สาระ Fund วันละนิด: กลุ่ม “กองทุนอสังหาริมทรัพย์/REIT” เอง ในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นก็กดให้ราคาตลาดปรับตัวลงรุนแรงไม่ต่างจากหุ้นส่วนใหญ่ในตลาดเช่นกัน และปัจจุบันสถานการณ์ในภาพรวมก็ยังดูไม่ดีขึ้น


สำหรับนักลงทุนที่ลงทุนมาตั้งแต่แรกเริ่มกองทุนแล้วถือยาวมาตลอด หวัง “ปันผล” ที่สม่ำเสมอ ก็คงไม่ต้องกังวลกับราคาตลาดที่ร่วงในระหว่างทางแต่ประการใด ตราบเท่าที่กองทุนผลงานยังไปได้ จ่ายปันผลได้สม่ำเสมอ


แต่นักลงทุนที่จะเข้าไปเล่นลงทุนใน “ตลาดรอง” อันนี้ต้องพิจารณาข้อมูลอื่นๆ ประกอบ โดยเฉพาะในกลุ่มที่เป็น “สิทธิการเช่า” (Lease Hold) ว่าอายุสัญญาเหลือมากน้อยแค่ไหน ถ้าเหลือสั้นมากจะเอาปันผลอย่างเดียว ก็ต้องชั่งน้ำหนักกับความเสี่ยงด้านราคาเอาว่าคุ้มหรือไม่ที่จะลงทุน เป็นต้น


ราคาที่ร่วงลงในช่วงที่ผ่านมา ก็ทำให้ “อัตราเงินปันผล” ของกลุ่มกองทุนอสังหาฯ บางประเภทปรับตัวขึ้นมาค่อนข้างมาก โดย 9 กองแรกที่ปันผล 12 เดือนล่าสุดสูงสุด เฉลี่ย 14% ในขณะที่ราคาก็ปรับลดลงเฉลี่ยใกล้เคียงกันติดลบ -14% เช่นเดียวกัน


ทั้ง 9 “กองอสังหาฯ/REIT” ที่มีปันผล 12 เดือนล่าสุดสูงสุดมีกองอะไรบ้างนั้น ทางทีมงาน ‘Wealthy Thai’ ได้รวบรวมเอาไว้ให้เรียบร้อยแล้ว ตามไปดูพร้อมๆ กันได้เลย

เปิด 9 "กองอสังหาฯ" ราคาร่วง-ดันปันผล 1 ปีเฉลี่ย 13.98%...กลุ่ม "ออฟฟิศ" นำโด่ง “QHPF” แชมป์ปันผล 18.21%

หลัง COVID-19 ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบในเชิงลบนอกจากท่องเที่ยวแล้ว “กลุ่มออฟฟิศ” เองก็ได้รับผลกระทบไม่น้อยไปกว่ากันและการทำงานของบริษัทบางส่วนก็กลายเป็นระบบ Hybrid แบบถาวรมาจนถึงปัจจุบัน ไม่ได้เข้าออฟฟิศเต็มรูปแบบก็มีมากมาย จึงเป็นกลุ่มที่ “น่ากังวลสุด” ของกองทุนอสังหาฯ ซึ่งคงต้องดูพัฒนาการในการฟื้นตัวกันต่อไปเช่นเดียวกับภาคท่องเที่ยวเช่นกัน ซึ่งท้ายสุดผลประกอบการของกองทุนอสังหาฯ จะเป็น “หัวใจ” ว่าจะสามารถสร้าง “ปันผล” กลับมาให้ผู้ลงทุนได้อย่างสม่ำเสมอหรือไม่นั่นเอง


สำหรับ 9 “กองทุนอสังหาฯ/REIT” ที่มี “ปันผล 12 เดือนล่าสุด” สูงสุด ส่วนใหญ่ก็เป็นกลุ่มออฟฟิศ, คอมมอดิตี้ มอลล์ เป็นหลัก นำมาโดย

1.“QHPF” ของบลจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีปันผล 12 เดือนล่าสุด 21% เน้นลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) ในโครงการ ‘คิวเฮ้าส์ ลุมพินี’, โครงการ ‘เวฟ เพลส’ และโครงการ ‘คิวเฮ้าส์ เพลินจิต’


2.“B-WORK” ของบลจ.บัวหลวง มีปันผล 12 เดือนล่าสุด 24% เน้นลงทุนในสิทธิการเช่า (Laasehold) ในอาคารสำนักงานและพื้นที่เกี่ยวข้องของโครงการ ‘ทรู ทาวเวอร์ 1’ และ ‘ทรู ทาวเวอร์ 2’ ระยะเวลา 30 ปี


3.“GVREIT” ของบจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล แอสเสท แมนเนจเม้นท์ (ปทท.) มีปันผล 12 เดือนล่าสุด 80% เน้นลงทุนใน 1) สิทธิการเช่าพื้นที่บางส่วนในอาคาร ‘ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์’ (ไม่รวมพื้นที่ของโรงแรม ดิ โอกุระ เพรสทีจ กรุงเทพ) ตั้งอยู่ที่หัวมุมถนนเพลินจิต-วิทยุ และ 2) สิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคาร ‘สาทร สแควร์’ ตั้งอยู่ที่หัวมุมถนนนราธิวาสราชนครินทร์-สาทร

4.“MJLF” ของบลจ.กสิกรไทย มีปันผล 12 เดือนล่าสุด 72% เน้นลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) ในอาคารไลฟ์เอนเตอร์เทนเม้นท์ คอมเพล็กซ์ ขนาดใหญ่ ได้แก่ อาคารโครงการ ‘เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน’ และอาคารโครงการ ‘เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รังสิต’ และสิทธิการเช่าที่ดินและสิทธิการเช่าพื้นที่บางส่วนของโครงการ ‘ศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ ซูซูกิ อเวนิว รัชโยธิน’


5.“AIMCG” ของบจ.เอไอเอ็ม เรียลเอสเตท แมนเนจเม้นท์ มีปันผล 12 เดือนล่าสุด 90% เน้นลงทุนในสิทธิการเช่าและสิทธิการเช่าช่วงศูนย์การค้าคอมมูนิตี้มอลล์ 3 โครงการ ได้แก่ โครงการ ‘ยูดี ทาวน์’, โครงการ ‘72 คอร์ทยาร์ด’ และโครงการ ‘พอร์โต้ ชิโน่’ และลงทุนในกรรมสิทธิ์ในห้องชุดซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อการพาณิชย์ในโครงการ ‘โนเบิล โซโล’


6.“SPRIME” ของบจ.เอส รีท แมเนจเม้นท์ มีปันผล 12 เดือนล่าสุด 20% เน้นลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) ที่ดินและโครงการ ‘ซันทาวเวอร์ส’ และสิทธิการเช่าพื้นที่ค้าปลีก และสิทธิการเช่าพื้นที่ส่วนกลางส่วนที่เหลือจากการลงทุนของกองทรัสต์ในทรัพย์สินของโครงการซันทาวเวอร์สครั้งก่อน


7.“CPNCG” ของบลจ.ไทยพาณิชย์ มีปันผล 12 เดือนล่าสุด 38% เน้นลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) ที่ดินพร้อมอาคารสำนักงาน ‘ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัล เวิลด์’ (ยกเว้น พื้นที่บางส่วนของชั้น G และชั้น 3 และพื้นที่ชั้นใต้ดิน B1-B3) และสิทธิในการใช้บริการพื้นที่จอดรถจำนวน 1,271 คัน รวมทั้งการซื้อทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องบนสิทธิการเช่าดังกล่าว


8.“M-II” ของบลจ.เอ็มเอฟซี มีปันผล 12 เดือนล่าสุด 90% เน้นลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารโรงงาน (Freehold) ประกอบด้วย โรงงานอุตสาหกรรมในนิคมอุตสาหกรรมทีเอฟดี จำนวน 16 โรง และโรงงานในเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร จำนวน 1 โรง และลงทุนในสิทธิการเช่าและเช่าช่วง (leasehold) ในที่ดินเนื้อที่รวม 29 ไร่ 1 งาน 46.09 ตารางวา และกรรมสิทธิ์ในอาคารโรงงานอุตสาหกรรมในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบังจำนวน 18 โรง และที่ดินเนื้อที่รวม 25 ไร่ 1 งาน 96 ตารางวาและกรรมสิทธิ์ในอาคารพาณิชย์-สำนักงานจำนวน 17 หลัง บนถนนกิ่งแก้ว


9.“ALLY” ของบจ.อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ มีปันผล 12 เดือนล่าสุด 48% ที่เน้นลงทุนในสิทธิการเช่า/เช่าช่วงในศูนย์การค้า 13 โครงการ ที่มีศักยภาพในการเติบโต ได้แก่ 1. คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ 2. เดอะ คริสตัล เอกมัย-รามอินทรา 3. เดอะ คริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์ 4. อมอรินี่ 5. แอมพาร์ค 6. เพลินนารี่ มอลล์ 7. สัมมากรเพลส รามคำแหง 8. สัมมากรเพลส รังสิต 9. สัมมากรเพลส ราชพฤกษ์ 10. เดอะ ซีน 11. กาดฝรั่ง วิลเลจ 12. เดอะ คริสตัล ชัยพฤกษ์ 13. เดอะ ไพร์ม หัวลำโพง


เมื่อทิศทางดอกเบี้ยผ่าน “จุดสูงสุด” ไปแล้วและมีโอกาสจะปรับลงในอนาต ก็ถือเป็นปัจจัยบวกต่อกลุ่ม “กองอสังหาฯ/REIT” เช่นเดียวกัน อย่างไรก็ตามต้องไม่ลืมว่า “กองทุนอสังหาฯ/REIT” จัดอยู่ในการลงทุนทางเลือกที่มีความผันผวนสูง สังเกตได้จากราคาที่เหวี่ยงได้แรงไม่แพ้ “หุ้น” นักลงทุนที่จะเข้าไปลงทุนในตลาดรอง คงดูแต่ “ราคา” ที่ร่วงมาแรง หรือ “เงินปันผล” ที่ดูสูงเพียงอย่างเดียวไม่ได้ ต้องสนใจพื้นฐานของธุรกิจนั้นๆ เพราะจะเป็นหัวใจที่จะสร้างปันผลกลับมาคืนให้กับผู้ลงทุนได้หรือไม่นั่นเอง ส่วนใครที่คิดจะเข้ามา “เก็งกำไร” ราคาระยะสั้น แนะนำให้ไปใช้ “หุ้นรายตัว” น่าจะเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์มากกว่า


ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทุน มิได้เป็นสิ่งยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจ ลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน