สาระ Fund วันละนิด: รู้หรือไม่...กองทรัสต์ “ALLY” ผู้นำ “อันดับ1” กลุ่ม “Lifestyle Community Mall” เตรียมลงทุนเพิ่ม 3 โครงการคุณภาพ “เสริมแกร่ง” ปั้นสินทรัพย์รวมทะยานแตะ 1.5 หมื่นล้านบาท


เป็นอีกก้าวย่างสู่ “การเติบโตเชิงกลยุทธ์” (Strategic Growth Phase) ผ่านการเพิ่มทุนครั้งที่ 2 เพื่อเข้าลงทุนใน 3 คอมมูนิตี้มอลล์ศักยภาพสูง มูลค่าไม่เกิน 1,515 ล้านบาท ได้แก่ 1) “ชาน แอท ดิ อเวนิว” แจ้งวัฒนะ, 2) “สายไหม อเวนิว” และ 3) “เดอะโซน ทาวน์ อิน ทาวน์”


โดยจะออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนไม่เกิน 151.5 ล้านหน่วย มูลค่าระดมทุนไม่เกิน 757.5 ล้านบาท ที่ราคาเสนอขายสูงสุด “ไม่เกิน 5.00 บาท/หน่วย”


โดยจะเปิดจองซื้อระหว่างวันที่ 28 ก.ย. – 2 ต.ค. 26 ทั้งนี้ จะประกาศราคาเสนอขายเพื่อเปิดให้จองซื้อก่อนวันที่ 25 ก.ย. 26 และคาดว่าจะประกาศ “ราคาเสนอขายสุดท้าย” ผ่านเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายในวันที่ 2 ต.ค. 26 นี้


ทำไม “ALLY” จึงน่าสนใจ ทีมงาน ‘Wealthy Thai’ มีข้อมูลที่น่าสนใจมาฝากกัน

“ALLY” ขยับสู่การเติบโตต่อเนื่อง “เพิ่มทุนครั้งที่2-ลงทุนครั้งที่ 9”...คาดประโยชน์ตอบแทนปีแรก 9.6 – 10.7%

โดย “ประเสริฐ ดีจงกิจ” ผู้จัดการฝ่ายทุนธนกิจ สายวาณิชธนกิจ บมจ.ธนาคารกรุงเทพ (BBL) บอกว่า “ALLY: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล” เป็นกองทรัสต์ที่มี “ขนาดใหญ่สุด” ในกลุ่ม “Lifestyle Community Mall” ปัจจุบันลงทุนใน 15 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 1.36 หมื่นล้านบาท ได้เตรียมขยายการเติบโตด้วยการเพิ่มทุน “ครั้งที่2” เพื่อเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม “ครั้งที่ 9” ใน 3 โครงการคุณภาพ มูลค่าไม่เกิน 1,515 ล้านบาท ได้แก่ 1) “ชาน แอท ดิ อเวนิว” แจ้งวัฒนะ, 2) “สายไหม อเวนิว” และ 3) “เดอะโซน ทาวน์ อิน ทาวน์” โดยจะใช้ “เงินเพิ่มทุน” 50% และ “เงินกู้” 50%


ปัจจุบัน “ALLY” มีสัดส่วน “เงินทุน” 75% และ “เงินกู้” 25% มีอันดับเครดิต BBB+ (stable) จาก “TRIS” ซึ่งเป็นระดับ “Investment Grade” สะท้อนถึงความแข็งแกร่งทางการเงินของกองทรัสต์ได้เป็นอย่างดี

(ประเสริฐ ดีจงกิจ)

“การเพิ่มทุนครั้งนี้ จะออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนไม่เกิน 151.5 ล้านหน่วย มูลค่าระดมทุนไม่เกิน 757.5 ล้านบาท โดยจัดสรรให้ให้ ‘ผู้ถือหน่วยเดิม’ 121.2 ล้านหน่วย และ ‘ประชาชนทั่วไป’ 30.3 ล้านหน่วย คิดเป็นสัดส่วน 80 : 20”


โดยจะเปิดจองซื้อระหว่างวันที่ 28 ก.ย. – 2 ต.ค. 26 ทั้งนี้ ที่ราคาเสนอขายสูงสุด “ไม่เกิน 5.00 บาท/หน่วย จะประกาศราคาเสนอขายเพื่อเปิดให้จองซื้อก่อนวันที่ 25 ก.ย. 26 และคาดว่าจะประกาศ “ราคาเสนอขายสุดท้าย” ผ่านเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายในวันที่ 2 ต.ค. 26 นี้


ด้านประมาณการอัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทนในปีแรก (First Year Yield) ภายหลังการลงทุนเพิ่ม คาดว่าจะอยู่ในระดับ 9.6 – 10.7% ต่อปี ภายใต้สมมติฐานที่ราคาเสนอขาย 4.45 - 5.00 บาท/หน่วย (ประมาณ 9.6% หากอ้างอิงราคาเสนอขายสูงสุดจะเสนอขาย 5.00 บาท/หน่วย)

เปิด 5 “จุดเด่น” ของ “ALLY” ลงทุนเพิ่มดันสินทรัพย์รวมทะยานแตะ 1.5 หมื่นล้านบาท...พร้อมตั้งเป้าโตแตะ 2 หมื่นล้านบาท ภายใน 5 ปี

ด้าน “กวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บจ.อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ALLY บอกว่า จุดเด่นของ “ALLY” ที่น่าสนใจ ประกอบด้วย 1) “ALLY” เป็นผู้นำ REIT  “อันดับ1” กลุ่ม “Lifestyle Community Mall” ครอบคลุม 15 คอมมูนิตี้มอลล์และมิกซ์ยูสชั้นนำ มูลค่ารวมกว่า 13,600 ล้านบาท มีพื้นที่เช่า 165,038 ตร.ม. กระจายตัวในทำเลศักยภาพ ย่านที่อยู่อาศัยกำลังซื้อสูงและย่านเศรษฐกิจ ของกรุงเทพและเชียงใหม่ 2) ผลประกอบการมั่นคง (Strong, Stable Performance) มีอัตราการเช่าเฉลี่ยกว่า 90% ต่อเนื่อง 5 ปีซ้อน ด้วยกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ “Local Demand” ความต้องการในทุกมิติของคนในชุมชน ผู้เช่าที่ครอบคลุมทุกมิติของการใช้ชีวิต Eat, Work, Learn, Wellness, Play, Shop เปรียบเสมือน “ห้างหน้าบ้าน” ส่งผลให้ผลประกอบการมั่นคง ช่วง 5 ปีย้อนหลัง (2021 – 2025) รายได้ค่าเช่าโตเฉลี่ย (CAGR) 9.1% ต่อปี, EBITDA โต 11.4% ต่อปี และกำไรจากเงินลงทุนสุทธิโต 12.1% ต่อปี ทำให้กองทรัสต์มีผลกระทบน้อยจากภาวะเศรษฐกิจเพราะตอบโจทย์ชีวิตในชุมชนเป็นสำคัญ

(กวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์)

3) หนึ่งเดียวกับกลยุทธ์เข้าลงทุนและขยายพอร์ตในตลาดคอมมูนิตี้มอลล์ (Investment Growth Strategy) อย่างต่อเนื่อง “ALLY” คัดสรรและรวบรวมโครงการศักยภาพจากผู้พัฒนาและเจ้าของโครงการหลากหลาย เข้ามาเสริมพอร์ตเพื่อสร้างการเติบโตอย่างต่อเนื่อง สะท้อนผ่านโครงการภายใต้การบริหารที่เพิ่มจาก 10 โครงการ ณ วัน IPO สู่ 15 โครงการในปัจจุบัน มูลค่ารวม 13,600 ล้านบาท และจะลงทุนเพิ่มอีก 3 โครงการเป็น 18 โครงการมูลค่ารวมกว่า 15,000 ล้านบาท ภายหลังการเพิ่มทุนและเข้าลงทุนครั้งนี้

“ที่สำคัญกองทรัสต์จะลงทุนทั้ง 3 โครงการนี้ด้วยมูลค่ารวมไม่เกิน 1,495.8 ล้านบาท ต่ำกว่าราคาประเมินกว่า 12% เป็นระดับมูลค่าลงทุนที่อยู่ในระดับที่ ‘น่าสนใจ’ เมื่อเทียบกับมูลค่าประเมินของทรัพย์สิน ซึ่งช่วยเสริมความมั่นคงให้แก่การลงทุน (Margin of Safety) อีกด้วย ภายหลังลงทุนเพิ่มจะทำให้พื้นที่เช่าเพิ่มเป็น 204,782 ตร.ม. อายุสิทธิการเช่าคงเหลือเพิ่มเป็น 24 ปี และมีอัตราการเช่า 91.2%”

4) การบริหารสินทรัพย์เชิงรุก (Active Asset Management) ผ่านการทำโครงการยกระดับผู้เช่า (Re-Tenant), รีแบรนด์ (Rebrand), ปรับปรุงโซน (Rezone) และรีโนเวทโครงการ (Asset Enhancement) เพื่อเสริมสร้างมูลค่าสินทรัพย์และสร้าง “Value Creation” อย่างต่อเนื่อง ช่วยเพิ่มศักยภาพของโอกาสในการปรับขึ้นค่าเช่าและดึงดูดความน่าสนใจให้โครงการแต่ละแห่งมี “จุดเด่น” ที่แตกต่างกันออกไป


สุดท้าย 5) จ่ายผลประโยชน์ตอบแทนสม่ำเสมอ (Attractive Yield) โดยกองทรัสต์มีนโยบายการจ่ายประโยชน์ตอบแทนในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วในแต่ละรอบปีบัญชี โดยจะจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ไม่น้อยกว่าปีละ 2 ครั้ง อย่างสม่ำเสมอ ในช่วง 5 ปีย้อนหลัง จ่ายผลตอบแทนทุกไตรมาสในอัตราเฉลี่ย 9.5% ต่อปี ซึ่งการเพิ่มทุนและลงทุนเพิ่มครั้งนี้ ก็มั่นใจว่าผลตอบแทนจะไม่ต่ำกว่าหรือดีขึ้นกว่าเดิมเป็นความตั้งใจอยู่แล้ว


นี่คือ ก้าวย่างที่สำคัญของการเติบโตของ “ALLY” โดยตั้งเป้าจะเพิ่มสินทรัพย์ทะยานแตะ 2 หมื่นล้านบาท ภายใน 5 ปี การเพิ่มทุนในครั้งนี้สะท้อนถึงความมุ่งมั่นในการสร้างการเติบโตอย่างมั่นคง พร้อมพัฒนาพื้นที่ศูนย์กลางที่เชื่อมโยงและตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ของคนในชุมชน พร้อมทั้งสร้างผลประโยชน์ตอบแทนที่มั่นคงให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างยั่งยืนนั่นเอง