แนวทางการจัดตั้ง “ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)” ที่ผ่านมา จะเป็นการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่งเป็นสำคัญ


แต่ในต่างประเทศ “กองทรัสต์ผสม” ซึ่งมีการกระจายการลงทุนไปในหลากหลายสินทรัพย์กลับเป็นรูปแบบที่ได้รับความนิยมมากในต่างประเทศ


และทาง “บจ.เคทีบีเอสที รีท แมเนจเมนท์” ได้นำเอา ‘จุดเด่น’ ดังกล่าวมาออกแบบเป็น “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ (KTBSTMR)” ซึ่งถือเป็นกองแรกในอุตสาหกรรมก็คงไม่ผิดนัก


ด้วยส่วนผสมที่จัดวางมาอย่างตั้งใจให้มีสินทรัพย์ที่รายได้ที่มีความมั่นคงจาก ‘คลังสินค้า/โรงงาน’ ประมาณ 50% และที่เหลือจะเป็น ‘ออฟฟิศสำนักงาน’ และ ‘Community Mall’ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่สามารถเติบโตได้ในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน


วันนี้ ทีมงาน ‘Wealthythai’ มีเรื่องราวดีๆ ที่น่าสนใจมาอัพเดทให้ฟังกัน

ชูอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ตลอดอายุโครงการ 8%...พร้อมตั้งเป้าเพิ่มขนาดทะลุ 2 หมื่นล้านบาท ใน 5 ปี

โดย “พลสิทธิ ภูมิวสนะ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บจ.เคทีบีเอสที รีท แมเนจเมนท์ ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์เคทีบีเอสที มิกซ์ (KTBSTMR) บอกว่า “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ (KTBSTMR)” มีนโยบายกระจายการลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายประเภท ประกอบด้วยอาคารคลังสินค้า (Warehouse) โรงงาน (Factory) อาคารสำนักงาน (Office) และอาคารศูนย์การค้าประเภทคอมมูนิตี้มอลล์ (Community Mall) เพื่อเป็นการจัดหารายได้จากธุรกิจหลายประเภท โดยมุ่งเน้นคัดสรรโครงการที่มีคุณภาพ มีศักยภาพในการเติบโตสูง ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ผู้เช่ามีความหลากหลาย ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลายอุตสาหกรรม และมีอัตราการเช่าพื้นที่โดดเด่น ผลการดำเนินงานอยู่ในเกณฑ์ดี เพื่อเป็นทางเลือกใหม่สำหรับผู้ต้องการลงทุนในกองทรัสต์ที่ให้อัตราผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอในทุกช่วงภาวะเศรษฐกิจ

(พลสิทธิ ภูมิวสนะ)

“มูลค่ารวมของกองทรัสต์ทั้งสิ้นไม่เกิน 3,015 ล้านบาท โดยกองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรกในทรัพย์สิน 5 โครงการ ประกอบด้วย การลงทุนใน ‘คลังสินค้าและโรงงาน’ ในจังหวัดสมุทรปราการและพระนครศรีอยุธยา ซึ่งเป็นทำเลยุทธศาสตร์ของภาคอุตสาหกรรมการผลิตและขนส่งสินค้า มีพื้นที่เช่ารวม 121,619.67 ตารางเมตร หรือคิดเป็นสัดส่วน 92% ของพื้นที่ที่เข้าลงทุนทั้งหมด และจะเข้าลงทุนในโครงการอาคารสำนักงานและโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ ในย่านสุขุมวิท 71 มีพื้นที่เช่ารวม 10,285.81 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 8% ของพื้นที่ที่เข้าลงทุนทั้งหมด”


‘จุดเด่น’ ที่สำคัญคืออายุของสิทธิการเช่า 30 ปี ซึ่งยาวเต็มศักยภาพที่สามารถลงทุนได้ในตอนนี้เพื่อสามารถสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนได้ดียิ่งขึ้น ประมาณการอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) อยู่ที่ 8% ตลอดอายุการลงทุน และบริษัทเองมีแผนที่จะทำให้ขนาดของกองทรัสต์เกิน 20,000 ล้านบาท ในอีก 5 ปีข้างหน้าอีกด้วย

“COVID-19” ไม่ส่งผลกระทบต่อสินทรัพย์ ‘กองทรัสต์ KTBSTMR’

สำหรับรายละเอียดทรัพย์สินที่ลงทุนครั้งแรก ประกอบด้วย 1) การลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 41 ยูนิต ใน “โครงการริช แอสเซ็ท อ.บางพลี (Rich Asset)” จ.สมุทรปราการ จาก ‘กลุ่มริช แอสเซ็ท’ เป็นระยะเวลา 30 ปี โดยมีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 40,385.67 ตร.ม. (ณ 30 ก.ย. 20) คลังสินค้ามีอัตราการเช่าพื้นที่ 92% คิดค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 131 บาท/ ตร.ม./ เดือน อายุสัญญาเช่าเฉลี่ย 3 ปี


ด้าน “นิรันต์ ครุยานนท์” กรรมการผู้จัดการ บจ.ริช แอสเซ็ท เซ็นเตอร์ และ บจ.ริช แอสเซ็ท ดีเวลลอปเมนท์ พาร์คแลนด์ ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์โครงการริช แอสเซ็ท บอกว่า การเติบโตของธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานจะขึ้นอยู่กับสภาวะธุรกิจการผลิตและการค้า ซึ่งมักเป็นไปตามทิศทางการเติบโตทางเศรษฐกิจ โดยพื้นที่คลังสินค้าในประเทศที่มีความหนาแน่นมากที่สุดอยู่ใน 3 ภูมิภาค คือ กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ชายฝั่งทะเลตะวันออก และภาคกลาง พื้นที่ที่มีส่วนแบ่งตลาดที่ใหญ่ที่สุด ได้แก่ กรุงเทพมหานครและปริมณฑล อยู่ที่ 41% หรือ 2,128,088 ตร.ม. ซึ่งพื้นที่คลังสินค้าเพิ่มขึ้น 1.2% ต่อครึ่งปี เนื่องจากเป็นทำเลที่ผู้เช่าต้องการมากที่สุด

(นิรันต์ ครุยานนท์)

“โดยเฉพาะอย่างยิ่งจังหวัดสมุทรปราการซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญระหว่างกรุงเทพมหานคร สนามบินสุวรรณภูมิ และเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ที่เป็นยุทธศาสตร์ที่สำคัญเหมาะแก่การเป็นศูนย์การกระจายสินค้าที่ดี ในช่วง COVID-19 ที่ผ่านมา ก็ไม่กระทบแต่ประการใดจะเห็นได้จากอัตราการเช่าพื้นที่ยังคงสูงต่อเนื่องล่าสุดอยู่ที่ 98% และยังมีโอกาสของการปรับขึ้นค่าเช่าทุก 3 ปี เฉลี่ย 5 – 10% เป็นการเติบโตจากรายได้ที่เพิ่มเข้ามาได้อีกในอนาคต”


สำหรับ ‘โครงการริช แอสเซ็ท’ เป็นอาคารคลังสินค้าและโรงงานขนาดเล็ก ปัจจุบันมีผู้เช่าจำนวน 31 ราย โดยมีทำเลที่ตั้งอยู่บริเวณอำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งมีการคมนาคมสะดวก สามารถเข้าถึงศูนย์กลางการขนส่งทางอากาศ และทางน้ำ อาทิ สนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ และท่าเรือกรุงเทพ (คลองเตย) ทำให้ผู้เช่าสามารถบริหารต้นทุนการขนส่งได้เหมาะสม นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งดังกล่าวยังสามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางคมนาคมสายหลัก คือ ถนนบางนา-ตราด ได้ ทำให้ผู้เช่าสามารถขนส่งสินค้าและประกอบธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ

“สินทรัพย์คุณภาพ-บนทำเลที่ดี”...โชว์อัตราเช่าพื้นที่สูง-ฝ่าวิกฤติ COVID-19

สำหรับสินทรัพย์อีก 4 โครงการที่เหลือประกอบด้วยโรงงานและคลังสินค้า ‘โครงการเอสที บางบ่อ อ.บางบ่อ (ST-Bang Bo)’ จังหวัดสมุทรปราการ และ ‘โครงการเอสที บางปะอิน อ.บางปะอิน (ST-Bang Pa-In)’ จังหวัดพระนครศรีอยุธยา


และอาคารสำนักงานโครงการ ‘ซัมเมอร์ฮับ’ (Summer Hub) และคอมมูนิตี้มอลล์โครงการ ‘ซัมเมอร์ฮิลล์’ (Summer Hill) ในย่านสุขุมวิท ติด BTS-พระโขนง ซึ่งเป็นย่านชุมชุนของที่อยู่อาศัย และสำนักงานที่จะสามารถตอบสนองไลพ์สไตล์ของลูกค้าได้เป็นอย่างดี


