สาระ Fund วันละนิด: รู้หรือไม่?...ตั้งแต่เจอพิษ COVID-19 จนถึงปัจจุบัน “ดัชนีกลุ่มกองทุนอสังหาฯ” (PF&REIT) ผลตอบแทนยังไม่ฟื้นเลยตามหลัง “ดัชนีหุ้นไทย” (SET) อยู่พอสมควร


นับตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบันดัชนี PF&REIT ติดลบ -10.47% (SET -5.93%) ย้อนหลัง 1 ปี -16.28% (SET -3.60%) และย้อนหลัง 3 ปี -33.41% (SET -6.47%)


สอดคล้องกับผลตอบแทนของกลุ่ม “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” (กอง1/REIT/Infra Fund) ในภาพรวมที่อยู่ในมือการบริหารของเหล่าบลจ.ทั้ง 42 กอง นั้น มี 28 กอง หรือกว่า 67% ที่ตั้งแต่ต้นปีมาผลตอบแทนยัง “ติดลบ” อีก 4 กอง เสมอตัว และมีเพียง 10 กอง คิดเป็น 24% เท่านั้น ที่ยังโชว์ผลตอบแทน “เป็นบวก” ได้


พลันที่ไทยคลายล็อกดาวน์กลับมาเป็นประเทศขับเคลื่อนกิจกรรมทางเศรษฐกิจอีกครั้ง กลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ” ก็ถือเป็นหนึ่งในเป้าหมายที่คาดว่าจะกลับมาลืมตาอ้าปากได้สักที


แต่พร้อมกับการมาของ “ดอกเบี้ยขาขึ้น” ก็ดูเรื่องราวจะไม่ได้ง่ายไปตามที่คิดเสียทีเดียว ตามไปค้นหาคำตอบพร้อมๆ กันกับทีมงาน ‘Wealthythai’ ได้เลย

“ไทยเปิดประเทศ” หนุนศก.ฟื้น...เอื้อผลประกอบการกลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ” ฟื้นตัวตาม

ในช่วงวิกฤติ COVID-19 ที่ผ่านมานั้น ได้ส่งผลกระทบไปในวงกว้างโดยเฉพาะในส่วนของธุรกิจท่องเที่ยวและที่เกี่ยวข้อง แน่นอนว่า “กองอสังหาฯ” ที่เกี่ยวข้องกับภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะโรงแรม ก็เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักสุด จะเห็นว่า...ในช่วงที่ผ่านมาบางกองทุนก็ต้อง “หยุดจ่ายปันผล” ไป


“แต่ก็ไม่ใช่กองทุนอสังหาฯ ทุกประเภทจะได้รับผลกระทบในเชิงลบไปหมด กลุ่มนิคมอุตสาหกรรมกลับยังเติบโตและจ่ายปันผลได้ต่อเนื่อง หรือกลุ่ม ‘กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน’ (Infrastructure Fund) เองส่วนใหญ่ก็ยังจ่ายปันผลได้ (ยกเว้น BTSGIF ที่มีขาดทุนสะสมอยู่กองเดียวเท่านั้น) โดยปันผลที่จ่ายกันก็เฉลี่ยตั้งแต่ 4 – 8% แล้วแต่ประเภท และในบางช่วงที่ราคาตลาดปรับตัวลงแรงก็ทำให้อัตราเงินปันผลปรับตัวสูงขึ้นเพิ่มความน่าสนใจให้กองทุนเพิ่มด้วยเช่นกัน”


เมื่อเศรษฐกิจไทยกำลังอยู่ในช่วงฟื้นตัวหลัง COVID-19 ย่อมส่งผลดีต่อภาคการท่องเที่ยว การบริโภค การลงทุน และกิจกรรมทางเศรษฐกิจต่างๆ หนุนให้อสังหาฯ ของไทยฟื้นตัวตามเช่นกัน ผลประกอบการก็มีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นในภาพรวมและกลับมา “จ่ายปันผล” กันได้อีกครั้ง

“ดอกเบี้ยขาขึ้น” กดดันมูลค่ากลุ่ม ‘กองทุนอสังหาฯ’…ทำให้ความน่าสนใจโดยเปรียบเทียบอาจลดลงบ้าง

อย่างไรก็ตาม แนวโน้ม “ดอกเบี้ยขาขึ้น” ก็เป็นปัจจัยลบที่เข้ามากระทบกับความน่าสนใจของกลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ” ได้เช่นกัน แม้ว่าในไทยเองการขึ้นดอกเบี้ยอาจจะไม่ได้มากมายเหมือนสหรัฐก็ตาม แต่อัตราผลตอบแทนในตลาดพันธบัตรก็ปรับตัวขึ้นไปตามทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นของโลกแล้ว แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นยังกดดัน valuation ของสินทรัพย์ประเภทนี้ อย่างไรก็ตามในเชิงพื้นฐานเองแล้ว การฟื้นตัวของเศรษฐกิจจะนำไปสู่การปรับค่าเช่าตามมาในอนาคต ซึ่งย่อมจะส่งผลดีต่อผลประกอบการของกองทุนอสังหาฯ ด้วยเช่นกัน นักลงทุนอาจต้องเลือกกองทุนอสังหาฯ เพื่อจะลงทุนมากขึ้น Selective มากขึ้น


“ไม่ต้องแปลกใจ ในช่วงที่ผ่านมาบริษัทแห่ออก ‘หุ้นกู้’ ก็ชูดอกเบี้ย 4 -6% มาขาย ตลาดตอบรับค่อนข้างดี เหมือนนักลงทุนเองมีทางเลือกเพิ่มขึ้น อาจทำให้กองทุนอสังหาฯ เองมีความน่าสนใจลดลงโดยเปรียบเทียบ”

“TLHPF” กองอสังหาฯ กลุ่มโรงแรมแชมป์ผลตอบแทนสูงสุด +15.26%...ส่วน “ABPIF” กองโครงสร้างพื้นฐานไฟฟ้าร่วงหนักสุด -37.50%

หากดูผลตอบแทนตั้งแต่ต้นปีของกลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ” ภายใต้การบริหารของบลจ.ทั้ง 42 กอง นั้น มีเพียง 10 กองทุน คิดเป็น 24% เท่านั้น ที่มีผลตอบแทน “เป็นบวก” ตั้งแต่  0.29 – 15.26% โดยจ่ายปันผลอยู่ 8 กอง มีอัตราเงินปันผล 12 เดือนล่าสุด ตั้งแต่ 1.11 -10.06% (มีเพียง 2 กองที่ไม่จ่ายปันผล ได้แก่ LHHOTEL และ QHOP)


โดยมี “กลุ่มโรงแรม” เข้าทำเนียบมามากสุดถึง 5 กอง และยังติด 4 อันดับแรกของกองทุนที่มีผลตอบแทนมากสุดตั้งแต่ต้นปีด้วย ได้แก่ TLHPF +15.26%, LUXF +13.33%, LHHOTEL +9.76%, QHOP +9.43% และ CTARAF +0.94%


ตามมาด้วย “กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน” อีก 3 กอง ได้แก่ KBSPIF +4.50%, TFFIF +4.08% และ JASIF +1.94%


อีก 2 กองเป็น “ออฟฟิศสำนักงาน” ได้แก่ SIRIP +0.60% กับ “ตลาด” ได้แก่ TTLPF +0.29%

ส่วน 10 กองทุนอสังหาฯ ที่มีผลตอบแทน “ร่วงมากสุด” นับตั้งแต่ต้นปีนั้น ติดลบตั้งแต่ -7.61% ถึง -37.50% โดยจ่ายปันผลอยู่ 8 กอง มีอัตราเงินปันผล 12 เดือนล่าสุด ตั้งแต่ 4.37 -14.79% (มีเพียง 2 กองที่ไม่จ่ายปันผล ได้แก่ TNPF และ TUPF)


โดยกองทุนที่ติดลบมากสุด 2 อันดับแรก เป็นกลุ่ม “กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน” เกี่ยวกับโรงไฟฟ้าทั้ง 2 กอง ได้แก่ ABPIF -37.50% และ EGATIF -30.34%


ตามมาด้วย “หอพักนักศักษา” ได้แก่ TU-PF -15.13%


ถัดมาเป็น “ศูนย์การค้าเทสโก้” ได้แก่ LPF -11.26%


กลุ่ม “ออฟฟิศสำนักงาน” ติดมา 3 อันดับ ได้แก่ MIPF -10.52%, QHPF -9.93% และ CPNCG -8.06%


นอกจากนี้ยังมี “โรงงานอุตสาหกรรม” 1 แห่ง ได้แก่ M-II -9.55%, “โรงภาพยนต์” 1 แห่ง ได้แก่ MJLF -7.78% และ “อาคารพาณิชย์และที่พักอาศัย” อีก 1 แห่ง ได้แก่ TNPF -7.61%


ในภาพรวมของราคาตลาดของกลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ” ยังสะท้อนความกังวลของตลาดได้เป็นอย่างดี ทำให้กลุ่มนี้ราคายัง Underperform ตลาดหุ้นไทยในช่วงที่ผ่านมาอย่างชัดเจน และในช่วง “ดอกเบี้ยขาขึ้น” เช่นนี้ก็ทำให้แรงส่งและความน่าสนใจอาจจะลดลงไปบ้าง แต่ด้วยพื้นฐานและ “เงินปันผล” ที่จ่ายกันก็ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดีสำหรับนักลงทุนที่มองหา “ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ” ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจเช่นเดียวกัน เพียงแต่ต้องเลือกกองทุนเพื่อลงทุนมากขึ้นเท่านั้นเอง