โดย: บจ.ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์

“ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (Real Estate Investment Trust: REIT) เป็นหนึ่งในสินทรัพย์ทางเลือกสำหรับนักลงทุนทั่วโลกที่มองหาการลงทุนที่สามารถสร้างกระแสรายได้สม่ำเสมอในรูปของ “เงินปันผล” นั่นเอง


แม้ภาพรวมของ “ดัชนี PF&REIT” ในไทยปีนี้อาจมีปัจจัยกดดันจากการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับเพิ่มขึ้น แต่นั่นก็เป็นโอกาส และ จังหวะที่ดี ของนักลงทุนในการเลือกลงทุนใน REIT ที่มีคุณภาพพร้อม ปัจจัยพื้นฐานและการบริหารจัดการที่ดี มีการจ่ายเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ และมีศักยภาพในการเติบโตที่มั่นคง


หนึ่งใน REIT ที่น่าสนใจในชั่วโมงนี้ ต้องยกให้กับ “WHART: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท” กอง REIT ที่ใหญ่สุดของไทยนั่นเอง


ตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ในปี 2014 กองทรัสต์สามารถจ่ายปันผลได้ต่อเนื่องทุกปีไม่เคยหยุด แม้ในช่วงวิกฤติ COVID-19 ก็ตาม ล่าสุดในปี 2565 WHART จ่ายเงินปันผลในอัตราหน่วยละ 0.7653 บาท นับเป็นอัตราที่สูงที่สุดตั้งแต่ได้มีการก่อตั้งทรัสต์ แม้ว่าจะเป็นช่วงปีที่ปัจจัยลบรุมเร้ามากมาย


ล่าสุดเตรียมลงทุนเพิ่มเติมในปี 2566 ใน “คลังสินค้า และโรงงาน” ระดับ พรีเมี่ยม จาก “กลุ่มดับบลิวเอชเอ” (WHA Group) จำนวน 3 โครงการ มูลค่าไม่เกิน 3,567 ล้านบาท และที่สำคัญคือ คาดการณ์ประโยชน์ผลตอบแทนของผู้ถือหน่วยก็เพิ่มขึ้นอีกด้วย


อะไรที่ทำให้กองทรัสต์ WHART น่าสนใจ? ตามไปค้นหาคำตอบพร้อมๆ กันได้เลย

“คลังสินค้า” & “โรงงาน” คุณภาพ บนทำเลยุทธศาตร์ด้าน Logistics…“จุดแข็ง” ที่สำคัญ -โชว์ “อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย” ตั้งแต่จัดตั้งสูง 90%

ในช่วงวิกฤติ COVID-19 ที่ผ่านมา “คลังสินค้า” & “โรงงาน” เป็นหนึ่งในทรัพย์สินที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับทรัพย์สินประเภทอื่นๆ เช่น โรงแรม สำนักงาน หรือห้างสรรพสินค้า และในช่วงที่มีการเปิดประเทศกระตุ้นเศรษฐกิจหลัง COVID-19 เป็นต้นมา บางทรัพย์สินก็ยังคงไม่ฟื้น ในขณะที่ “คลังสินค้า” & “โรงงาน” สามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง


“คลังสินค้า” & “โรงงาน” ของกองทรัสต์ WHART เป็นสินทรัพย์ที่มีคุณภาพและตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ ทั้งประเภทคลังสินค้า และโรงงานที่พัฒนาขึ้นตามความต้องการของลูกค้า (Built-to Suit) ด้วยสัญญาเช่าระยะยาว และแบบสำเร็จรูป (General Warehouse) ที่ได้มาตรฐานระดับโลก มีพื้นที่เช่ากว่า 1.74 ล้านตร.ม. และตั้งอยู่บนทำเลยุทธศาสตร์ด้าน Logistics ที่เป็นจุดเชื่อมต่อด้านการขนส่งสินค้าที่สำคัญของไทยไม่ว่าจะเป็น ถ.บางนา-ตราด, พื้นที่ EEC, อยุธยา-สระบุรี และสมุทรสาคร


