เป็นเรื่องราวใหญ่โตในวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย และเป็นเรื่องทอร์คออฟเดอะทาวน์อยู่ในขณะนี้เลยก็ว่าได้ จากการที่คอนโดหรูย่านไพร์มโลเคชั่นแยกถนนอโศกมนตรี อย่างแอชตัน อโศก ได้ถูกศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาเพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาต ที่ออกให้แก่บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด โดยให้มีผลย้อนหลังถึงวันที่ออกหนังสือทุกฉบับ


โดยศาลปกครองกลาง ให้เหตุผลว่า ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารโครงการแอชตัน อโศก ไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2 วรรคสอง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522


ประเด็นดังกล่าวเป็นที่สั่นคลอนต่อความน่าเชื่อถือ และเป็นปัญหา รวมถึงความเสี่ยงของธุรกิจอสังหาฯในไทย ซึ่งการที่ศาลปกครองได้สั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตในการก่อสร้าง ซึ่งก็มีผลจะทำให้โครงการหรูย่านใจกลางเมืองเศรษฐกิจจะต้องถูกรื้อถอน ทั้งนี้หากโครงการดังกล่าวยังไม่ได้ทำการก่อสร้าง ปัญหาที่เกิดขึ้นก็คงจะไม่หนักหนาสาหัสสักเท่าไหร่ แต่อย่างไรก็ตามโครงการดังกล่าวได้ดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จ และมีจำนวนลูกบ้านเข้าอยู่อาศัยแล้ว ซึ่งมียอดโอนโครงการไปแล้วกว่า 80%


ดังนั้นสิ่งที่ต้องจับตามองต่อไปว่าขั้นตอนต่อไปทางเจ้าของโครงการอย่าง บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN จะทำอย่างไรต่อจากนี้ โดยเบื้องต้นมี Reaction ออกมาจากเจ้าของโครงการแล้วว่า จะใช้สิทธิอุทธรณ์คำพิพากษาดังกล่าวตามขั้นตอนของกฎหมายต่อไปยังศาลปกครองสูงสุด ทั้งนี้คำพิพากษาของศาลปกครองกลางซึ่งเป็นศาลชั้นต้นยังไม่มีผลบังคับจนกว่าจะมีคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุด


พร้อมกับยืนยันว่าได้ดำเนินการอย่างถูกต้องตามขั้นตอนของกฎหมายประกาศและคำสั่งของหน่วยงานรัฐที่กำหนดไว้อย่างเคร่งครัด โดยมีหน่วยงานของรัฐเป็นผู้ควบคุมและตรวจสอบทุกขั้นตอน และบริษัทจะดำเนินการตามกฎหมายอย่างเต็มที่เพื่อประโยชน์ต่อบริษัทและผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่ม

ย้อนรอยมหากาพย์ของเรื่อง

จะต้องเล่าย้อนความไปว่าเส้นทางของโครงการหรูนี้ไม่โดยโรยด้วยกลีบกุหลาบ ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียม แอชตัน อโศก พัฒนาขึ้นโดย ANAN และ มิตซุย ฟูโดซัง จากญี่ปุ่น ซึ่งช่วงของการเปิดตัวในช่วงปี 57 ราคาขณะนั้นเริ่มต้นที่ระดับ 100,000 ต่อตารางเมตร จากนั้นพุ่งขึ้นสูงถึง 210,000 บาทต่อตารางเมตร ก่อนรีเซลในช่วงเวลาต่อมา และราคาก็ขยับขึ้นไปแตะถึง 300,000 บาทต่อตารางเมตร ทำให้มูลค่ารวมของโครงการพุ่งขึ้นไปอยู่ที่ประมาณ 6,000 กว่าล้านบาท


โดยเส้นทางของขวากหนามเริ่มต้นที่ในปี 59 ซึ่งสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนและตัวแทนชุมชนในละแวกใกล้เคียงยื่นฟ้องเจ้าหน้าที่รัฐที่อนุญาตให้มีการก่อสร้างคอนโดมิเนียมแอชตัน อโศก ซึ่งเป็นอาคารสูงใหญ่พิเศษไม่ชอบด้วยกฎหมายเช่นเรื่องสิ่งแวดล้อมและการรุกล้ำพื้นที่สาธารณะ ซึ่งหลังจากศาลพิจารณารวมถึงตรวจสอบเอกสารต่างๆ แล้วไม่พบว่าโครงการแอชตัน อโศก ทำผิดดังที่ถูกร้องเรียนทำให้โครงการนี้ยังคงได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างต่อจนแล้วเสร็จในปี 2560