โดย “อาทิตยา ชาญวีรกูล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บจ.เอสที พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ โลจิสติกส์ (STPL) ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์โครงการเอสที บางบ่อ โครงการเอสที บางปะอิน และผู้ถือหุ้นหลักของบริษัทเจ้าของโครงการซัมเมอร์ฮับ และโครงการซัมเมอร์ฮิลล์ บอกว่า สำหรับ โครงการ ‘เอสที บางบ่อ’ เป็นอาคารคลังสินค้าและโรงงานขนาดกลาง โดยมีทำเลที่ตั้งอยู่บริเวณ อำเภอบางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งเป็นทำเลที่มีการคมนาคมสะดวก ทำให้ผู้เช่าสามารถขนส่งสินค้าไปยังภูมิภาคต่าง ๆ ของประเทศไทย รวมถึงประเทศเพื่อนบ้านที่มีชายแดนติดกันได้อย่างมีประสิทธิภาพ และโครงการ ‘เอสที บางปะอิน’ เป็นอาคารคลังสินค้าที่พัฒนาขึ้นตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit) ประกอบด้วย อาคารคลังสินค้าขนาดเล็ก อาคารคลังสินค้าขนาดกลาง และอาคารคลังสินค้าขนาดใหญ่ ทำเลที่ตั้งอยู่ภายในนิคมอุตสาหกรรมบางปะอิน

(อาทิตยา ชาญวีรกูล)

“ทั้ง 2 โครงการถือเป็นยุทธศาสตร์ที่สำคัญเหมาะแก่การเป็นศูนย์การกระจายสินค้าที่ดี ช่วยลดต้นทุนการขนส่งให้แก่ผู้เช่า โดยภายในนิคมอุตสาหกรรม มีระบบโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภค และการบริการที่ได้มาตรฐาน รองรับความต้องการของผู้ประกอบการที่ดำเนินงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม ในช่วงวิกฤติ COVID-19 อัตราเช่าพื้นที่ก็ยังอยู่ที่ 84% และ 100% ตามลำดับ ถือว่าไม่ได้รับผลกระทบแต่ประการใด และเรามีผู้เช่าหลักที่มีสัญญาเช่าระยะยาว 10 ปี อยู่ด้วยที่เอสที บางปะอิน ทำให้มีอัตราเช่าสูงดังกล่าว”


สำหรับโครงการ ‘ซัมเมอร์ฮับ’ และโครงการ ‘ซัมเมอร์ฮิลล์’ เป็นโครงการมิกซ์ยูส (Mixed Use) ทั้งอาคารสำนักงานและคอมมูนิตี้มอลล์ ตั้งอยู่ในทำเลเดียวกัน โครงการทั้งสองเชื่อมต่อกัน ทำให้สามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มคนรุ่นใหม่ และกลุ่มผู้อยู่อาศัยที่มีศักยภาพการจับจ่ายระดับกลาง-บนทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยมีจุดเด่นในด้านทำเลที่ตั้งอยู่ติด BTS-พระโขนง สามารถเดินทางไปมาได้สะดวกทั้งการเดินทางด้วยระบบขนส่งมวลชนสาธารณะ และรถยนต์ส่วนตัว ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท และถนนพระรามที่สี่ ทำให้สะดวกในการเดินทางเข้าสู่ใจกลางย่านการค้าและธุรกิจ อีกทั้งยังเป็นศูนย์กลางการเชื่อมต่อการคมนาคม (Location Connectivity) ที่สำคัญอีกด้วย


“อัตราเช่าพื้นที่ในช่วงที่ผ่านมาแม้จะเกิดวิกฤติ COVID-19 ก็ยังอยู่ระดับ 92 – 93% ถือว่าได้รับผลกระทบน้อยมากและเมื่อทุกอย่างคลี่คลายตัวเลขต่างๆ ก็น่าจะปรับตัวดีขึ้นได้มากกว่านี้”

มี “หลักประกัน” ในสินทรัพย์ที่ลงทุน...พร้อมประเมินอัตราเงินจ่ายคืนผู้ถือหน่วยปีแรก 7%

ด้าน “พรเทพ ตังคเศรณี” กรรมการ บจ.ดิสคัฟเวอร์ แมเนจเม้นท์ ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน อธิบายว่า สำหรับ ‘กองทรัสต์ KTBSTMR’ นอกจากมีจุดเด่นในเรื่องสินทรัพย์ที่หลากหลายแล้วยังมีหลักประกันในทรัพย์สินที่ลงทุน (สิทธิการเช่าของกองทรัสต์ฯ) เพื่อป้องกันในกรณีที่ผู้ให้เช่าผิดสัญญากับกองทรัสต์ฯ ซึ่งอาจส่งผลให้กองทรัสต์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในสิทธิการเช่าไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนได้ครบระยะเวลา 30 ปี โดยหลักประกันที่ผู้ให้เช่าวางประกันให้กับกองทรัสต์ฯ ได้แก่

1) การจดทะเบียนหลักประกันสิทธิการเช่าที่ดินและจดจำนองอาคารและสิ่งปลูกสร้างทรัพย์สินที่เป็นคอมมูนิตี้มอล และสำนักงาน

2) การจดจำนองกรรมสิทธิ์ในอาคารและกรรมสิทธิ์ในที่ดินในทรัพย์สินที่เป็นคลังสินค้าและโรงงาน

(พรเทพ ตังคเศรณี)

“ขณะที่ประมาณการอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วย ตามประมาณการงบกำไรขาดทุนของกองทรัสต์ ตามสมมติฐานสำหรับรอบระยะเวลา 12 เดือน (1 ม.ค. - 31 ธ.ค. 21) อยู่ที่ประมาณ 0.7000 บาทต่อหน่วยหรือประมาณ 7% ในปีแรก อ้างอิงราคาหน่วยทรัสต์ที่ 10 บาท ถือว่าผลตอบแทนสูงเมื่อเทียบกับการลงทุนอื่นๆ”

“กองทรัสต์ KTBSTMR” เปิดจองซื้อครั้งแรก (IPO) วันที่ 22 – 25 มี.ค. นี้

“ฐิติพัฒน์ ทวีสิน” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ บอกว่า จากการสำรวจความต้องการจองซื้อของ ‘กองทรัสต์ KTBSTMR’ ในช่วงที่ผ่านมา ได้รับการตอบรับจากกลุ่มนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายย่อยเป็นอย่างดี ซึ่งกองทรัสต์มีจุดเด่นในเรื่องของสินทรัพย์ที่แตกต่างจากกองทรัสต์อื่น ๆ ในประเทศไทย ถือเป็นกองทรัสต์ประเภท Leasehold กองแรกๆ ที่มีการจำนองกรรมสิทธิ์เพื่อเป็นการเพิ่มความมั่นใจให้แก่ผู้ลงทุน โดยสินทรัพย์ที่อยู่ในกองทรัสต์ล้วนมีความหลากหลายของประเภทธุรกิจ ทำให้สามารถป้องกันความเสี่ยงได้เป็นอย่างดี ในยามเศรษฐกิจผันผวน

(ฐิติพัฒน์ ทวีสิน)

“ที่สำคัญในปีแรกทางเจ้าของทรัพย์สินมีการรับประกันรายได้ให้กับกองทรัสต์เอาไว้ด้วย หากใครที่ยังกังวลต่อสถานการณ์ COVID-19 จะคลี่คลายได้เร็วหรือช้าอย่างไรนั้น ประกันรายได้ในช่วงปีแรกนี้ก็ทำให้สบายใจได้ระดับหนึ่งเลยทีเดียว”


โดยพร้อมเปิดให้นักลงทุนจองซื้อหน่วยทรัสต์ในวันที่ 22-25 มี.ค. 21 ที่ราคาหน่วยละ 10 บาท ผ่านบริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) ทุกสาขาทั่วประเทศ ผู้ร่วมจัดจำหน่ายและตัวแทนจำหน่าย ผู้สนใจลงทุนสามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.ktbstmr.com หรือ www.ktbstreit.co.th และเตรียมนำหน่วยทรัสต์เข้าซื้อขายวันแรกในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายในเดือนเม.ย. นี้”


ใน “ยุคดอกเบี้ยต่ำ”... “ตลาดหุ้นผันผวน” เช่นนี้ การมองหาการลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือกที่ให้ผลตอบแทนดีกว่าตราสารหนี้เพื่อสร้างกระแสรายได้ออกมาให้อย่างสม่ำเสมอก็ถือว่าน่าสนใจไม่น้อยเลยทีเดียว เชื่อว่า ‘กองทรัสต์ KTBSTMR’ น่าจะเป็นหนึ่งในทางเลือกที่เติมเต็มพอร์ตการลงทุนของคุณได้เป็นอย่างดี