“นั่นจึงไม่น่าแปลกใจว่าตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ WHART มานั้น มีอัตราการเช่าพื้นที่ค่อนข้างสูงเฉลี่ยประมาณ 90% มีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยของผู้เช่าที่ยาวถึง 4.29 ปี ซึ่งถือว่ามากเมื่อเทียบกับกลุ่ม REIT อุตสาหกรรมที่มีขนาดใกล้เคียงกันอีกด้วย”

“ผู้เช่า” บริษัทชั้นนำระดับโลก-มีการกระจายตัวที่ดี...ช่วย “ลดความเสี่ยง” ในการดำเนินธุรกิจ-หนุนผลประกอบการมีเสถียรภาพ

ปัจจุบันทรัพย์สินของกองทรัสต์ WHART หากแบ่งตามความเป็นเจ้าของจะเป็น Freehold 52% และ Leasehold 48% ทรัพย์ส่วนใหญ่จะเป็น “คลังสินค้า” 90% และ “โรงงาน” อีก 10% ประกอบด้วยอาคารแบบที่พัฒนาขึ้นตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit) 56% และแบบสำเร็จรูป (General Warehouse) 44% ซึ่งรูปแบบของ Built-to-Suit จะมาพร้อมสัญญาเช่าระยะยาว โดยผู้เช่าหลายรายมีสัญญาที่เกิน 10 ปี ช่วยให้รายได้มีเสถียรภาพมากขึ้นทั้งในระยะสั้นและยาว นอกจากนี้ยังมีการปรับขึ้นค่าเช่ากันทุกๆ 3 ปี อีกด้วย


“ด้วยความตั้งใจของกองทรัสต์ WHART ที่ต้องการเติบโตอย่างต่อเนื่อง กองทรัสต์เองมีการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมในทุกๆ ปี ซึ่งทำให้มีกลุ่มผู้เช่าที่หลากหลายมากขึ้นทั้งในเรื่องกลุ่มอุตสาหกรรมและสัญชาติ ช่วยให้กองทรัสต์ WHART มีการบริหารความเสี่ยงที่ดีและมีความสมดุล

กลุ่มผู้เช่าของ กองทรัสต์ WHART ถือเป็นผู้เช่าชั้นนำ เป็น Brand ที่เป็นที่รู้จัก เราจะเห็นชื่อของผู้เช่าอย่าง Starbucks, Unilever, Alibaba, Shopee, Volvo, ไทวัสดุหรือ DKSH ในพอร์ตของกองทรัสต์ นอกจากนี้กลุ่มผู้เช่าเหล่านี้ยังกระจายตัวไปในหลากหลายอุตสาหกรรม โดยกลุ่มอุตสาหกรรมเหล่านี้ถือเป็นกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับการบริโภคและปัจจัยพื้นฐาน รวมถึง megatrend ทำให้มีความมั่นคงและเติบโตที่ดีแม้อยู่ในสภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบาง

“การกระจายตัวของผู้เช่าที่หลากหลายเป็นหนึ่งในเหตุผลที่สำคัญ ทำให้กองทรัสต์ WHART ได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อยในช่วงวิกฤติ COVID-19 ที่ผ่านมา และยังสามารถจ่ายปันผลในระดับใกล้เคียงเดิมได้อย่างต่อเนื่องทุกปีตั้งแต่ตั้งกองทรัสต์มาในปี 2014 ยิ่งไปกว่านั้นในช่วงครึ่งแรกปี 2023 ก็สามารถจ่ายปันผลได้สูงกว่าช่วงครึ่งแรกของปี 2022 ที่ผ่านมาอีกด้วย”

“WHART” มีแผนลงทุนเพิ่มเติมต่อเนื่องทุกปี-เพื่อประโยชน์ของผู้ลงทุน...เน้นทำธุรกิจสู่ “การพัฒนาแบบยั่งยืน”

