สถานการณ์การระบาดของ COVID-19 ในประเทศไทยยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนทำให้รัฐบาลต้องประกาศมาตรการกึ่งล็อกดาวน์ในพื้นที่กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม ออกมา โดยมีข้อกำหนดให้ปิดแคมป์ก่อสร้างเป็นเวลา 30 วัน ห้างสรรพสินค้าเปิดได้ถึง 21.00 และห้ามนั่งทานอาหารในร้าน สั่งกลับบ้านได้เท่านั้น ฯลฯ ซึ่งส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างไร วันนี้ทีมข่าว Wealthy Thai หาคำตอบมาให้แล้ว


ล่าสุดทีมข่าว Wealthy Thai ได้ต่อสายตรงไปยังคุณ อดิศร ธนนันท์นราพูล กรรมการผู้จัดการ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH โดยบอกกับเราว่า เมื่อทางรัฐบาลสั่งปิดมาแล้ว บริษัทในฐานะผู้ประกอบการก็ต้องทำตาม ซึ่งผลกระทบที่ตามมาก็ต้องยอมรับกันไป เพราะมองว่าปัจจุบันทุกคนก็โดนผลกระทบกันหมด


ทั้งนี้การปิดแคมป์ก่อสร้างเป็นเวลา 30 วัน ทำให้งานอาจจะล่าช้าไปบ้าง ซึ่งบริษัทก็คงจะไปเร่งงานหลังจากนั้น อย่างไรก็ตาม การปรับตัวทางธุรกิจนั้น มองว่างานก่อสร้างก็ต้องหยุด ไซต์งานไหนเข้าข่ายก็ต้องปิดไป แต่ไซต์ไหนไม่เข้าข่ายก็ต้องเดินหน้าต่อเนื่อง ดังนั้นไซต์งานที่ปิดราว 1 เดือน จะต้องไปเร่งงานหลังจากนั้น แต่จะเร่งงานได้มากน้อยแค่ไหน ก็ตอบยากเหมือนกัน เพราะขึ้นอยู่กับว่า แรงงานจะกลับมาเท่าเดิมหรือไม่ ขณะที่การเร่งงานก็มีค่าใช้จ่ายอีกด้วย


อย่างไรก็ตามการการเปิดโครงการใหม่ๆ คาดจะมีการล่าช้าไปบ้าง  ซึ่งต้องรอดูว่าโครงการที่จะเปิดเดือนธ.ค.มีอะไรบ้าง จะเร่งทันหรือไม่ แต่ถ้าเป็นโครงการที่จะเปิดเดือน พ.ย.อาจจะไม่กระทบเท่าไหร่นัก ซึ่งตามแผนเดิมบริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่ใช่ช่วงครึ่งหลังปี 2564 โดยเฉพาะช่วงไตรมาส 3 เป็นส่วนใหญ่ ขณะที่ไตรมาส 4 มีเล็กน้อย


โดยโครงการที่มีแผนเปิดในช่วงไตรมาส 3/64 จะมีโอกาสเลื่อนไปยังไตรมาส 4/64 หรือไม่ หากเร่งงานไม่ทัน โดยในช่วงไตรมาส 4/64 มีแผนเปิดโครงการใหม่เพียงแค่ 2 โครงการเท่านั้น แบ่งเป็น 1 โครงการที่จังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งยังสามารถดำเนินการต่อไปได้ และอีกโครงการอยู่ในกรุงเทพฯ เชื่อว่าไม่มีผลกระทบเท่าไหร่นัก เพียงแต่ช่วงไตรมาส 3/64 ที่ต้องมาดูว่ามีโครงการไหนไปเปิดช่วงปลายไตรมาสที่คาดจะมีผลกระทบบ้าง และต้องมาดูว่าจะมีการเร่งงานได้ทันหรือไม่


