“อสังหาฯ ไตรมาส 3 ปี 2569 เริ่มฟื้นจากผลประกอบการ และการเปิดโครงการใหม่ แต่ยอดขายยังเปราะบาง ผู้ประกอบการเลือกลงทุนอย่างระมัดระวัง”


ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2569 สะท้อนภาพตลาดที่มีสัญญาณฟื้นตัวของผลประกอบการและการเปิดโครงการ แต่การฟื้นตัวยังไม่ครอบคลุมทุกด้าน โดยดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันเพิ่มขึ้นจาก 46.9 ในไตรมาส 2 ปี 2569 เป็น 51.3 ในไตรมาส 3 ปี 2569 และกลับมาอยู่เหนือระดับ 50 ซึ่งถือเป็นสัญญาณว่าผู้ประกอบการเริ่มมองสถานการณ์ปัจจุบันในเชิงบวกมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้ากลับลดลงจาก 53.5 เหลือ 49.8 แสดงให้เห็นถึงผู้ประกอบการ ยังไม่มั่นใจว่าการฟื้นตัวจะสามารถต่อเนื่องไปในระยะข้างหน้าได้


ผลประกอบการฟื้นตัวเด่นที่สุด แต่ยอดขายยังเป็นจุดอ่อน องค์ประกอบที่มีการเปลี่ยนแปลงโดดเด่นที่สุดใน  ไตรมาส 3 ปี 2569 คือ ผลประกอบการ ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 45.8 เป็น 72.6 อย่างไรก็ดี ดัชนียอดขายลดลงจาก 56.5 ในไตรมาส 2 ปี 2569 เหลือเพียง 42.3 ในไตรมาส 3 ปี 2569 และต่ำกว่าระดับ 50 อย่างชัดเจน สะท้อนว่า รายได้หรือผลประกอบการที่ดีขึ้นยังไม่ได้เกิดจากการฟื้นตัวของยอดขายใหม่โดยตรง แต่มีส่วนมาจากการบริหารต้นทุน การเร่งระบายสินค้ารวมถึงแรงกระตุ้นจากมาตรการภาครัฐที่ช่วยเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงที่ผ่านมา การรับรู้รายได้จากโครงการที่มีอยู่เดิม


ผู้ประกอบการกลับมาเปิดโครงการอย่างระมัดระวัง ดัชนีการเปิดโครงการใหม่และ/หรือเฟสใหม่ เพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 50.0 ในไตรมาส 2 ปี 2569 เป็น 70.0 ในไตรมาส 3 ปี 2569 สะท้อนว่าผู้ประกอบการบางส่วนเริ่มกลับมาเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ หลังจากชะลอการลงทุนในช่วงที่ตลาดเผชิญปัญหากำลังซื้อและสินค้าคงเหลือสูง อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาควบคู่กับดัชนีการลงทุนที่ลดลงจาก 46.3 เหลือ 38.1 จะพบความแตกต่างที่น่าสนใจ กล่าวคือ ผู้ประกอบการอาจเลือกเปิดเฉพาะโครงการหรือเฟสที่มีความมั่นใจด้านทำเล และ Real Demand มากกว่าเดิม ขณะที่การลงทุนโดยรวมยังถูกควบคุมอย่างระมัดระวัง


ดังนั้น จึงไม่ควรตีความการเพิ่มขึ้นของการเปิดโครงการใหม่ว่าเป็นการกลับเข้าสู่ภาวะขยายตัวเต็มรูปแบบ แต่เป็นการสะท้อนการลงทุนแบบ Selective Investment คือ เลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีโอกาสขายได้และสามารถควบคุมความเสี่ยงได้


ต้นทุนยังเป็นแรงกดดันสำคัญ ดัชนีต้นทุนการประกอบการซึ่งเป็นดัชนีผกผัน ลดลงจาก 40.6 เหลือ 37.5 สะท้อนว่าผู้ประกอบการยังเผชิญแรงกดดันจากต้นทุนในการดำเนินธุรกิจ แม้ตลาดจะเริ่มฟื้น แต่ต้นทุนที่อยู่ในระดับสูงยังเป็นข้อจำกัดต่อการทำกำไร โดยเฉพาะธุรกิจที่มีต้นทุนที่ดิน ต้นทุนก่อสร้าง ค่าแรง  และต้นทุนทางการเงินขณะที่การปรับราคาขายเพื่อชดเชยต้นทุนทำได้จำกัด เพราะกำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่แข็งแรง ดังนั้นในระยะต่อไป ความสามารถในการบริหารต้นทุนจะมีความสำคัญไม่แพ้การเพิ่มยอดขาย และอาจเป็นตัวกำหนดว่าผู้ประกอบการรายใดจะสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรได้


การจ้างงานเริ่มดีขึ้นเล็กน้อย ดัชนีการจ้างงานเพิ่มขึ้นจาก 42.6 เป็น 47.3 แม้ยังต่ำกว่าระดับ 50 แต่ทิศทางที่ดีขึ้นสะท้อนว่าผู้ประกอบการเริ่มมีความต้องการบุคลากรเพิ่มขึ้นตามกิจกรรมทางธุรกิจที่ฟื้นตัว อย่างไรก็ตามการจ้างงานยังไม่เข้าสู่ภาวะขยายตัวอย่างชัดเจน สอดคล้องกับภาพรวมที่ผู้ประกอบการยังคงควบคุมค่าใช้จ่ายและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานมากกว่าการขยายองค์กรอย่างรวดเร็ว


มุมมองต่ออนาคตลดลง แม้ดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 51.3 แต่ดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้ากลับลดลงจาก 53.5 เป็น 49.8 การลดลงดังกล่าวสะท้อนว่า ผู้ประกอบการยังมีความกังวลต่อปัจจัยที่จะเกิดขึ้นในระยะต่อไป โดยเฉพาะกำลังซื้อของผู้บริโภค ภาวะหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ต้นทุนทางธุรกิจ และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ ส่งผลทำให้ดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้าเกือบทุกองค์ประกอบลดลง ไม่ว่าจะเป็นผลประกอบการ ยอดขาย การลงทุน การจ้างงาน และการเปิดโครงการใหม่ ขณะที่ต้นทุนการประกอบการปรับดีขึ้นเพียงส่วนเดียว จึงสะท้อนว่าผู้ประกอบการยังไม่มั่นใจว่าการฟื้นตัวในไตรมาส 3 ปี 2569 จะสามารถส่งต่อไปยังไตรมาส 4 ปี 2569 และต้นปี 2570 ได้อย่างต่อเนื่อง

บทสรุป

ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 3 ปี 2569 สะท้อนการฟื้นตัวของภาคธุรกิจในระยะสั้น แต่ยังมีความเปราะบางในด้าน Demand ขณะที่ผลประกอบการ และการเปิดโครงการใหม่ปรับตัวขึ้นอย่าง โดดเด่น แต่ยอดขาย การลงทุน และต้นทุน ยังเป็นข้อจำกัดสำคัญ ขณะเดียวกันการที่ดัชนีคาดการณ์ 6 เดือนข้างหน้าลดลงมาอยู่ที่ 49.8 จาก 53.5 ในไตรมาส 2 เป็นสัญญาณเตือนว่า ผู้ประกอบการยังไม่เชื่อมั่นว่าการฟื้นตัวจะต่อเนื่อง จึงมีแนวโน้มที่จะใช้กลยุทธ์ระบายสต็อก คุมต้นทุน เลือกทำเล และเปิดโครงการอย่างระมัดระวัง


ตารางและแผนภูมิแสดงค่าดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบัน(Current Situation Index) และดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations Index)

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์