หนึ่งในความตั้งใจของกองทรัสต์ WHART คือ แผนการเติบโตอย่างต่อเนื่องผ่านการลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพ โดยผู้จัดการกองทรัสต์จะคัดสรรทรัพย์สินที่มีคุณภาพเข้ามาลงทุนเพิ่มเติม ปัจจุบันกองทรัสต์ WHART ลงทุนในทรัพย์สินจากทางกลุ่มของ “บมจ.ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น” (WHA) และมี WHA เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ด้วย ซึ่งทรัพย์สินดังกล่าวเป็นทรัพย์สินที่มีคุณภาพทั้งในด้านคุณภาพของทรัพย์สิน และทำเลที่ตั้ง เป็นจุดยุทธศาตร์ด้าน Logistics ในไทยเป็นจำนวนมาก


“ในอนาคต แผนการลงทุนของกองทรัสต์ WHART คงไม่ได้จำกัดแค่ในประเทศไทยเท่านั้น กองทรัสต์เองสามารถลงทุนทรัพย์สินในต่างประเทศได้ด้วย ทั้งนี้การที่กลุ่ม WHA เองก็มีทรัพย์สินในต่างประเทศ ถือเป็นโอกาสที่กองทรัสต์ WHART จะศึกษาการขยายการลงทุนไปต่างประเทศได้เช่นกัน”


นอกจากนี้ กองทรัสต์ WHART ยังมีการดำเนินธุรกิจตอบโจทย์เรื่อง “ความยั่งยืน” อย่างจริงจัง เพื่อสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้า รวมถึงการสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุน และผู้มีส่วนได้เสียในทุกกลุ่ม ตามวิถีการลงทุนอย่างยั่งยืน (Sustainable Investment) และยังคงรักษามาตรฐานของผลการดำเนินงานด้านความยั่งยืนมาโดยตลอด โดยในปีนี้กองทรัสต์ WHART ได้รับเลือกโดยสถาบันไทยพัฒน์ให้เป็น 1 ใน 100 หลักทรัพย์ที่มีการดำเนินงานโดดเด่นด้าน ESG เป็นปีที่ 5 ติดต่อกัน

เตรียมลงทุนเพิ่มในปี 2566 ใน “3 โครงการคลังสินค้า และโรงงาน” ระดับ World-Class มูลค่าไม่เกิน 3,566.49 ล้านบาท

ล่าสุดทาง กองทรัสต์ WHART เตรียมลงทุนเพิ่มเติมในปี 2566 ใน “3 โครงการคลังสินค้า และโรงงาน” ระดับพรีเมี่ยมในทำเลอย่างบางนา-ตราดและ EEC  ของกลุ่ม WHA มูลค่าไม่เกิน 3,566.49 ล้านบาท


“โดยมีพื้นที่เช่าอาคารประเภทคลังสินค้า และโรงงานทั้งหมด ประมาณ 142,896 ตร.ม. และหนึ่งในอาคารคลังสินค้าที่ได้เข้าลงทุนในครั้งนี้เป็นอาคารที่ถูกออกแบบและก่อสร้างขึ้นตามมาตรฐานอาคารสีเขียวของ LEED Level Gold (Leadership in Energy & Environmental Design) อีกด้วย”


หลังการลงทุนเพิ่มเติมในปี 2566 ทรัพย์สินของกองทรัสต์ WHART จะมีพื้นที่เช่ารวมกว่า 1.89 ล้านตร.ม. เลยทีเดียว


