Wealthy Way: ช่วง “ดอกเบี้ยขาลง”...ทำให้ “กองทุนอสังหาริมทรัพย์/REIT” กลับมาน่าสนใจอีกครั้ง


ในฐานะเครื่องมือการลงทุนที่สามารถ “รายได้ประจำ” อย่างสม่ำเสมอกลับมาในรูปของ “เงินปันผล” ที่ดีกว่าเงินฝากแบงก์ เหมาะกับนักลงทุนที่สามารถ “รับความเสี่ยงได้ปานกลาง-สูง”


ปัจจุบันมี “กองอสังหาฯ/REIT” ให้เลือกลงทุนมากมายหลายหลากและค่อนข้างจะครอบคลุมประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพที่อยู่ในความสนใจของนักลงทุนค่อนข้างครบครันอยู่แล้ว


แต่ก่อนจะลงทุนมี “5 ข้อ” ที่นักลงทุนควรรู้ เพื่อช่วยให้ลงทุนได้ “ตรงใจ” มีอะไรบ้างนั้น ตามทีมงาน ‘Wealthy Thai’ ไปดูพร้อมๆ กันได้เลย

1.อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน

“กองทุนอสังหาฯ/REIT” ส่วนใหญ่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจัดหาผลประโยชน์ที่พร้อมปล่อยเช่าและสร้างรายได้ โดยสามารถลงทุนได้ทุกประเภท ทั้งอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่อย่าง Data Center หรืออสังหาริมทรัพย์รูปแบบดั้งเดิม เช่น ห้างสรรพสินค้า, โรงงานและคลังสินค้า, โรงแรม, คอมมอดิตี้มอลล์ เป็นต้น


สิ่งที่นักลงทุนต้องดูก่อนอันดับแรกเลย คือ อสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนนั้นๆ เข้าไปลงทุน ไม่ต่างจากไปลงทุนเองโดยตรงนั่นเอง เพราะรายได้ของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมีปัจจัยกำหนดที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งทำให้ “ผลตอบแทน” และ “ความเสี่ยง” แตกต่างกันไปด้วยเช่นกัน


ตัวอย่าง อสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมก็จะมีเรื่องของฤดูกาลเข้ามาเกี่ยวข้อง High Season / Low Season ทำให้ธุรกิจประเภทนี้มีรายได้ไม่แน่นอน มีทั้งขึ้นและลง และอาจได้รับผลกระทบจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่ไม่เป็นไปตามเป้า หรือเกิดวิกฤติขึ้น เช่น Covid-19 ที่ผ่านมาก็กระทบธุรกิจท่องเที่ยวค่อนข้างมาก เป็นต้น


ไม่เพียงเท่านี้ เรื่อง “ทำเลที่ตั้ง” ก็สำคัญเช่นเดียวกัน เพราะถือเป็นหัวใจสำคัญของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เลยทีเดียว สร้างเมื่อไร สินทรัพย์ใหม่หรือเก่า คู่แข่งเป็นยังไงบ้าง ผู้เช่าเป็นยังไง

2.รูปแบบการลงทุน

กองทุนนั้นลงทุนรูปแบบไหน 1) “กรรมสิทธิ์” (Freehold), 2) “สิทธิการเช่า” (Leasehold) หรือ 3) “ผสม” (Mixed) ต้องดูส่วนผสมระหว่าง “Freehold” และ “Leasehold” ประกอบด้วย ซึ่งทุกรูปแบบสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ลงทุนได้ไม่แตกต่างกัน สิ่งสำคัญอยู่ที่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถสร้างรายได้ให้กับนักลงทุนได้มากน้อยเพียงไหนมากกว่า

3.โครงสร้างเงินทุน

กองทุนนั้นมีโครงสร้างเงินทุนเป็นอย่างไร ระหว่างเงินกู้กับเงินทุน ถ้าเป็น “กองอสังหาฯ” (Type1) กู้ได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม แต่ส่วนใหญ่มักจะใช้เงินลงทุนทั้งหมด 100% เป็นส่วนใหญ่ แม้จะมีเงินกู้ก็จะเป็นสัดส่วนไม่มาก ดังนั้นไม่ค่อยน่ากังวลในเรื่องของภาระหนี้ของกองทุนมากนัก


แต่ถ้าเป็น “REIT” จะกู้ได้ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์รวม (ถ้าจัดอันดับเครดิต ได้ Investment Grade กู้ได้สูงสุดถึง 60% ของสินทรัพย์รวม จะเห็นว่ามีการก่อหนี้ได้มากกว่าและช่วยให้ REIT มีความยืดหยุ่นในการลงทุนเพิ่มที่คล่องตัวกว่าด้วยเช่นกัน เพราะสามารถลงทุนเพิ่มโดยใช้เงินกู้ได้โดยไม่จำเป็นต้องระดมทุนเพิ่มเหมือนกองทุนอสังหาฯ แต่ประการใด


“ดังนั้นนักลงทุนก็ต้องดูโครงสร้างเงินทุนของกอง REIT ด้วยโครงสร้างการกู้ยืมเป็นอย่างไร มีขนาดและสัดส่วนการกู้ยืมเท่าใด ภาระหนี้และระยะเวลาการกู้ยืม ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนของกองทุนได้เช่นกัน”

4.อัตราผลตอบแทน

ระยะยาวดูจาก “อัตราผลตอบแทนภายใน” (IRR: Internal Rate of Return) ว่าการลงทุนตลอดอายุโครงการนั้นคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ ถ้าระยะสั้นดูจาก “ผลตอบแทนการลงทุน” (Yield) ว่าใน 1 ปีข้างหน้า ผลตอบแทนการลงทุนจะประมาณเท่าไร เป็นปันผลเท่าไร ซึ่งมีการเปิดเผยไว้ในหนังสือชี้ชวนที่นักลงทุนสามารถเข้าไปศึกษารายละเอียดดูได้

5. ผู้บริหาร “กองทุนอสังหาฯ/REIT”

ผู้บริหารกองทุนเป็นใคร มีประสบการณ์มากน้อยแค่ไหน ที่ผ่านมามีผลงานการบริหารงานเป็นอย่างไร เป็นต้น ซึ่งสามารถแบ่งผู้บริหารเป็น 2 กลุ่มใหญ่ๆ คือ 1) ผู้บริหารที่เป็นลูกของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ กับ 2) ผู้บริหารอิสระ


สำหรับใครที่สนใจจะลงทุนใน “กองอสังหาฯ/REIT” นั้น เชื่อว่า 5 ข้อควรรู้นี้จะช่วยให้คุณเลือกลงทุนได้ตอบโจทย์และตรงใจได้ไม่มากก็น้อย