ปัจจุบันภาวะตลาดหุ้นไทยและทั่วโลกค่อนข้างมีความผันผวนหรือเข้าสู่ขาลง ทำให้นักลงทุนไม่น้อยเลือกที่จะหมุนเงินลงทุนไปยังสินทรัพย์อื่นๆ ที่มีความปลอดภัยหรือมีความผันผวนที่น้อยกว่า แน่นอนว่าสินทรัพย์ที่มีความน่าสนใจ ก็คือ กลุ่มสินทรัพย์ปลอดภัย ไม่ว่าจะเป็นตราสารหนี้ ทองคำ และกองรีท เป็นต้น


ในครั้งนี้ จะพานักลงทุนมาร่วมกันวิเคราะห์ปัจจัย และโอกาส รวมถึงความน่าสนใจของเหล่ากองรีทชั้นนำในตลาดหุ้นไทย อย่าง IMPACT, BAREIT และ BTSGIF ซึ่งจุดเด่น และแนวโน้มการลงทุน รวมถึงผลตอบแทนจะมากน้อยขนาดไหน WealthyThai จะพาไปหาคำตอบ ผ่านมุมมอง และการประเมินของนักวิเคราะห์


โดยบทวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด ให้มุมมองว่า ดัชนีหุ้นกลุ่มรีทของไทยในเดือน มิ.ย. 2566 ปรับตัวลงจากเดือนก่อนหน้า 4% ถูกกดดันจากผลตอบแทนตราสารหนี้ของสหรัฐฯและไทยที่กลับมาปรับตัวขึ้นจากคาดการณ์เงินเฟ้อทั่วโลกที่อาจชะลอการปรับลง  เพราะปัญหาภัยแล้งที่กระทบผลผลิตภาคเกษตร


ประกอบกับ แรงขายใน CPNREIT  ซึ่งเป็นกองทุนที่มีมูลค่าตลาดสูงราว 3 หมื่นล้านบาท ก่อนประกาศซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมซึ่งหลังจากที่ CPNREIT ทรุดหนัก จนทำให้ผลตอบแทนปรับตัวขึ้นแตะระดับ 10% ก็ทำให้ REIT และ IFF ตัวอื่นทรุดหนักตามไปด้วย ตามหลักความเสมอภาคของผลตอบแทนและทางเลือกในการลงทุน


แต่อย่างไรก็ดีสำหรับแนวโน้มกองรีทในเดือนกรกฎาคม คาดว่าจะเห็นการฟื้นตัว ด้วยปัจจัยสนับสนุนอย่าง ความชัดเจนในการซื้อสินทรัพย์ของ CPNREIT  โดยเมื่อกองทุนที่มีขนาดใหญ่อันดับต้นๆของ REIT  Index เริ่มยืนได้ คาดว่ากองทุนอื่นจะเริ่มทรงตัวได้เช่นกัน


ขณะที่ความคืบหน้าในการจัดตั้งรัฐบาล คาดว่าจะหนุนให้บรรยากาศการลงทุนโดยภาพรวมฟื้นตัวและคาดว่าสภาพคล่องในตลาดทุนที่เริ่มดีขึ้น จะกดดันให้ผลตอบแทนตราสารหนี้อ่อนตัวลง ซึ่งถือเป็นปัจจัยบวกต่อ REIT Index ตามหลักความสัมพันธ์ที่มักเคลื่อนไหวผกผันกัน


ทั้งนี้ ในเชิงของกลยุทธ์การลงทุนแนะนำ REIT ที่ผลประกอบการมีการฟื้นตัวชัดเจน,  สามารถจ่ายเงินปันผลได้สม่ำเสมอ, และไม่มีประเด็นเรื่องการเพิ่มทุน ซึ่งได้แก่ IMPACT และ BAREIT ส่วนนักลงทุนที่สามารถลงทุนระยะยาวได้เกิน 5 ปีขึ้นไป แนะนำ BTSGIF เป็นทางเลือกในการซื้อลงทุนเพื่อถือจนครบกำหนด


สำหรับ IMPACT แนะนำ “สะสม” โดยคาดกำไรไตรมาส 1/66 (สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2566) จะทรงตัวจากไตรมาสก่อนหน้า แต่จะเติบโตจากช่วงเดียวกันปีก่อน ด้วยสถานการณ์ COVID ที่คลี่คลาย ทำให้สามารถเปิดให้บริการพื้นที่ได้ตามปกติ ซึ่งคาดผลประกอบการจะเริ่มกลับเข้าสู่ระดับปกติก่อน COVID ได้ และสามารถกลับมาจ่ายปันผลได้ในระดับเดิม ที่ 0.80 - 0.85 บาทต่อหน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ราว 4.7% ต่อปี


ขณะที่ BAREIT แนะนำ “สะสม” เนื่องจากเป็นอีก 1 กองทุนที่น่าสนใจในช่วงที่ตลาดและเศรษฐกิจยังผันผวน ด้วยผลประกอบการของที่มีความเสี่ยงในแง่ของรายได้ค่อนข้างต่ำ เพราะ BAREIT ให้บริษัทกรุงเทพบริหารสนามบินเช่าช่วงต่อเพื่อดำเนินงานโดยคิดค่าเช่าคงที่ปีแรกที่ 1.11 พันล้านบาทและปรับขึ้นค่าเช่าราว 2% ต่อปี


ทำให้สามารถจ่ายปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยได้อย่างสม่ำเสมอ โดยคาดปันผลของ BAREIT จะอยู่ที่ราว 7% ต่อปี และ BAREIT ยังมีแผนในอนาคตที่จะนำสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโตและสร้างรายได้เข้ามาเพิ่มได้แก่สนามบินสุโขทัยสนามบินตราดและสินทรัพย์ส่วนที่เหลือของสนามบินสมุย

สุดท้าย BTSGIF บทวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี พัฒนสิน จำกัด (มหาชน) ให้คำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมายที่ 5.20 บาท เนื่องจากคาดกำไรมีแนวโน้มฟื้นต่อเนื่องตามปริมาณผู้โดยสารหลังสถานการณ์ COVID-19 คลี่คลายลง จึงคาดกำไรปี 67 ที่ 5.25 พันล้านบาท เติบโตจากปีก่อนหน้า 55%


พร้อมกันนี้คาดจ่ายผลตอบแทนเงินคืนทุนให้ผู้ถือหน่วยจำนวน 0.909 บาทต่อหน่วย หรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทนที่ 24.3% ทั้งนี้คาดเงินคืนทุนปี 2567 - สิ้นสุดสัมปทานปี 2573 ที่ 7.21 บาทต่อหน่วย หากเทียบกับราคาปิดที่ 3.74 บาท จะคิดเป็น IRR กว่า 19.5%