“ทั้งนี้ในส่วนของโครงการใหม่ทั้ง 3 แห่ง กลุ่มผู้เช่าเป็นบริษัทชั้นนำทั้งในและต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็น Perfect Companion Group ผู้นำด้านการผลิตและจำหน่ายอุปกรณ์สัตว์เลี้ยง อาหารสัตว์, HANKYU HANSHIN EXPRESS และ NIPPON EXPRESS สองผู้ให้บริการด้านโลจิสติกส์ชั้นนำสัญชาติญี่ปุ่น และ DB SCHENKER ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำของโลกด้านบริการโลจิสติกส์แบบครบวงจรสัญชาติเยอรมัน”


โดยหลังลงทุนเพิ่มแล้วยังคงมีการกระจายตัวของกลุ่มผู้เช่าที่ดี และยังมีการกระจายตัวไปในหลากหลายอุตสาหกรรม

“ที่สำคัญการลงทุนเพิ่มครั้งนี้ ยังทำให้ ‘ผลประโยชน์ตอบแทนรวม’ ของกองทรัสต์ WHARTปรับตัวดีขึ้นด้วย โดยประมาณการอัตราเงินปันผลอยู่ประมาณ 8.23%* (ขึ้นอยู่กับราคาเสนอขายสุดท้าย)* ซึ่งถือว่าสูงมากสำหรับกองทรัสต์ที่มั่นคงและได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ (credit rating) ที่สูงถึงระดับ A Stable โดย Tris Rating ”


*อ้างอิงประมาณการผลตอบแทนของกองทรัสต์ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2567 ตามที่ได้ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวน บนสมมติฐานราคาเสนอขายสูงสุดไม่เกิน 9.60 บาทต่อหน่วย


นักลงทุนรายย่อยที่สนใจการเพิ่มทุนครั้งนี้ สามารถจองซื้อได้ในช่วงเวลา และช่องทางดังนี้


ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิจองซื้อ:

• ช่วงเวลาจองซื้อ: วันที่ 1, 4, 6-8 ธันวาคม 2566

• ช่องทางการจองซื้อ: เว็บไซต์ K-My Invest (www.kasikornbank.com/kmyinvest) และสาขาของ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) โทร 02 888 8888 กด 4 กด 0

 
ประชาชนทั่วไป:

• ช่วงเวลาจองซื้อ: วันที่ 13-15, 18 ธันวาคม 2566

• ช่องทางการจองซื้อ: ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) และธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย จำกัด (มหาชน)

ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมที่: www.sec.or.th หรือ www.whareit.com


หมายเหตุ:

1. การจัดสรรขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้จัดการการจัดจำหน่าย เงื่อนไขการจัดจำหน่ายเป็นไปตามที่กำหนดในร่างหนังสือชี้ชวน

2. ผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ขอสงวนสิทธิ์ที่จะปฏิเสธการจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมในกรณีที่ผู้จองซื้อเป็นสัญชาติอื่นใดที่มิใช่สัญชาติไทย อย่างไรก็ดี รายชื่อสัญชาติของผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่ไม่ได้รับการเสนอขายหน่วยทรัสต์จะถูกประกาศผ่านเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยก่อนวันจองซื้อหน่วยทรัสต์

3. ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีรายชื่อในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ ณ วันที่ 15 พฤศจิกายน 2566

4. ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมจองซื้อที่ราคาเสนอขายสูงสุดที่ 60 บาทต่อหน่วย และประชาชนทั่วไปจองซื้อที่ราคาเสนอขายสุดท้ายที่จะมีการประกาศในวันที่ 12 ธันวาคม 2566 ทั้งนี้หากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาเสนอขายสูงสุดจะมีการคืนเงินส่วนต่าง

ทั้งนี้ สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาการลงทุนที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ ดีกว่าเงินฝากและตราสารหนี้ เชื่อว่า กองทรัสต์ WHART ที่มีความมั่นคงและอันดับความน่าเชื่อถือระดับ A Stable จะเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดี ด้วยคุณภาพของสินทรัพย์และอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่อยู่ในระดับที่น่าสนใจเลยทีเดียว


คำเตือน: โปรดทำความเข้าใจในลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนการตัดสินใจลงทุน