แม้ต้องเผชิญปัจจัยท้าทายรอบด้าน แต่การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งปีแรก 2569 ได้สะท้อนการเปลี่ยนผ่านสู่โครงสร้างความต้องการอยู่อาศัยจริงอย่างชัดเจน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) จึงประเมินทิศทางครึ่งปีหลังว่าจะยังคงขยายตัวได้ต่อเนื่อง ดันมูลค่าการโอนทั้งปีแตะ 8.8 แสนล้านบาท โดยมีตลาดบ้านมือสองและกำลังซื้อต่างชาติเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก ควบคู่กับการนำ AI เข้ามายกระดับข้อมูลเพื่อควบคุมความเสี่ยงและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนโดยปราศจากภาวะฟองสบู่

อสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2569 โตแรง ปรากฏการณ์ "Front Loading"

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ว่า สะท้อนสัญญาณการฟื้นตัวได้ดีกว่าที่คาดการณ์ไว้ แม้ต้องเผชิญปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง อัตราเงินเฟ้อ ต้นทุนค่าก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น ตลอดจนความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ


อย่างไรก็ตาม ตลาดได้รับอานิสงส์อย่างมากจากมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) ที่ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์ "Front Loading" หรือการเร่งโอนกรรมสิทธิ์อย่างหนักในไตรมาสที่ 2 โดยเฉพาะเดือนมิถุนายนก่อนที่มาตรการเดิมจะหมดอายุ หนุนให้ครึ่งปีแรกมียอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศสูงถึง 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน และคิดเป็นมูลค่ารวม 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ก็เร่งตัวขึ้นรับยอดโอนที่ 289,315 ล้านบาท ขยายตัว 12.2% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน

เจาะลึกทำเล-ประเภทบ้าน พบบ้านมือสองครองเมือง 63%

โครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันสะท้อนความต้องการจริง (Real Demand) ชัดเจน โดยบ้านมือสองขยับขึ้นมาครองสัดส่วนถึง 63% ของตลาด ขณะที่บ้านใหม่อยู่ที่ 37% เนื่องจากตอบโจทย์เรื่องความคุ้มค่าด้านราคาต่อตารางเมตรและตั้งอยู่ในทำเลใกล้เมืองมากกว่า ด้านสัดส่วนประเภทที่อยู่อาศัย ตลาดแนวราบยังคงเป็นตลาดหลักคิดเป็น 70% ของมูลค่าการโอนรวม (299,432 ล้านบาท) ส่วนคอนโดมิเนียมคิดเป็น 30% (130,407 ล้านบาท) แต่มีอัตราการเติบโตเชิงเปรียบเทียบที่สูงกว่าถึง 19.3%


เมื่อจำแนกตามภูมิภาค กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเป็นตลาดหลักด้วยสัดส่วน 56% ของมูลค่ารวม (241,864 ล้านบาท) ตามมาด้วยภาคตะวันออก (62,698 ล้านบาท) ที่ได้รับอานิสงส์จาก EEC และภาคใต้ (44,320 ล้านบาท) ที่ขยายตัวจากตลาดท่องเที่ยว

ตลาดต่างชาติ “รัสเซีย” พุ่งแรง 76% ส่วนจีนชะลอตัว

ภาพรวมกำลังซื้อต่างชาติหดตัวลงเล็กน้อยจากสภาวะเศรษฐกิจโลกและความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ โดยครึ่งปีแรกมียอดโอนคอนโดมิเนียมต่างชาติ 6,533 หน่วย มูลค่า 28,267 ล้านบาท

• อันดับ 1 จีน: แม้ยอดโอนจะลดลง 27.7% เหลือ 6,874 ล้านบาท จากผลกระทบสงครามการค้าและนโยบายเศรษฐกิจ แต่ยังคงครองอันดับ 1 ในทำเลกรุงเทพฯ และชลบุรี

• อันดับ 2 รัสเซีย: เติบโตอย่างโดดเด่น กวาดยอดโอนไป 3,603 ล้านบาท พุ่งขึ้นถึง 75.9% โดยเฉพาะในภูเก็ตและชลบุรี

• อันดับ 3 เมียนมา: มียอดโอน 2,457 ล้านบาท เน้นซื้อในกรุงเทพฯ เพื่อความมั่นคงและการศึกษา

แนวโน้มปี 2569-2570 คาดโอนแตะ 9 แสนล้าน

REIC คาดการณ์ว่าภาพรวมทั้งปี 2569 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 323,479 หน่วย (+2.3%) คิดเป็นมูลค่า 880,760 ล้านบาท (+1.8%) และจะขยายตัวต่อเนื่องในปี 2570 โดยมียอดโอนแตะ 908,358 ล้านบาท (+3.1%) ทั้งนี้ แม้จำนวนหน่วยในปี 2570 อาจย่อตัวลงเล็กน้อยอยู่ที่ 320,617 หน่วย (-0.9%) แต่มูลค่ากลับเพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาบ้านปรับตัวสูงตามต้นทุนก่อสร้าง อัตราเงินเฟ้อ และการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (ปี 2570–2573)

ปรับทัพสู่ Forward Looking นำ AI ยกระดับข้อมูลอสังหาฯ

ดร.มานะ ได้ฉายวิสัยทัศน์ในการขับเคลื่อนองค์กรไปสู่การเป็น "Forward Looking" หรือมองไปข้างหน้า โดยเตรียมนำเทคโนโลยี AI (Artificial Intelligence) เข้ามาช่วยวิเคราะห์ Big Data เพื่อยกระดับความแม่นยำในการพยากรณ์ตลาด รวมถึงทำบทวิเคราะห์เชิงลึกในมิติใหม่ๆ เช่น เทรนด์การเช่าของคนรุ่นใหม่ ผลกระทบของ Data Center ต่อราคาที่ดิน และการส่งเสริมบ้านประหยัดพลังงาน (Green Living)


"ปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยหลายฝ่ายมองว่ากำลังประสบปัญหาและการเติบโตชะลอตัว ซึ่งส่วนตัวมองว่านี่คือความท้าทาย อย่างไรก็ดี ผมเชื่อมั่นว่าหากเรามีข้อมูลที่ถูกต้อง แม่นยำ พร้อมการวิเคราะห์เชิงลึกที่ชี้ทิศทางได้อย่างชัดเจน จะเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้ภาคธุรกิจสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างเหมาะสม ถูกจุด และตรงประเด็น ซึ่งจะส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน โดยไม่เกิดปัญหาฟองสบู่ตามที่หลายฝ่ายกังวล" ดร.มานะ กล่าวทิ้งท้าย