กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นกลุ่มที่ถูกจับตาเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีแรกที่เผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ยังฟื้นไม่เต็มที่ ขณะที่มาตรการภาครัฐยังไม่เห็นผลชัดเจน อีกทั้งยังมีเหตุการณ์ไม่คาดคิดอย่างแผ่นดินไหวเกิดขึ้นในหลายพื้นที่ของประเทศ ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ทำให้การเคลื่อนไหวของราคาหุ้นกลุ่มนี้ในช่วงครึ่งปีแรกไม่โดดเด่นนัก แต่เมื่อเข้าสู่ครึ่งปีหลังสัญญาณหลายอย่างเริ่มเปลี่ยนไป ทั้งความเป็นไปได้ของดอกเบี้ยขาลง และความคืบหน้าของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ทำให้เป็นที่น่าจับตาว่าในช่วงครึ่งปีหลังนี้อาจเป็นจังหวะช้อนหุ้นอสังหาฯ หรือไม่


โดยบทวิเคราะห์จาก บริษัทหลักทรัพย์ อินโนเวสท์ เอกซ์ จำกัด ระบุ กลุ่มอสังหาฯ มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 โดยได้รับแรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะปรับลดลง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์ โดยคาดว่า presales 55% จะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ขณะที่กำไรช่วงครึ่งปีหลัง 2568 จะคิดเป็น 59% ของกำไรทั้งปี


ทั้งนี้ บล.อินโนเวสท์ เอกซ์ มีมุมมองเชิงบวกมากขึ้นต่อปี 2569 โดยคาดว่ากำไรสุทธิจะเติบโต 11% โดยได้แรงหนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ออกมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ จาก scorecard ที่จัดทำไว้สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัย โดยพิจารณาจากการเติบโต valuation และอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล


สำหรับหุ้นเด่น คือ AP (OUTPERFORM, ราคาเป้าหมาย 10.50 บาท), SIRI (OUTPERFORM, ราคาเป้าหมาย 1.80 บาท) และ SPALI (ปรับคำแนะนำขึ้นเป็น OUTPERFORM, ราคาเป้าหมาย 17.70 บาท)


อย่างไรก็ดี คาดว่ามีหลายปัจจัยที่จะช่วยสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 1) อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง โดยคาดว่า ธปท. จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีกครั้งภายในสิ้นปี 2568 และอีกครั้งในช่วงครึ่งปีแรก 2569 โดย บล.อินโนเวสท์ เอกซ์ คาดการณ์อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ 0.75% ณ สิ้นไตรมาส 2/69 2) การขยายระยะเวลาผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ออกไปจนถึงเดือนมิ.ย. 2569 เพื่อให้ผู้ที่ต้องการซื้ออยู่อาศัยสามารถขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และ 3) การลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ลบ. เป็นการชั่วคราว โดยคาดว่ามาตรการเหล่านี้รวมกันจะช่วยกระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์ให้ปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ไปจนถึงปี 2569


ทั้งนี้ Presales 55% จะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 โดยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 presales รวมทั้งหมดของบริษัทในกลุ่มที่อยู่อาศัย 7 บริษัท ภายใต้การวิเคราะห์ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 7.28 หมื่นลบ. ซึ่งหลัก ๆ เป็นผลมาจากยอดขายคอนโดที่ลดลง 22% หลังจากเกิดเหตุแผ่นดินไหว อย่างไรก็ดี คาดว่า presales จะกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ที่ 14% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 24% จากช่วงครึ่งปีแรก โดยได้รับแรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและการกลับมาเปิดโครงการใหม่ อย่างไรก็ตามประเมิน presales ทั้งปี 2568 ได้ที่ 1.61 แสนลบ. (ทรงตัว) ซึ่งสะท้อนถึงความจำเป็นในการกระตุ้นยอดขายอย่างหนักในช่วงครึ่งปีหลัง 2568


โดยมูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ลดลงมาอยู่ที่ 5.76 หมื่นลบ. คิดเป็นสัดส่วนเพียง 27% ของเป้าที่วางไว้ในปี 2568 เพราะได้รับแรงกดดันจากความเชื่อมั่นผู้บริโภคระดับต่ำและการเปิดตัวคอนโดใหม่น้อยลง ทั้งนี้ แม้ว่าน่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 แต่ปัจจุบันคาดว่าโครงการเปิดใหม่ทั้งปี 2568 จะมีมูลค่าเพียง 1.60 แสนลบ. ต่ำสุดในรอบ 4 ปี ซึ่งมองว่าเป็นสัญญาณบวก เนื่องจากจะช่วยให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่ได้ดีขึ้น และลดภาระทางการเงินลง


ขณะที่คาดกำไร 59% ของปี 2568 จะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 โดยจะเติบโต 42% จากช่วงครึ่งปีแรก โดย backlog ในปัจจุบันที่ 8.89 หมื่นลบ. สามารถรองรับรายได้ 65% ที่คาดการณ์ไว้ในปี 2568 โดย AP มี backlog มูลค่าสูงที่สุดในกลุ่ม โดยปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ของบริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของ บล.อินโนเวสท์ เอกซ์ ลดลงมาอยู่ที่ 2.05 หมื่นลบ. (-16.9%) เพื่อสะท้อนรายได้ที่ลดลงและอัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลงมาอยู่ที่ระดับเฉลี่ย 30.7%


โดยคาดว่ากำไรสุทธิจะฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 โดยจะเติบโต 42% จากช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจะได้แรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ดังนั้นจึงคาดว่ากำไร 59% ของปี 2568 จะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 โดยจะทำจุดสูงสุดในไตรมาส 4/68 สําหรับปี 2569 ทั้งนี้ คาดว่ากำไรสุทธิจะเติบโต 11% พร้อมกับอัตรากำไรขั้นต้นที่ปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ 31% ขณะที่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยและการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยกระต้นยอดขาย และ backlog