุตสาหกรรม เช่น ธุรกิจเกี่ยวกับกระดาษ อุตสาหกรรมพลาสติก ธุรกิจรีไซเคิล ธุรกิจให้บริการด้านโลจิสติกส์ เป็นต้น ทำให้รายได้มีการกระจายตัวอย่างเหมาะสม ลดความผันผวนและเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้ในระยะยาวได้เป็นอย่างดี


สะท้อนผ่านสถานการณ์แพร่ระบาดของ ไวรัส COVID-19’ ในช่วงต้นปีที่ผ่านมาได้เป็นอย่างดี ในขณะที่ธุรกิจอื่นได้รับผลกระทบมากน้อยแตกต่างกันไปนั้น แต่ธุรกิจให้เช่าอาคารคลังสินค้าและโรงงานไม่ได้ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญแต่ประการใด


ดูได้จากผลประกอบการของทรัพย์สินที่
กองทรัสต์ PROSPECT’ จะลงทุนครั้งแรกนั้น พบว่า รายได้รวม ปี 2560-2562 อยู่ที่ 298.3 ล้านบาท, 322.4 ล้านบาท และ 347.6 ล้านบาท ตามลำดับ ล่าสุดไตรมาสที่1/63 อยู่ที่ 95.0 ล้านบาท รายได้รวมที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมีสาเหตุหลักมาจากพื้นที่อาคารที่มีผู้เช่าช่วงพื้นที่รายย่อยเพิ่มมากขึ้นซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของพื้นที่อาคารคลังสินค้าและโรงงานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมให้เช่า และการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าพื้นที่


ส่วน
กำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA)’ ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรก ในปี 2560-2562 อยู่ที่ 257.1 ล้านบาท 281.0 ล้านบาท และ 302.8 ล้านบาท ตามลำดับ ล่าสุดไตรมาสที่1/63 อยู่ที่ 83.8 ล้านบาท โดย EBITDA ที่เพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากรายได้รวมที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA Margin)’ ค่อนข้างคงที่ในระดับสูงในช่วงเวลาเดียวกัน เป็นผลมาจากการที่ต้นทุนการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายการขายและการบริหารส่วนใหญ่เป็นต้นทุนซึ่งผันแปรตามพื้นที่อาคารให้เช่ารวม


กองทรัสต์ PROSPECT ได้ประมาณการเงินจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในปีแรก (First Year Yield) ตามประมาณการงบกำไรขาดทุนตามสมมติฐาน (ตั้งแต่ 1 .. 63 - 30 .. 64) สอบทานโดยผู้ตรวจสอบบัญชี ที่อัตรา 1.112 บาทต่อหน่วย หรือคิดเป็นอัตรา 11.1% ซึ่งถือว่าเป็นระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของ REIT ประเภทเดียวกัน


‘REIT’
เป็นหนึ่งในทางเลือกที่นักลงทุนทั่วโลกไม่เฉพาะนักลงทุนไทยให้ความสนใจลงทุนในยุคดอกเบี้ยต่ำเช่นนี้ ด้วยผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและดีกว่า ยิ่งผลักดันให้มีเม็ดเงินไหลเข้าลงทุนใน REIT ทั่วโลกอย่างต่อเนื่อง สำหรับใครที่กำลังมองหา REIT เพื่อลงทุนอยู่ เชื่อว่า “PROSPECT” จะตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดีในยุค New Normal เช่นนี้

Share: