ลายแทงกองทุน: ปีนี้ “ตลาดหุ้นไทย” ไม่สดใสเท่าไรนัก แม้จะได้รัฐบาลใหม่เข้ามาบริหารประเทศแล้วแต่ตลาดก็ยังดิ่งลงต่อเนื่อง ตั้งแต่ต้นปีมาดัชนี SET Index ปรับตัวลงไปแล้ว -11.82% เช่นเดียวกับ “ดัชนีกลุ่มกองอสังหาฯ” PF&REIT ก็ดิ่งไปไม่น้อยหน้า -15.81%


จนระดับราคาของกลุ่มกองอสังหาฯ/REIT ในปัจจุบันกลับมาน่าสนใจอีกครั้ง โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีแนวโน้มฟื้นตัวตามการท่องเที่ยวของประเทศที่กลับมาคึกคักอีกครั้งอย่างกลุ่ม “โรงแรม” ถือว่าน่าสนใจอย่างยิ่ง อัตราการเข้าพักฟื้นทันตาเห็น


โดยภาครัฐคาดว่าตัวเลขนักท่องเที่ยวในปีนี้น่าจะจบได้ที่ระดับ 25-30 ล้านคน จากช่วงก่อน COVID-19 ที่อยู่ประมาณ 40 ล้านคน


อีกประเภทอสังหาฯ ที่แข็งแกร่งจากทำเลยุทธศาสตร์ของไทย ที่แม้ในช่วง COVID-19 ก็ดูจะได้รับผลกระทบน้อยมากนั่นคือกลุ่ม “โรงงาน-คลังสินค้า” นั่นเอง


วันนี้ทางทีมงาน ‘Wealthy Thai’ ได้คัดสรร “4 กองทุนเด่น” ตุลา-ปีเถาะ ที่น่าสนใจในสินทรัพย์ทั้ง 2 ประเภทดังกล่าวมาฝากกัน

“LHHOTEL”...คัด "โรงแรม" ศักยภาพ 5 ดาว โตรับการท่องเที่ยว

สำหรับกลุ่ม “กองอสังหาฯ/REIT” ที่คัดมาแนะนำในครั้งนี้ จะมีทั้งที่เป็นรูปแบบเดิม คือ “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” (กอง1) และรูปแบบปัจจุบันซึ่งเป็นรูปแบบใหม่ที่เป็นมตรฐานสากล คือ “ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (REIT) นั่นเอง


“ซึ่งจุดเด่น ของ REIT คือ โอกาสในการเติบโตจากการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมเข้ามาในกองทรัสต์นั่นเอง นั่นจะช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้กับกองทรัสต์ด้วย ในขณะที่กองอสังหาฯ เองก็เหมือนถูกทำหมันเอาไว้แล้วในเรื่องของขนาด จึงต้องบริหารไปภายใต้โครงสร้างกองทุนเดิมที่มีอยู่ไปเรื่อยๆ นั่นเอง”


มาเริ่มกันที่กองแรก ได้แก่ “LHHOTEL: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช โฮเทล” กองทรัสต์โรงแรมที่ใหญ่สุดในไทย มี “บลจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ ที่มีจุดเด่นเน้นลงทุนในสิทธิการเช่า (Lease Hold) โรงแรม 100% ในโรงแรมระดับ “5 ดาว” 3 โครงการ ได้แก่ โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินอล 21, โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ราชดำริ และโรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์ พอยต์ สุขุมวิท55 มูลค่าสินทรัพย์รวมกันกว่า 1.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นโรงแรมทองใจกลางศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ เลยทีเดียว รับเปิดประเทศปีนี้อัตราการเข้าพักก็ฟื้นขึ้นมาอย่างแข็งแกร่งใกล้ 90% เข้าไปทั้งหมดแล้ว

“ที่สำคัญยังเตรียมลงทุนเพิ่มในอีก 2 โรงแรมในเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยา ประกอบด้วย โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา และโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา ซึ่งเป็นโรงแรม 5 ดาวระดับ Luxury ในกลุ่มโรงแรมระดับบนซึ่งเป็นแลนด์มาร์คของย่านพัทยาเหนือในปัจจุบันอีกด้วย ซึ่งช่วงครึ่งปีแรกอัตราการเข้าพักอยู่ที่ระดับ 91% ทั้งนี้หลังลงทุนเพิ่มจะทำให้สินทรัพย์สุทธิรวมเพิ่มขึ้น 2 เท่า เป็น 2.2 หมื่นล้านบาท สิทธิการเช้าคงเหลือยาวขึ้น และที่สำคัญอัตราผลตอบแทนของกองทรัสต์ก็ดีขึ้นเช่นกัน”

“ERWPF”...ลุย "โรงแรม" คุณภาพรับท่องเที่ยวไทยฟื้น

ถัดมาเป็นกองอสังหาฯ (กอง1) ประเภทโรงแรม ได้แก่ “ERWPF: กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอราวัณ โฮเทล โกรท” ที่มี “บลจ.ไทยพาณิชย์” เป็นผู้จัดการกองอสังหาริมทรัพย์ มีจุดเด่นเน้นลงทุนในกรรมสิทธิ (Free Hold” ใน 2 โรงแรม ทำเลท่องเที่ยวป่าตองและพัทยา ได้แก่ โรงแรมไอบิส ป่าตอง และ โรงแรมไอบิส พัทยา มีสินทรัพย์สุทธิประมาณ 1.45 พันล้านบาท

“ในส่วนของผลตอบแทนจากการลงทุนนั้น กอง ERWPF จะได้รับค่าเช่าคงที่ตลอดระยะเวลาการเช่าและได้รับค่าเช่าแปรผันเพิ่มเติมตามที่กำหนดในสัญญา”

“AIMIRT”...คัดเน้นๆ "ทรัพย์ด้านอุตสาหกรรม" ที่หลากหลาย

มาต่อกันอีก 2 กองในกลุ่มสินทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมกันบ้าง กองแรกเป็นรูปแบบของ REIT ได้แก่ “AIMIRT: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท” ที่มีจุดเด่นเน้นลงทุนแบบผสม (Free Hold + Lease Hold) ในทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมที่หลากหลาย เช่น คลังสินค้า ห้องเย็น ที่มีศักยภาพและยังเป็น REIT กองแรกที่ลงทุนในห้องเย็นอีกด้วย มี “บจ.เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์” เป็นผู้จัดการกองทรัสต์อิสระ ซึ่งทำให้มีอิสระในการคัดเลือกทรัพย์สินเข้ามาเพื่อประโยชน์ของกองทรัสต์และผู้ถือหน่วยลงทุนได้อย่างอิสระ มีสินทรัพย์สุทธิประมาณ 7.4 พันล้านบาท

“ล่าสุดที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ ‘AIMIRT’ อนุมัติการรองรับการแปลงสภาพ ‘กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค’ (PPF) เข้ารวมกับกองทรัสต์ ‘AIMIRT’ มูลค่าลงทุนรวมทั้งสิ้นไม่เกิน 2,600 ล้านบาท หนุนขนาดทรัพย์สินเพิ่มขึ้นแตะ 1.3 หมื่นล้านบาท ขึ้นแท่นกองทรัสต์กลุ่มอุตสาหกรรมชั้นนำ เพิ่มความน่าสนใจให้กับกองทรัสต์ โดยทรัพย์สินที่ลงทุนเพิ่มทั้งหมดเป็น Freehold 100% บนทำเลยุทธศาสตร์ EEC มั่นใจรายได้เติบโตมั่นคง พร้อมคาดการณ์ผลตอบแทนสูงขึ้นด้วยเช่นกัน” 

“HPF”...โฟกัส "โรงงาน" ที่มีศักยภาพรับศก.โต

ปิดท้ายกันด้วยกองอสังหาฯ (กอง1) “HPF: กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าเหมราชอินดัสเตรียล” ที่เน้นลงทุนแบบผสม (Free Hold + Lease Hold) โดยลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดินและโรงงาน (Free Hold) จำนวน 47 โรง และสิทธิการเช่าที่ดินและโรงงาน (Lease Hold) จำนวน 57 โรง มี “บลจ.เอ็มเอฟซี” เป็นผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ มีมูลค่าสินทรัพย์สุทธิประมาณ 4.3 พันล้านบาท

“โดยโรงงานสำเร็จรูปทั้งหมดตั้งอยู่ใน 4 นิคมฯ ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ด (ระยอง), นิคมอุตสาหกรรมเหมราชอีสเทิร์นซีบอร์ด, นิคมอุตสาหกรรมเหมราชชลบุรี และเขตประกอบการอุตสาหกรรมเหมราชสระบุรี โดยมีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ”


หลังเปิดประเทศ มีรัฐบาลใหม่ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่โดดเด่นและเร่งด่วน คือ การท่องเที่ยวและการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติให้เข้ามาลงทุน ซึ่งนั่นย่อมจะส่งผลดีต่อกองอสังหาฯ/REIT ในกลุ่ม “โรงแรม” และ “คลังสินค้า-โรงงาน” อย่างปฏิเสธไม่ได้ ในจังหวะที่ราคาในตลาดรองยังได้รับผลกระทบจากตลาดหุ้นที่ปรับตัวลงจึงเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาการกระจายลงทุนในกลุ่มกองอสังหาฯ/REIT ที่สามารถสร้างกระแสรายได้อย่างสม่ำเสมอได้เป็นอย่างดี ก็เป็นจังหวะสำหรับนักลงทุนระยะยาวเช่นกัน นี่เป็น “4 กองทุนเด่น” ตุลา-ปีเถาะ ที่น่าจะเป็นอีกทางเลือกให้กับผู้ที่สนใจได้บ้างไม่มากก็น้อย


ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทุน มิได้เป็นสิ่งยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจ ลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน