ในช่วงก่อนหยุดสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา มีข่าวเกิดขึ้นในหน้าประวัติศาสตร์ครั้งสำคัญสั่นสะเทือนวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย คือการที่ ศาลปกครองสูงสุด ได้มีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง คอนโดแอชตัน อโศก โครงการยักษ์ใหญ่ใจกลางเมือง 51 ชั้น มูลค่าโครงการกว่า 6,481 ล้านบาท ของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN


อย่างที่ทรากันดีสำหรับรายละเอียดของขั้นตอนการแก้ไขนั้นทาง ANAN อยู่ระหว่างเตรียมการเข้าหารือเพื่อหาแนวทางแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นร่วมกับทางกรุงเทพมหานคร และ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย


โดยหลายฝ่ายยังมีข้อกังวลใจว่าจะต้องดำเนินการทุบตึกหรือไม่ แล้วลูกบ้านที่ซื้อโครงการและเข้าอยู่ไปแล้วจะทำอย่างไร ซึ่งจำนวนเงินในการเยี่ยวยานั้น หากมองแบบเผินๆแล้วก็คาดการณืกันว่าจะมีมูลหายกว่าหลายพันล้านบาท


หลังจากที่มีเหตุการณ์เกิดขึ้น อีกหนึ่งแนวทางแก้ไข คือการขอซื้อที่ดิน ที่ติดกับโครงการ แอชตัน อโศก ซึ่ล่าสุดงตามเนื้อหาของข่าวในช่องทาง โซเชียล มีเดีย ระบุว่า ราคาประเมินตึกแถวเบื้องต้นอยู่ที่ 250 ล้านบาท ต้องซื้อไม่ต่ำกว่า 16 ตึก รวมมูลค่ากว่า 4,000 ล้านบาท ใกล้เคียงมูลค่าโครงการ 6,400 ล้านบาท


ดังนั้น เราจะมาดูกันว่าสถานการเงินของ ANAN ล่าสุดเป็นอย่างไร จะมีกระแสเงินสดเพียงพอที่จะเยียวยาชดใช้ได้ครอบคลุมหรือไม่ โดยบริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด ระบุว่า ด้านสถานะการเงินสิ้น  มี.ค.  2566  มีเงินสดในมือ  8.4  พันล้านบาท,  หนี้มีภาระดอกเบี้ยจ่าย (ไม่รวมหุ้นกู้ชั่วนิรันดร์ –Perpetual Bond3 พันล้านบาท) เพิ่มเป็น 2.67 หมื่นล้านบาท (จาก 2.28 หมื่นล้านบาทงวดก่อน ซึ่งเป็นผลจากการออกหุ้นกู้ 2 ชุดรวม 4 พันล้านบาทในไตรมาส 1/66


โดยในส่วนนี้เป็นหุ้นกู้ 2.06 หมื่นล้านบาท (มีกําหนดชําระใน 1 ปี มูลค่า 9.4 พันล้านบาท และมากกว่า 1 ปี ที่ 1.12 หมื่นล้านบาท) ขณะที่ส่วนทุน 1.24 หมื่นล้านบาท ลดลงจาก 1.45 หมื่นล้านบาทงวดก่อน หลังชําระคืน Perp Bond 2 พันล้านบาท  และกําไรสะสมลงมาที่  2.7  พันล้านบาท 


ทั้งนี้ตามผลประกอบการที่ยังขาดทุนส่งผลให้ Net Gearing สิ้นไตรมาส 1/66 ที่ 1.47 เท่า (เพิ่มจาก 1.09  เท่างวดก่อน)  ใกล้ระดับอัตราNet IBD/E ตามข้อกําหนดสิทธิของหุ้นกู้ (Bond Covenant) ที่ 1.6 เท่า ทําให้ประเด็นสถานะการเงินยังเป็นเรื่องต้องติดตาม (เป้าสิ้นปีของบริษัทคาดNet IBD/E 1.1-1.2 เท่า)


ขณะเดียวกันภายใต้กรณีนํา Perpetual Bond ที่ยังไม่ครบกําหนดไถ่ถอนอีก 3 พันล้านบาท ออกจากส่วน Equity และรวมเป็นหนี้สิน พบว่า Net Gearing อยู่ที่ 2.25 เท่า (เทียบกับ 2.18 เท่างวดสิ้นปี 2565)


ดังนั้นเอง จึงแนะนําหลีกเลี่ยงการลงทุน  และ Underperform(เดิม Neutral) ภายใต้การประเมินมูลค่า ผ่านการ Adjusted BV ปี 2566 ที่ไม่รวม Perp Bond และสะท้อนความเสียหายของโครงการ Aston Asoke โดยหักมูลค่าโครงการ  6.5  พันล้านบาท ตามสัดส่วนถือ 51% คิดเป็นมูลค่า 0.8 บาท/หุ้น จะให้มูลค่า Adjusted BV ที่ 1.51 บาท/หุ้น และอิง PBV 0.5 เท่า ส่งผลให้ราคาเป้าหมายปีนี้อยู่ที่ 0.75 บาท