“แม้ราคาร่วงแรง”...แต่ยังเป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจกว่า ‘เงินฝาก&ตราสารหนี้’ !!!

สงครามโรค ‘COVID-19’ ในไทยแม้จะดูดีกว่าประเทศอื่นๆ แต่ทั่วโลกยังคงไม่สงบนิ่ง ล่าสุดตัวเลขผู้ติดเชื้อทั่วโลกแตะ 44.78 ล้านราย มีผู้เสียชีวิต 1.18 ล้านรายไปแล้ว

           

“ยุโรป” ต้อง Lockdown รอบ2 กันเป็นทิวแถว นี่กระทบ “อุตสาหกรรมท่องเที่ยว” ของไทยหนักหน่วงที่สุด ทั้งโรงแรมไปจนถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องต่างๆ นักท่องเที่ยวหายไปนาน จึงเห็นหลายโรงแรมทยอยปิดตัวลง (จะชั่วคราวหรือถาวรไม่ทราบได้) แต่การรับรู้โดยรวมถือว่าไม่ดี

           

ช่วง 10 เดือนแรก “กองทุนอสังหาฯ & REIT” กลุ่มโรงแรมให้ผลตอบแทนเฉลี่ย  -29.42% ใกล้เคียงกับดัชนี PF&REIT ที่ปรับตัวลง -28.32% ถือว่าลงหนักกว่าตลาดหุ้นโดยรวม (SET TRI -21.15%)

           

วันนี้ ทีมงาน ‘Wealthythai’ มีเรื่องราวดีๆ ที่น่าสนใจเกี่ยวกับเรื่องนี้มาฝากกันเช่นเคย

 

 

“กอง SBPF” บวกสวนกลุ่มมาลำพัง...10 เดือนแรกโชว์ผลตอบแทน 4.07% 

 

เห็นตัวเลขผลตอบแทนของ “กองทุนอสังหาฯ & REIT” กลุ่มโรงแรมไปแล้ว ก็ถือว่าเป็นไปตามสภาพและเป็นการสะท้อนผ่านราคาใน ‘ตลาดรอง’ ที่ซื้อขายกันในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเท่านั้น จากการสำรวจกองทุนกลุ่มนี้ทั้งหมด 12 กอง มีเพียง 1 กอง คิดเป็น 8.3% ของทั้งหมด ที่มีผลตอบแทนเป็น ได้แก่

 


-‘กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สมุยบุรี (SBPF)’ ที่ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) โรงแรมสมุยบุรี บีช รีสอร์ท ด้วยผลตอบแทน 4.07%

           

“ส่วนอีก 11 กองที่เหลือ คิดเป็น 91.7% มีผลงานติดลบทั้งหมด ตั้งแต่ลบน้อยสุด -11.09% ไปจนถึงมากสุด -52.31% ได้แก่ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช โฮเทล (LHHOTEL) ที่ลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินอล 21 และโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ราชดำริ”

 

                   

 

สำหรับกองทุนที่มีผลงานดีอยู่ในอันดับ 2 – 4 ของกลุ่ม ได้แก่

           

2.กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โรงแรมและรีสอร์ทในเครือเซ็นทารา (CTARAF) ที่ลงทุนในสิทธิการเช่า(Leasehold) โรงแรมเซ็นทารา แกรนด์ บีช รีสอร์ท สมุย ให้ผลตอบแทน -11.09%

3.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอราวัณ โฮเทล โกรท (ERWPF) ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) โรงแรมไอบิส ป่าตอง และ โรงแรมไอบิส พัทยา ให้ผลตอบแทน -12.23%

4.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ โฮสพีทาลิตี้ (GAHREIT) ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) โรงแรม เชอราตัน หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา ให้ผลตอบแทน -12.64%

5.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไทยแลนด์ โฮสพีทาลิตี้ (TLHPF) ที่ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) โรงแรมพีพี ฮอลิเดย์ อินน์ รีสอร์ท ให้ผลตอบแทน -22.90%

 

“ผลประกอบการ” ได้รับผลกระทบแตกต่างกัน...ขึ้นกับการบริหารจัดการของแต่ละแห่ง

         

แม้ราคาตลาดรองของกลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ & REIT” ในภาพรวมปีนี้จะปรับตัวลงมาค่อนข้างมากก็ตาม

 

แต่ “อลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร” รองกรรมการผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ บลจ.วรรณ จำกัด มองว่า กองทุนกลุ่มนี้ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจแม้ราคาในช่วงที่ผ่านมาจะปรับตัวลงมาค่อนข้างมากก็ตาม ในส่วนของผลการดำเนินงานจริงๆ ของแต่ละกองทุนคงได้รับผลกระทบมากน้อยแตกต่างกันออกไป ขึ้นกับการบริหารจัดการของแต่ละแห่งด้วย อย่างไรก็ตามแม้ผลตอบแทนอาจจะได้รับผลกระทบไปบ้างจากสถานการณ์ COVID-19 ในช่วงนี้ แต่เชื่อว่ายังคงเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ยังคงให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากและตราสารหนี้อยู่นั่นเอง

 

ปัจจุบันบริษัทมีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 4 กอง เป็นออฟฟิศ 2 กอง โรงงาน 1 กอง และโรงแรม 1 กอง มี REIT 1 กอง เป็นโรงแรม ให้อัตราผลตอบแทนปันผลเฉลี่ย 6 – 7% เทียบกับราคา IPO ที่ 10 บาท และในช่วงที่ราคาปรับตัวลงไปมากยีลด์ก็ปรับตัวขึ้นไปสูงถึง 8 – 9% ในบางช่วง

 

อลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร

 

 

“ในส่วนของ ‘กอง TLHPF’ เราก็ได้คุยกับทางผู้เช่าซึ่งเขาขอลดค่าเช่าลงมีการเจรจาปรับโครงสร้างค่าเช่า เนื่องจากโรงแรมทางพีพีเองก็ยังกลับมาเปิดดำเนินการไม่ได้ กลุ่มนักท่องเที่ยวยุโรปก็หายไป แต่ก็ยังมีเงินมัดจำมีแบงก์การันตีบางส่วนที่เอามาจ่ายเป็นค่าเช่าไปก่อน ผลตอบแทนปันผลในปี2020-2021 น่าจะได้ประมาณ 5.75% จากปกติประมาณ 7% แต่ก็ยังถือว่าเป็นระดับที่ดีมาก ส่วน กอง GAHREIT’ นั้น ทางผู้เช่าก็ให้เอาเงินมัดจำจ่ายเป็นค่าเช่าไปก่อนเลย แล้วจะเติมเงินมัดจำกลับเข้ามาใหม่หลังกลับมาดำเนินงานได้ตามปกติซึ่งเริ่มเปิดมาแล้วช่วงเดือนมิ.ย. ที่ผ่านมา ดังนั้นผลตอบแทนที่ได้ก็จะไม่กระทบเฉลี่ยประมาณ 6% และปรับเพิ่มขึ้นได้ตามค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต”

 

“บลจ.วรรณ” เตรียมแผนรุก ‘REIT & Infra Fund’ เพิ่มเติมปีหน้า

 

อลงกรณ์ ยังบอกอีกว่า บริษัทอยู่ระหว่างการศึกษาแปลงสภาพของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property fund) ในบางกองทุน เพื่อเป็น REIT ซึ่งเป็นการเพิ่มโอกาสในการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม และทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนได้รับผลตอบแทนเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ดี ปัจจุบันบริษัทได้มีการเจรจาเพิ่มเติมกับสปอนเซอร์อีก 1-2 แห่งเพื่อหาโอกาสเปิดกองทุนใหม่ด้วยเช่นกัน รวมไปถึงการจัดตั้ง ‘กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ด้วยเช่นกัน ซึ่งน่าจะเป็นกลุ่มพลังงานทดแทนที่เราศึกษาอยู่

 

โดยทางบริษัทจะดูแลทั้งสินทรัพย์ต่อไปในบทบาทของ Trustee หรือ REIT Manager ทั้งนี้ บริษัทอยู่ระหว่างการจัดตั้ง ‘Private Equity Trust’ จำนวน 2-3 กองในฐานะ Trustee ให้แก่นักลงทุนสถาบันหรือนักลงทุนรายใหญ่เพื่อลงทุนในหุ้นของบริษัทที่มีศักยภาพในการเติบโตและมีผลตอบแทนที่ดี

 

“ในส่วนของ Private Equity Trust ที่บริษัทจะทำนั้น คงไม่ได้ไปในกลุ่มโรงแรมแล้ว แต่คงไปมองในธุรกิจเกษตรมากกว่า แต่รายละเอียดคงยังไม่สามารถพูดได้ในตอนนี้ ส่วนที่มีการตั้ง Private Equity Trust เพื่อเข้าไปลงทุนในธุรกิจโรงแรมนั้น ไม่สามารถบอกได้ว่าราคาตอนนี้ถูกหรือไม่ ขึ้นกับว่าราคาที่เข้าไปลงทุนเป็นเท่าไรมากกว่า โดยส่วนตัวเชื่อว่าภาคอุตสาหกรรมโรงแรมน่าจะเริ่มฟื้นตัวขึ้นได้หากมีวัคซีนและสถานการณ์ COVID-19 คลี่คลายลงตามลำดับ แต่ถ้ามีการระบาดรอบ2 ก็คงเหนื่อยเช่นเดียวกัน”

           

หากสถานการณ์ COVID-19 คลี่คลาย ในที่สุดอุตสาหกรรมท่องเที่ยวของไทยก็ต้องฟื้นกลับมา เพียงแต่จะใช้เวลาสั้นยาวแค่ไหนเท่านั้นเอง แต่ “กองทุนอสังหาฯ & REIT” ก็ยังถือเป็นการลงทุนทางเลือกที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีอย่างสม่ำเสมอให้กับคุณในระยะยาวอีกทางเลือกที่ไม่ควรมองข้ามอยู่นั่นเอง โดยเฉพาะในช่วงที่ราคาปรับตัวลงมาแรงเช่นนี้ยิ่งเพิ่มความน่าสนใจให้มากขึ้นด้วยเช่นกัน

Share: