ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฯ กลับมาคึกคักอีกครั้งเมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ชั่วคราว จนถึงสิ้นปี 2565 เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจให้ขยายตัวผ่านการซื้อขายอสังหาฯ ซึ่งการผ่อนคลายมาตรการดังกล่าว ช่วยให้ผู้บริโภคที่กำลังอยากจะซื้อที่อยู่อาศัยตัดสินใจได้ง่ายขึ้น เพราะเงื่อนไขและข้อจำกัดลดลง เช่น หากผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ผ่อนปรณเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ร่วมในครั้งนั้น รวมถึงการลดค่าโอนและค่าจดจำนองให้เหลือ 0.01% เป็นต้น


ส่วนในแง่ของผู้ประกอบการย่อมได้รับผลดีแน่นอน เพราะเมื่อผู้บริโภคซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ด้วยข้อจำกัดที่ลดลง อาจทำให้การกู้สินเชื่อง่ายขึ้นหรือยอดปฏิเสธสินเชื่อลดลง ส่งผลให้ยอดขายของบริษัทเติบโต รวมถึงเป็นโอกาสระบายสต๊อกสินค้าคงค้างอีกด้วย อย่างไรก็ตาม ผลของการผ่อนคลายมาตรการ LTV อาจไม่เห็นชัดเจนในปี 2564 แต่คาดว่าปี 2565 จะเห็นการเติบโตของยอดขายอสังหาฯ ราว 13-15% สู่ 1.86 -1.90 แสนล้านบาท หรือสูงที่สุดในรอบ 4 ปี !!

ปี 2565 โอกาสเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ

โดยนักวิเคราะห์จากบล.ไทยพาณิชย์ ระบุว่า ปี 2565 มีมุมมองเป็นบวกต่อหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ หลังจากยอดขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยทำจุดต่ำสุดในปี 2562-2563 โดยมีสาเหตุมาจากการเริ่มใช้มาตรการ LTV ในปี 2562 และสถานการณ์การแพร่ระบาดของ Covid-19 ในปี 2563 ซึ่งฝ่ายวิเคราะห์เชื่อว่าการผ่อนคลาย LTV จะช่วยกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางและระดับกลาง-บน ที่มีราคาขายต่ำกว่า 15 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ด้านสินค้าคงคลังปี 2565 จะเป็นโอกาสที่ดีที่ผู้ประกอบการจะระบายสินค้าคงคลังออกมาได้ในราคาที่ดี เนื่องจากยูนิตใหม่ที่เปิดตัวและโอนภายในปี 2565 มีแนวโน้มที่จะมีราคาสูงขึ้น โดยได้รับการสนับสนุนจากความต้องการซื้อที่ฟื้นตัวดีขึ้นและต้นทุนวัตถุดิบที่สูงขึ้น คาดว่ารัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนในทุกระดับราคา ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้บริโภคและช่วยสนับสนุนให้อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยเติบโต

ยอดขายกลุ่มอสังหาฯ ทำจุดสูงสุดในรอบ 4 ปี

ในปี 2565 การผ่อนคลาย LTV ทำให้ฝ่ายวิเคราะห์คาดว่ายอดขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะเติบโตราว 13-15% สู่ 1.86 -1.90 แสนล้านบาท สูงที่สุดในรอบ 4 ปี โดย 70-75% จะเกิดจากโครงการแนวราบ และ 20-25% เกิดจากคอนโด เชื่อว่าถ้าไม่มีการผ่อนคลายเพดาน LTV ยอดขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะเติบโต 4% จากปีก่อน นอกจากนี้ ยังคาดว่าปี 2565 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 30-35% เพื่อรองรับความต้องการซื้อที่ฟื้นตัวดีขึ้นและการผ่อนคลายเพดาน LTV

คาดกำลังซื้อจากต่างชาติกลับมาครึ่งหลังปี 2565

ในปี 2560-2561 ยอดขายราว 30% ของกลุ่มที่อยู่อาศัยทั้งหมดมาจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งมากกว่า 50% เป็นชาวจีน แต่สถานการณ์ Covid-19 และข้อจำกัดด้านการเดินทาง ทำให้ชาวต่างชาติเข้าไทยน้อยลงตั้งแต่สิ้นปี 2562 จนถึงปัจจุบัน แม้ประเทศไทยจะกลับมาเปิดประเทศอีกครั้งตั้งแต่วันที่ 1 พ.ย. 2564 แต่ฝ่ายวิเคราะห์เชื่อว่าครึ่งแรกของปี 2565 ความต้องการซื้อจากชาวต่างชาติจะยังคงอยู่ในระดับต่ำและจะเพิ่มขึ้นในครึ่งหลังของปี 2565 ซึ่งเป็นผลมาจากการยกเลิกข้อจำกัดการเดินทาง อย่างไรก็ตาม คาดว่าสัดส่วนยอดขายที่ได้มาจากผู้ซื้อชาวต่างชาติต่อยอดขายทั้งหมดจะมีไม่ถึง 10% ในปี 2565

เลือก SPALI และ LH เป็นหุ้นเด่น

ประเมินลูกค้าในตลาดระดับกลางและระดับกลาง-บนจะได้รับประโยชน์จากการผ่อนคลาย LTV มากที่สุดในปี 2565 และลูกค้าในตลาดระดับล่างอาจจะมีความมั่นใจในสถานะทางการเงินของตนลดน้อยลง และเลื่อนการซื้อออกไป โดยฝ่ายวิเคราะห์ปรับประมาณการสำหรับ LPN และ PSH ลดลง และปรับ valuation สำหรับ LH และ SIRI เพิ่มขึ้นเพื่อสะท้อนการได้รับประโยชน์จากการผ่อนคลายเพดาน LTV


สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยในปี 2565 ฝ่ายวิเคราะห์ชอบหุ้นที่มีสินค้าคงคลังพร้อมโอน มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่ม และสถานะทางการเงินแข็งแรง โดยเลือก SPALI ราคาเป้าหมาย 27.00 บาท และ LH ราคาเป้าหมาย 9.90 บาท เป็นหุ้นเด่น เพราะมีจุดแข็งด้านสินค้าคงคลังที่รองรับความต้องการซื้อหลังจากผ่อนคลายเพดาน LTV และแนะนำให้จับตาดู SIRI ราคาเป้าหมาย 1.17 บาท สำหรับการเข้าลงทุนในธุรกิจใหม่ผ่านทาง XPG (SIRI ถือหุ้น 14%) ซึ่งใช้สมมติฐานว่าจะมีการขยายการลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัลมากขึ้นในปี 2565