อย่างไรก็ตามแม้สถานการณ์ COVID-19 ที่กำลังระบาดอยู่ในขณะนี้บริษัทยังวางเป้าหมายให้ธุรกิจเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่คงต้องรอดูสักระยะว่าผลสุดท้ายแล้วจะเป็นอย่างไร เพราะอสังหาริมทรัพย์แนวราบถือว่าความต้องการยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี โดยวางเป้ายอดโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ 30,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเกือบ 10% จากปีก่อน โดยปีนี้ตั้งเป้าเปิดใหม่ 12 โครงการ รวม 21,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตามต้องรอดูสถานการณ์ว่าจะเร่งโครงการทันหรือไม่ หลังจากถูกสั่งไป 1 เดือน


สำหรับการรับมือจากสถานการณ์ COVID-19 มีมาตรการให้พนักงานสวมหน้ากากอนามัย ดูแลตัวเอง  รวมทั้งการ work from home ขณะที่ในแง่ของการขายโครงการต้องยอมรับว่าลูกค้าที่จะซื้อบ้านต้องมาดูโครงการอยู่แล้ว ไม่ใช่เพียงแค่ดูออนไลน์แล้วจอง

ปิดแคมป์ผลกระทบจะอยู่ในวงจำกัด

ขณะที่นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ เอเชีย เวลท์ จำกัด ระบุว่า ประเด็นภาครัฐฯ สั่งปิดแคมป์คนงานก่อสร้าง 1 เดือน มองเป็น Sentiment ลบต่อกลุ่มพัฒนาอสังหาฯ โดยแนะทยอยสะสม SPALI, ORI และ NOBLE เมื่อราคาหุ้นอ่อนตัว โดยการปิดแคมป์คนงานจะกระทบต่อแผนการก่อสร้างในบางโครงการ และการตรวจรับมอบบ้านหรือห้องชุดให้กับทางผู้ซื้อซึ่งอาจทำให้แผนการโอนล่าช้า


อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าผลกระทบจะอยู่ในวงจำกัด เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีการวางแผนในการสร้างสต็อกรองรับการขายไว้ล่วงหน้า 1-3 เดือน ซึ่งเพียงพอต่อความต้องการของลูกค้า รวมถึงโครงการ คอนโดมิเนียม โดยปกติจะแล้วเสร็จล่วงหน้า ก่อนก้าหนดราว 2-3 เดือน


นอกจากนี้ สาเหตุดังกล่าวเป็นเหตุสุดวิสัย ซึ่งส่วนใหญ่ไม่สามารถเป็นเหตุให้ยกเลิกสัญญาได้ อย่างไรก็ตาม หากราคาหุ้นปรับตัวลงนักวิเคราะห์เรามองเป็นจังหวะในการเข้าสะสม โดยเลือก SPALI (ซื้อ ราคาเป้าหมาย 24.00 บาท) ORI (ซื้อ ราคาเป้าหมาย 9.80 บาท) และ NOBLE  (ซื้อ ราคาเป้าหมาย 9.90 บาท) เนื่องจากมีแผนการเติบโตในอนาคตที่ชัดเจน และมี Backlog ที่รอโอนในสัดส่วนที่สูง รวมทั้งมีอัตราเงินปันผลอยู่ที่ 5-7% ต่อปี

ปิดแคมป์ไม่ส่งผลอย่างมีนัยสำคัญ

ส่วนบริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ จำกัด ระบุว่า การยกระดับมาตรการโดยการปิดแคมป์ก่อสร้างในกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียงเป็นระยะเวลา 30 วัน คาดว่าจะส่งผลกระทบไม่เกินระยะเวลาที่ประกาศ และไม่ส่งผลอย่างมีนัยสำคัญต่อผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย เนื่องจากภายในสัญญามักมีการเผื่อระยะเวลาในการก่อสร้างไว้อยู่แล้วเพื่อป้องกันการยกเลิกจอง ซึ่งเคยมีประวัติการเลิกจองเพราะการก่อสร้างล่าช้าอยู่บ้าง แต่ส่วนใหญ่เป็นการล่าช้าที่นานราวครึ่งปีและมากกว่านั้น


อย่างไรก็ตามเรามองว่าไซต์ในเมืองที่ใช้แรงงานมากกว่าจะได้รับผลกระทบมากกว่า โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ส่วนโครงการนอกเมืองคาดจะได้รับผลกระทบน้อยโดยเฉพาะโครงการ low-rise

ผลกระทบโดยรวมต่อผู้พัฒนาอสังหาฯ ต่ำ

ฝ่ายวิจัยคาดผู้รับเหมาจะถูกปรับจากการก่อสร้างที่ล่าช้า แต่น่าจะมีการเรียกร้องค่าชดเชยจากทางรัฐบาล ส่วนผู้พัฒนาอสังหาฯ คาดไม่กระทบมากนัก เนื่องจากการก่อสร้างได้คืบหน้าไปก่อนแล้ว และยังมีการเผื่อเวลาเอาไว้ การล่าช้าที่เพิ่มขึ้นอาจทำให้ผู้ซื้อเปลี่ยนไปซื้อคอนโดในส่วนที่สร้างเสร็จแล้วแทน และทิ้งเงินดาวน์ซึ่งไม่กระทบต่อกำไรสุทธิ


ทั้งนี้การก่อสร้างคอนโดมิเนียมของผู้พัฒนาในการวิเคราะห์ของเรานั้นใกล้เสร็จแล้ว ทำให้คาดว่ายอดโอนจะกระจุกกันในช่วงไตรมาส 2-3 แต่มีแผนโอนในช่วงไตรมาส 4 น้อยลง แม้จะได้รับความกดดันจากข่าว แต่ยังคงมีมุมมองบวกต่อ top pick อย่าง LH, AP และ SPALI แนะนำ “ซื้อ” (มูลค่าที่เหมาะสม 9.30 บาท, 9.10 บาท และ 24.50 บาทตามลำดับ) และคงการประเมินดังเดิม ส่วน CPN คาดจะได้รับผลกระทบต่ำ เนื่องจากการก่อสร้างเป็นไปตามแผน และคาดจะยังส่งมอบได้ตามเดิม ส่วนห้างสรรพสินค้ายังคงสามารถดำเนินกิจการได้ตามเดิม (แต่ปรับระยะเวลาปิดเป็น 21.00 น.)

ORI เป้ารายได้ 14,000 ล้านบาท

ก่อนหน้านี้นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ORI ได้เปิดเผยกับทีมข่าว Wealthy Thai ว่า ปี 2564 วางเป้ายอดโอนรวมประมาณ 12,800 ล้านบาท ขณะที่เป้าหมายได้ปี 2564 วางไว้ที่ระดับ วางเป้าหมายรายได้แตะระดับ 14,000 ล้านบาท โดยในปี 2564 มีแผนเปิดโครงการใหม่รวม 20 โครงการ มูลค่ารวม 20,000 ล้านบาท แบ่งเป็นครึ่งแรกของปี 2564 เปิดโครงการใหม่ราว 8 โครงการ และครึ่งหลังปี 2564 มีแผนเปิดราว 12 โครงการ โดยส่วนใหญ่โครงการใหม่นี้จะเปิดจำนวนมากในช่วงไตรมาส 4/64

NOBLE เป้ายอดขาย 16,000 ล้านบาท

ก่อนหน้านี้นายธงชัย บุศราพันธ์ ประธานกรรมการ และ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม NOBLE ได้เปิดเผยในงาน Opportunity Day ว่าในปี 64 บริษัทตั้งเป้ายอดขายปีนี้ที่ 16,000 ล้านบาท เติบโต 142% จากปีก่อนที่มียอดขาย 6,602 ล้านบาท โดยช่วงไตรมาส 1/64 มียอดขายแล้ว 2,568 ล้านบาท พร้อมคงเป้าหมายรายได้ไว้ที่ 11,000 ล้านบาท ทั้งนี้ในปีนี้บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่จำนวน 11 โครงการ มูลค่ารวม 45,100 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 4 โครงการ มูลค่า 25,000 ล้านบาท และแนวราบ 7 โครงการ มูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท

SPALI เปิดโครงการใหม่ 31 โครงการ

ขณะที่ก่อนหน้านี้นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ SPALI ได้ออกมาเปิดเผยว่า ปี 2564 วางเป้ารายได้ที่ 28,000 ล้านบาท และยอดขายที่ 27,000 ล้านบาท โดยมีแผนการเปิดโครงการใหม่ 31 โครงการ มูลค่า 34,000 ล้านบาท