แต่อย่างไรก็ตามโครงการนี้ก็เจออุปสรรคต่อเนื่องมาคือติดปัญหาไม่สามารถโอนได้ เนื่องจากสำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) ได้ทำหนังสือยื่นต่อ รฟม. เกี่ยวกับการอนุญาตให้ ANAN ใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยไม่ผ่านอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี ทำให้ต้องเลื่อนการโอนออกไป และต่อมากรุงเทพมหานครได้ออกใบรับรองการก่อสร้างให้โครงการอย่างถูกต้อง จากนั้นจึงเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ในปี 61

ราคาเหมาะสมเหลือไม่ถึงบาท

นักวิเคราะห์บล.กรุงศรี ระบุว่า ไม่คิดว่า ANAN จะยอมรับคำตัดสิน เพราะนี่ยังไม่ใช่คำพิพากษาสุดท้ายจากศาลฏีกา และ ANAN มีแนวโน้มจะยื่นอุทธรณ์ต่อสำหรับคดีนี้


อย่างไรก็ตามคดีนี้อาจใช้เวลาหลายปีกว่าคดีจะถึงที่สิ้นสุด หากศาลฏีกายืนคำตัดสินตามศาลชั้นต้น เราอาจเห็น ANAN ยื่นฟ้องรฟม. และกทม. เนื่องจากข้อตกลงของบริษัทที่ทำกับหน่วยงานของรัฐและกระบวนการอนุญาตที่มิชอบด้วยกฏหมาย รวมถึงการออกใบอนุญาตให้ก่อสร้างทำให้เกิดความเสียหายให้บริษัทและลูกค้าหลายราย


ดังนั้นเราเชื่อว่าข้อพิพาทนี้จะจบด้วยการประนีประนอม แต่หากศาลมีคำพิพากษาให้รื้อถอนอาคารเรามองว่าบริษัทจะต่อสู้ทางกฏหมายซึ่งทาง รฟม.และ หน่วยงาน กทม. อาจต้องชดเชยค่าเสียหายที่เกิดขึ้น เราคงคำแนะนำ ขาย ANAN บนราคาเป้าหมาย 0.9 บาท เรามองหุ้นซื้อขายที่ระดับ valuation (PER) ที่สูงไม่สอดคล้องกับผลประกอบการที่อ่อนแอ โดยเมื่อบริษัทเผชิญแรงกดดันจากคดีความ

ปัญหาและความเสี่ยงของธุรกิจ

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) หรือ RICHY เล่าให้กับ Wealthy Thai ฟังว่า ประเด็นดังกล่าวที่เกิดขึ้นกับ “แอชตัน อโศก” ถือเป็นปัญหาและความเสี่ยงทางธุรกิจอสังหาฯ แต่อย่างไรก็ตามยังคงต้องรอคำสั่งศาลปกครองสูงสุด ถึงจะถือเป็นเรื่องสิ้นสุดของคดี แต่ขณะนี้ยังเป็นเพียงคำสั่งของศาลปกครองกลาง


สำหรับโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นในระยะสั้นก่อนที่จะมีคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุดนั้น แนะนำว่าควรที่จะหลีกเลี่ยงพื้นที่ตั้งของโครงการใกล้กับบริเวณที่ดินของภาครัฐ แต่อย่างไรก็ตามประเด็นดังกล่าวถือเป็นเรื่องที่มีการปฎิบัติกันมาก่อนหน้านี้แล้วว่าโครการที่มีอยู่ก่อนหน้านี้แล้ว และถูกเวนคืนจากภาครัฐปิดหน้าเข้าออก ซึ่งตามระเบียนแล้วจะต้องอนุญาตเปิดทางเข้าออกให้กับโครงการ ซึ่งเป็นเจ้าของพื้นที่เดิม ส่วนลูกบ้านผู้อยู่อาศัยโครงการดังกล่าวนั้นแนะนำว่าให้รอความชัดเจนการพิจารณาของศาลปกครองสูงสุด


นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม รองกรรมการผู้อำนวยการ บริษัทหลักทรัพย์เอเซียพลัส จำกัด เปิดเผยว่า จากนี้ไปลูกบ้านคงจะต้องหารือกับทาง ANAN ว่าจะมีมาตรการเยียวยาให้กับลูกบ้านผู้อยู่อาศัยอย่างไรบ้าง ซึ่งประเด็นดังกล่าวถือเป็นกรณีที่ไม่เคยเกิดขึ้น โดยก่อนหน้านี้มีบางโครงการที่เป็นปัญหาไม่สามารถก่อสร้างได้แต่ไม่เคยมีเหมือนกรณีนี้ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จแต่โดนให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างและมีผลย้อนหลัง