เจาะหุ้นอสังหาไตรมาส 3/63 กับกลยุทธ์เปิดตัวแนวราบดันยอดขาย

ในช่วงที่สภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ไม่ว่าจะด้วยปัจจัยอะไรก็ตาม หนึ่งในหุ้นที่ได้รับผลกระทบอันดับต้นๆ คงหนีไม่พ้นหุ้นกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ เพราะถือเป็นแรงกดดันและท้าทายเป็นอย่างมาก ท่ามกลางแนวโน้มเศรษฐกิจที่ซบเซา และยังมีมาตรการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดอีกด้วย


ดังนั้นเรามาดูกันว่าในช่วงไตรมาส 3/63 ภาพรวมยอดขาย (Pre-Sale) ของหุ้นอสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไรกันบ้าง เพราะตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบัน เศรษฐกิจก็ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด แต่จะมีซักกี่บริษัทที่มียอดขายปรับตัวเพิ่มขึ้น วันนี้เราจะพาแฟนเพจที่น่ารักไปหาคำตอบพร้อมๆกัน


โดยนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด กล่าวว่าในช่วงไตรมาส 3/63 การเปิดตัวโครงการใหม่ถือว่าดีขึ้น หลังจากช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563 ที่ค่อนข้างซบเซาอย่างมาก ซึ่งได้รวบรวมข้อมูลของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จำนวน 13 ราย หลังจาก COVID-19 คลี่คลายในทิศทางที่ดีขึ้น


ทั้งนี้ในช่วงไตรมาส 3/63 ผู้ประกอบการทั้ง 13 รายดังกล่าว เปิดตัวโครงการใหม่รวม 52 โครงการ  คิดเป็นมูลค่ารวม 5.9 หมื่นล้านบาท แม้จะลดลง 16% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่อยู่ระดับ 7 หมื่นล้านบาทที่ในช่วงนั้นเปิดตัวสูงถึง 61 โครงการ แต่ก็ถือว่าฟื้นตัวสูงถึง 126% จากไตรมาส 2/63 ที่เปิดเพียง 18 โครงการ มูลค่ารวม 2.6 หมื่นล้านบาท ดังนั้นถ้ามองในเชิงธุรกรรมทางเศรษฐกิจไตรมาส 3/63 ถือว่าคึกคักกว่าไตรมาส 2/63 เพราะว่าไตรมาส 1-2/63 ที่ค่อนข้างซบเซา


แต่ถ้าเข้าไปสำรวจจำนวน 52 โครงการดังกล่าวพบว่า ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการแนวราบด้วยกันทั้งสิ้น ซึ่งมีมากถึง 42 โครงการมูลค่ารวม 4.6 หมื่นล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 78% ของมูลค่ารวมโครงการใหม่ และในสัดส่วน 80% จะมาจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่มีพอร์ตแนวราบแข็งแกร่ง อย่าง AP, LH, SPALI และ SC เป็นต้น ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องที่ดี เพราะสต๊อกของโครงการคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ในตลาดจะได้ระบายออกมาบ้าง


ส่วนโครงการใหม่ประเภทคอนโดมิเนียมแม้ไตรมาส 3/63 จะมีไม่มากอยู่ที่ 10 โครงการ มูลค่ารวม 1.3 หมื่นล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่อยู่ระดับ 16 โครงการ มูลค่ารวม 3 หมื่นล้านบาท แต่ถือว่าเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับไตรมาส 2/63 ที่ไม่มีการเปิดโครงการใหม่สักโครงการ


การเปิดตัวโครงการใหม่ของไตรมาส 3/63 ที่สัญญานฟื้นตัวอย่างเห็นได้ชัด แต่มียอดขายมากน้อยเพียงใด? โดยแม้ไตรมาส 3/63 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากกว่าไตรมาสก่อน แต่ยอดของ Pre-Sale ยังอยู่ในระดับต่ำกว่าไตรมาส 2 เพราะไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ที่เกิดการระบาดอย่างมากของ COVID-19 แต่ผู้ประกอบการมีการออกแคมเปญกันอย่างคับคั่ง


โดยในงวดไตรมาส 3/63 ยอดขายโดยรวมของทั้ง 13 บริษัทอยู่ที่ 6.07 หมื่นล้านบาท ลดลง 11% จากไตรมาสก่อน ที่มียอดขายสูงถึง 6.8 หมื่นล้านบาท และลดลงจากไตรมาส 3/62 ที่อยู่ระดับ 6.2 หมื่นล้านบาท เป็นผลมาจากการเปิดโครงการใหม่น้อยลงเมื่อทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน


อย่างไรก็ตามกลุ่มแนวราบยังมียอดขายที่แข็งแกร่งอยู่ที่ 3.67 หมื่นล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 61% ของยอดขายรวม แม้จะลดลงจากไตรมาสก่อน เพราะมีฐานที่สูงเกินปกติ แต่ยังเติบโตสูงถึง 21% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่กลุ่มคอนโดมิเนียมมียอดขายที่ 2.4 หมื่นล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 39% ของยอดขายรวมซึ่งถือว่าใกล้เคียงกับไตรมาสก่อน แต่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน


สำหรับทั้ง 13 หลักทรัพย์ มีรายละเอียดดังนี้

(ที่มา บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด)

 

จากตารางดังกล่าว บริษัทที่มีการเติบโตอย่างโดดเด่น ได้แก่ SPALI โดยยอดขายเพิ่มขึ้นถึง 61% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน  โดยเป็นการเติบโตทั้งจากโครงการแนวราบ และคอนโดมิเนียม ซึ่งไตรมาส 3 เปิดคอนโดมิเนียม 2 โครงการ มียอดขายค่อนข้างดี นอกจากนี้ยอดขายรวมดังกล่าวยังมีอัตราการเติบโต 31.3% จากไตรมาสก่อน โดยได้รับแรงสนับสนุนจากคอนโดมีเนียมที่เติบสูงถึง 152% จากไตรมาสก่อน


รวมทั้ง NOBLE ที่ยอดขายรวมเติบโตสูงถึง 205.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และเติบโต 119% จากไตรมาสก่อน เพราะเปิดโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการที่มียอดขายเฉลี่ย 50-70% ขณะที่ AP ยังถือว่าทำได้อยู่ในระดับที่ดี โดยมีการเติบโต 15.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้จะลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อน


ด้าน LH ก็เช่นกันมียอดขายไตรมาส 3/63 เติบโต 34.9% แต่ลดลง 4.6%จากไตรมาส 2/63 ขณะที่ QH เติบโต 16.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง 13.4% จากไตรมาส 2/63 ขณะที่ SIRI ก็เช่นเดียวกันมียอดขายเติบโต 16.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลงสูงถึง 74% จากไตรมาส 2/63 และ LPN มียอดขายเติบโต 58% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง 24% จากไตรมาส 2/63 ดังนั้นหากมองไตรมาส 3 ยอดเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น แต่ยอดขายยังลดลง และถ้าเข้าไปดูรายบริษัทพบว่ามีจำนวน 3 บริษัทที่เข้าวิน ก็คือ  SPALI, NOBLE และ AP


นักวิเคราะห์กล่าวอีกว่า ในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 จะดีกว่าครึ่งปีแรก เพราะการเปิดโครงการแนวราบมากขึ้น เห็นได้จากหลายๆบริษัทดังกล่าวมียอดขายแนวราบที่อยู่ในระดับที่ดี ส่วนคอนโดมิเนียมกำหนดการแล้วเสร็จและการโอนจะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง  ดังนั้นโมเมนตัมดังกล่าว น่าจะทำให้ earning กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ค่อยๆฟื้นตัวดีขึ้น แต่ก็ยอมรับว่าสุดท้ายก็ยังไม่กลับมาสู่ระดับปกติ


ดังนั้น top pick เราขอเลือก 3 กลุ่ม คือ กลุ่มแรกจะเป็นกลุ่มที่มียอดขายรอโอน (backlog) ที่อยู่ในระดับสูงอย่าง AP โดยแนะนำ “ซื้อ” เป้าหมาย 7.70 บาท และแนะนำ “ซื้อ” ORI เป้าหมาย 8.10 บาท ส่วนกลุ่มที่สอง คือ กลุ่มที่มีแนวราบอย่างแข็งแกร่ง โดยแนะนำ “ซื้อ” LH ราคาเป้าหมาย 8.50 บาท รวมทั้งแนะนำ “ซื้อ” SC ให้ราคาเป้าหมาย 2.72 บาท และสุดท้าย NOBLE ที่ยีลด์คาดเกิน 10% ส่วนในแง่ของราคาถือว่าถูก โดยแนะนำ “ซื้อ”ให้ราคาเป้าหมาย 22.7 บาท

 

Share: