“กองอสังหาฯ/REIT” ยังไม่ฟื้น ผลงาน Underperform “หุ้นไทย”... กว่า 68% ราคายัง “แดงเดือด” ด้าน “URBNPF” ดิ่งหนักสุดปีนี้ -78.82% !!!
สาระ Fund วันละนิด: การลงทุนใน “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์/REIT” เป็นทางเลือกหนึ่งที่นักลงทุนไทยชื่นชอบด้วยผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในระยะยาว โดยใช้เงินลงทุนไม่มากก็ลงทุนได้
แต่ในฐานะที่เป็น “สินทรัพย์ทางเลือก” ถือว่ามี “ความเสี่ยงสูง” โดยทั่วไปก็แนะให้มีติดพอร์ตได้ 10 – 15%
และหากดู “ราคา” ในตลาดรอง ก็ผันผวนไม่น้อยหน้า “หุ้น” แต่ประการใด !!!
โดยผลตอบแทนของกลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ” (PF&REIT) นั้น Underperform แพ้ “ตลาดหุ้นไทย” (SET Index) ในทุกช่วงเวลา ตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบัน -4.02% (SET -2.84%), ย้อนหลัง 1 ปี -15.05% (SET -12.45%), ย้อนหลัง 3 ปี -26.79% (SET -12.92%) และย้อนหลัง 5 ปี -43.08% (SET -16.44%) ตามลำดับ (ที่มา: setsmart.com, ข้อมูล ณ วันที่ 5 เม.ย. 24)
ไม่น่าแปลกใจว่า...กว่า 68% ของ “กองทุนอสังหาฯ/REIT” ในปัจจุบัน “ราคา” ตั้งแต่ต้นปียังคง “ติดลบ” อยู่นั่นเอง
ตั้งแต่ต้นปีมานี้ “กองอสังหาฯ/REIT” กองไหนที่ราคา “บวกแรงสุด” หรือ “ร่วงแรงสุด” กันบ้างนั้น ทางทีมงาน ‘Wealthy Thai’ ได้รวบรวมเอาไว้ให้เรียบร้อยแล้ว ตามไปดูพร้อมๆ กันได้เลย
ส่อง 6 "กองอสังหาฯ" ราคาพุ่งสุดปีนี้เฉลี่ย +17.69% ปันผลเฉลี่ย 1 ปี 3.27%...“M-STOR” ราคาพุ่งสุดปีนี้ +30.22%
ราคาของกลุ่ม “กองอสังหาฯ/REIT” ที่ปรับตัวลงมานั้น เล่นเอานักลงทุนช้ำไปตามๆ กัน แถบอยากจะขอเอา “ปันผลคืนไป” เพราะ “ขาดทุนราคา” กันยับเยิน
แต่ถ้าเป็นนักลงทุนระยะยาวที่ลงทุนแต่แรก IPO ถือมาต่อเนื่องเพื่อหวัง “ปันผล” และกองทุนอสังหาฯ/REIT นั้นๆ มีผลงานที่โอเค จ่ายปันผลได้สม่ำเสมอมาตลอด ก็คงไม่ซีเรียสอะไร
แต่ใครที่เข้าไปลงทุนใน “ตลาดรอง” โดยดูแค่ “ราคาร่วงเยอะ” หรือ “ปันผลที่ดูดี” แนะนำให้ศึกษาหาข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุนเพิ่มเติมด้วยจะดีที่สุด โดยเฉพาะกลุ่มที่เป็น “สิทธิการเช่า” (Leasehold) นั่นเอง
จาก “กองอสังหาฯ/REIT” ที่มี 60 กองนั้น มีเพียง 19 กอง คิดเป็น 32% ที่ผลตอบแทนตั้งแต่ต้นปี “ไม่ติดลบ” ในจำนวนนี้มี 3 กอง ที่ราคา “ไม่เปลี่ยนแปลง” ทั้งนี้มีอยู่ 9 กอง คิดเป็น 15% ที่ “ไม่จ่ายปันผล” ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา (QHOP, TU-PF, URBNPF, TLHPF, MIT, M-PAT, CTARAF, KPNPF และ TNPF)
สำหรับ 6 “กองอสังหาฯ/REIT” ที่ราคาปรับตัวข้นมากสุดในปีนี้ ปรับขึ้นเฉลี่ย 17.69% มีปันผล 12 เดือนล่าสุดเฉลี่ย 3.27% ก็มีหลากกหลายสินทรัพย์ทั้งออฟฟิศ, โรงงาน หรือโรงแรม เป็นต้น นำมาโดย
1) “M-STOR” ของบลจ.เอ็มเอฟซี +30.22%
2) “QHOP” ของบลจ.ยูโอบี +25.98%
3) “SIRIP” ของบลจ.ไทยพาณิชย์ +16.42%
4) “TU-PF” ของบลจ.ยูโอบี +15.52%
5) “WHAIR” ของบจ.ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล รีท แมนเนจเม้นท์ +9.09%
6) “ERWPF” ของบลจ.ไทยพาณิชย์ +8.92%
“ทั้งนี้ จะพบว่า ใน 6 กองที่ราคาปรับตัวขึ้นมากสุดในปีนี้นั้น มี 2 กอง ที่ ‘ไม่จ่ายปันผล’ ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ได้แก่ QHOP และ TU-PF นั่นเอง”
เปิด 8 "กองอสังหาฯ" ราคาดิ่งสุดปีนี้เฉลี่ย -36.58% ไม่คุ้มปันผลเฉลี่ย 1 ปี แค่ 5.79%...“URBNPF” ดิ่งหนักสุด -78.82%
ในขณะที่ “กองอสังหาฯ/REIT” ส่วนใหญ่ถึง 41 กอง คิดเป็น 68% ที่ตั้งแต่ต้นปีมายังคงมีราคา “ติดลบ” อยู่
โดย 8 กองที่ราคา “ร่วงแรงสุด” จนอยู่ท้ายตาราง ราคาติดลบเฉลี่ย -36.58% มีอัตราเงินปันผล 12 เดือนล่าสุดเฉลี่ยอยู่ที่ 5.79% ซึ่งมีหลากหลายสินทรัพย์ทั้งเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์, ออฟฟิศ, โรงงาน หรือโรงแรม เป็นต้น นำมาโดย
1.“URBNPF” ของบลจ.เกียรตินาคินภัทร -78.82%
2.“TLHPF” ของบลจ.วรรณ -53.96%
3.“MIT” ของบลจ.เอ็มเอฟซี -34.48%
4.“QHPF” ของบลจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ -29.47%
5.“M-II” ของบลจ.เอ็มเอฟซี -28.57%
6.“SSPF” ของบลจ.กรุงศรี -25.90%
7.“AIMCG” ของบจ.เอไอเอ็ม เรียลเอสเตท แมนเนจเม้นท์ -21.65%
8.“M-PAT” ของบลจ.เอ็มเอฟซี -19.79%
“ใน 8 กอง ที่ราคาปรับลงมากสุดตั้งแต่ต้นปีนี้ มีอยู่ 4 กอง ที่ ‘ไม่มีปันผล’ ในช่วง 1 ปี ที่ผ่านมา ได้แก่ URBNPF, TLHPF, MIT และ M-PAT ดังนั้น การจะดูแค่ราคาขึ้นหรือลง แล้วเข้าไปลงทุนอาจไม่เพียงพอ เพราะท้ายสุดขึ้นกับ ‘ผลประกอบการ’ ของกองทุนนั้นๆ เป็นสำคัญ ถ้าไม่มีกำไร ก็ ‘จ่ายปันผลไม่ได้’ เช่นเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นกองประเภท Freehold หรือ Leasehold ก็ตาม”
ไม่อยากติด “กับดักตัวเลข”...ต้องเข้าใจ “กองอสังหาฯ/REIT” ก่อนลงทุน
สำหรับ “กองทุนอสังหาริมทรัพย์/REIT” นั้น เป็นรูปแบบที่ยังมีอยู่ในตลาดรองให้เลือกลงทุนอยู่ แต่ถ้าเป็นกองทุนใหม่จะเหลือเพียงรูปแบบของ REIT เท่านั้น แต่ทั้ง “กองอสังหาฯ/REIT” ถ้ามีกำไรจากการปล่อยเช่าพื้นที่ก็จะนำกำไรนั้นกลับมาจ่ายคืนให้ผู้ลงทุนเสมอเหมือนกัน แต่ถ้าไม่มีกำไร ก็ “ปันผลไม่ได้” เช่นเดียวกัน ดังนั้น หัวใจสำคัญยังคงเป็นพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนนั้นๆ เข้าไปลงทุนอยู่นั่นเอง
โดยทั้ง “กองอสังหาฯ/REIT” มี 2 รูปแบบที่สำคัญ ที่นักลงทุนต้องรู้ก่อนลงทุน นั่นคือ
1.“ลงทุนในกรรมสิทธิ์” (Freehold) ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากการนำทรัพย์สินออกให้เช่า และมูลค่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต
2.“ลงทุนสิทธิการเช่า” (Leasehold) ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จนหมดอายุสัญญาเช่า
“โดยเงินที่จ่ายคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยในแต่ละปีจะมีทั้ง ‘เงินปันผล’ และ ‘เงินต้น’ รวมอยู่ด้วย ดังนั้น ผู้ลงทุนจะต้องไม่ลืมว่า NAV ของ ‘กองอสังหาฯ/REIT’ ประเภท leasehold จะลดลงเรื่อยๆ จนกลายเป็นศูนย์เมื่อครบอายุตามสัญญา ใครที่จะเข้าไปลงทุนซื้อในตลาดยิ่งต้องระวัง ดูให้ดีว่าอายุสัญญาตอนเข้าลงทุนนั้นเหลือมากน้อยเพียงใดประกอบการลงทุนด้วยเช่นกัน”
แม้ “กองอสังหาฯ/REIT” จะเป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจและสามารถมีไว้ติดพอร์ตในฐานะกาการลงทุนทางเลือก 10 – 15% แต่นักลงทุนก็ควรทำความเข้าใจก่อนลงทุนด้วยเช่นกัน เพราะท้ายสุดขึ้นกับ “ผลประกอบการ” ของกองทุนนั้นๆ เป็นสำคัญ อย่างไรก็ตามทิศทาง “ดอกเบี้ย” ที่ผ่านจุดสูงสุดไปแล้วและมีโอกาสปรับลงได้ในอนาคต ก็น่าจะส่งผลบวกต่อราคากลุ่ม “กองอสังหาฯ/REIT” ได้ไม่มากก็น้อย ก็อาจเป็นจังหวะให้กับนักลงทุนที่สนใจได้พิจารณากันได้อีกครั้งเพื่อโอกาสรับผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวนั่นเอง
ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทุน มิได้เป็นสิ่งยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจ ลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน
