โดย: บลจ.วรรณ

รู้หรือไม่?...การลงทุนใน “ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (REIT) เป็นรูปแบบสากลที่ใช้กันทั่วโลก เพิ่มโอกาสในการเติบโตและมีความยืดหยุ่นในการบริหารต้นทุนการเงิน


ทำให้ “กองทรัสต์” นั้น สามารถลงทุนเพื่อขยายการเติบโตได้ง่ายขึ้น เพิ่มความน่าสนใจ และยังทำให้ผลตอบแทนของผู้ลงทุนดีขึ้นด้วยเช่นเดียวกัน


และนั่น คือ ที่มาของการที่ “บลจ.วรรณ” เตรียมแปลงสภาพ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล1” (TIF1) มาเป็น “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล” (TIREIT)


โดยยังคง “จุดเด่น” ของการเป็นกองทรัสต์อุตสาหกรรมที่ลงทุนใน “กรรมสิทธิ์” (Freehold) โรงงานและคลังสินค้าให้เช่าทั้ง 100% บนพื้นที่ “ยุทธศาตร์” ที่เป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่สำคัญของประเทศไทยเหมือนเดิม


ที่เพิ่มเติมเข้ามา คือ “โอกาสในการเติบโตครั้งใหม่” จากการลงทุนที่ช่วยเพิ่มขนาดของสินทรัพย์เพิ่มรายได้ค่าเช่า เพิ่มอัตราการเช่าพื้นที่ และที่สำคัญเพิ่มอัตราผลตอบแทนเงินปันผล นั่นจะทำให้กองทรัสต์ “TIREIT” มีความน่าสนใจมากขึ้นอย่างไม่ต้องสงสัย


จะดีแค่ไหน..ถ้าคุณมีโอกาสเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงของการเติบโตในครั้งนี้ ซึ่งโอกาสนั้นมาถึงแล้ว เมื่อ “บลจ.วรรณ” เตรียมเสนอขายหน่วยทรัสต์ให้นักลงทุนทั่วไป วันที่ 7 – 18 ต.ค. 24 นี้

“ธุรกิจโรงงานให้เช่าและคลังสินค้า” จุดแข็งของไทย...พร้อมโอกาสเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่ “EEC”

หนึ่งใน “กุญแจสู่ความสำเร็จ” (Key Success) ของ “REIT” นั่น คือ “โอกาสของการเติบโต” ในการที่จะลงทุนเพิ่มในทรัพย์สินที่มีคุณภาพเข้ามาในกองทรัสต์อย่างต่อเนื่อง ดังนั้น “ประเภทของอสังหาริมทรัพย์” ที่จะเข้าไปลงทุนก็ถือว่ามีความสำคัญไม่แพ้กัน


สำหรับธุรกิจ “โรงงานและคลังสินค้าให้เช่า” ถือเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่เป็น “จุดแข็ง” ของประเทศไทย แม้ในช่วงวิกฤติ COVID-19 ที่ผ่านมา ที่เศรษฐกิจโดยรวมหดตัวก็ยังสามารถเติบโตได้ถือว่าได้รับผลกระทบน้อยมาก เพราะไทยเองถือเป็นจุดยุทธศาตร์ทางการค้าขนส่งที่เชื่อมต่อไปในภูมิภาคต่างๆ ของโลกได้อย่างสะดวกและง่ายดายนั่นเอง


จากความขัดแย้งระหว่าง 2 มหาอำนาจของโลก “สหรัฐ-จีน” ทำให้หลายประเทศมีการกระจายความเสี่ยงออกจากจีน “China+1” และย้ายฐานการผลิตบางส่วนมาในภูมิภาคอื่น ซึ่งที่สำคัญได้แก่ อินเดีย และอาเซียน เพื่อลดความเสี่ยงจากเรื่องของห่วงโซ่อุปทานที่อาจจะสะดุดเอาได้ นั่นทำให้ “ไทย” เองก็ได้รับอานิสงส์นั้นด้วย


โดยเฉพาะ “โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก” (Eastern Economic Corridor : EEC) ที่เป็นการลงทุนขนาดใหญ่เพื่อยกระดับการพัฒนาประเทศไปสู่ยุค “ไทยแลนด์ 4.0” ได้มีการกำหนดพื้นที่เป้าหมายนำร่องใน 3 จังหวัด ภาคตะวันออก ได้แก่ ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี และระยอง เพื่อยกระดับความสามารถในการแข่งขันของประเทศ ก็เป็นหนึ่งในหมุดหมายที่สำคัญของการย้ายฐานผลิตเข้ามาด้วยเช่นกัน


ไม่เพียงเท่านี้ จากการสำรวจของ "บจ.ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย)" ยังพบว่า ในปี2024 แนวโน้มการลงทุนในฐานการผลิตนอกประเทศจากผู้ผลิตในหลายอุตสาหกรรมจากต่างประเทศ ซึ่งย้ายฐานการผลิตมายังประเทศไทย และจากมาตรการของภาครัฐซึ่งเอื้อให้ประเทศไทยเป็นที่น่าลงทุน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรม โดยอุตสาหกรรมอาคารโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า (RBF) คาดว่าอุปสงค์ (Demand) จะยังคงเติบโตในระดับสูง เนื่องจากอุปทาน (Supply) มีค่อนข้างจำกัด ในขณะที่นักลงทุนเลือกที่จะเช่าหรือซื้อโรงงานที่มีอยู่แล้ว มากกว่าจะก่อสร้างใหม่ตั้งแต่ต้น นั่นเป็นปัจจัยบวกต่อธุรกิจ “โรงงานและคลังสินค้าให้เช่า” อย่างปฏิเสธไม่ได้และเป็นโอกาสสำหรับการลงทุนด้วยเช่นเดียวกัน

“TIREIT” ปลดล็อก “ข้อจำกัด” เปลี่ยนเพื่อ “สิ่งที่ดีกว่า”...กับก้าวย่างสู่ “การเติบโต” ครั้งใหม่

สำหรับ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล1” (TIF1) นั้น เป็นรูปแบบเดิมของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็น “ข้อจำกัด” ทั้งในการเติบโต เพราะไม่สามารถเพิ่มทุนและลงทุนเพิ่มเติมในสินทรัพย์ใหม่ๆ ที่จะช่วยเพิ่มขนาดของรายได้ให้กับผู้ถือหน่วยได้ ทั้งที่เป็นกองทุนที่มีศักยภาพในการเติบโตซึ่งเป็นเรื่องที่น่าเสียดาย ไม่เพียงเท่านี้รูปแบบกองทุนรวมยังมี “การกู้ยืม” ที่กู้ได้ต่ำกว่ากองทรัสต์ ทำให้เป็นข้อจำกัดในการจัดโครงสร้างการบริหารการเงินให้มีประสิทธิภาพอีกด้วย


ทาง “บลจ.วรรณ” จึงเตรียมแปลงสภาพกองทุน “TIF1” ไปสู่รูปแบบของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมาตรฐานสากลนั่นก็คือ “REIT” ภายใต้ชื่อใหม่ “TIREIT: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล” ซึ่งจะทำให้กองทรัสต์สามารถลงทุนเพิ่มได้แบบไม่มีข้อจำกัดและสามารถกู้ยืมเงินได้ในอัตราที่สูงกว่าช่วยให้การบริหารจัดการมีความยืดหยุ่นและคล่องตัวมากขึ้น


ทั้งนี้ กองทรัสต์ “TIREIT” หลังแปลงสภาพแล้วจะลงทุนในสินทรัพย์ใหม่เพิ่ม 3 โครงการ มูลค่าไม่เกิน 1,345 ล้านบาท จากการเพิ่มทุนและกู้ยืมเงิน ได้แก่ “Green Park 1” ที่จ.ฉะเชิงเทรา, “Green Park 2” และ “Green Park 3” ที่ จ.สมุทรปราการ โดยเงินลงทุนจะมาจาก 2 ส่วน ได้แก่ 1) การเสนอขายหน่วยทรัสต์มูลค่า 675 ล้านบาท และ 2) เงินจากการกู้ยืมอีก 670 ล้านบาท


ทำให้กองทรัสต์มีสินทรัพย์เพิ่มเป็น 8 แห่ง (จากเดิม 5 แห่ง) ซึ่งยังคงเป็น “กรรมสิทธิ์” (Freehold) ทั้งหมด 100% ทั้งนี้ราคาประเมินในปัจจุบัน (Cost approach) รวมประมาณ 2,245.45 ล้านบาท


โดยเตรียมจะเสนอขายหน่วยทรัสต์สำหรับนักลงทุนทั่วไป วันที่ 7 – 18 ต.ค. 24 นี้ จองซื้อขั้นต่ำ 10,000 บาท

เปิด 4 “จุดเด่น” ของกองทรัสต์ “TIREIT”

หลังการแปลงสภาพเป็นกองทรัสต์ “TIREIT” และลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเรียบร้อยแล้ว จะทำให้กองทรัสต์มี 4 “จุดเด่น” ที่สำคัญ ได้แก่

• เป็นกองทรัสต์ประเภท “อุตสาหกรรม” กองเดียวในประเทศไทยที่มีกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ (Freehold) ทั้งหมด 100% ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่อุตสาหกรรมชั้นนำของประเทศ

• มีความยืดหยุ่นในการบริหารทรัพย์สิน ประมาณการอัตราผลตอบแทนปันผลในปีแรกที่ประมาณ 7%

• มีรายได้จากค่าเช่าสม่ำเสมอ โดยผู้เช่าชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน และส่วนใหญ่มีสัญญาเช่าและสัญญาบริการประมาณ 3 ปี

• อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy rate) หลังการแปลงสภาพ และลงทุนเพิ่มเติมอยู่ที่ราว 80% ครอบคลุมทั้งในส่วนของโรงงานสำเร็จรูปและ/หรือคลังสินค้าให้เช่า และกระจายไปกับผู้เช่าหลากหลายธุรกิจ

“ทั้งนี้ คาดว่า กองทรัสต์ ‘TIREIT’ จะมีประมาณการอัตราผลตอบแทนปันผลในปีแรกอยู่ที่ประมาณ 7% (จากเดิมอยู่ที่ประมาณ 5.8% กรณีที่ไม่มีการแปลงสภาพและลงทุนเพิ่ม) ซึ่งถือเป็นระดับที่สูงมากสำหรับกองทรัสต์ที่เป็น ‘Freehold’ จึงเป็นทางเลือกที่เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการรับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ (Stable Income) ในระยะยาวเป็นอย่างดี”


สำหรับนักลงทุนที่มองหาการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีศักยภาพมีโอกาสเติบโตและให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอที่ดีในระยะยาว โดยเฉพาะในช่วง “ดอกเบี้ยขาลง” เช่นนี้ การลงทุนในกองทรัสต์ “TIREIT” น่าจะเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดี


ผู้ลงทุนต้องทำความเข้าใจ ลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยง ก่อนตัดสินใจลงทุน ผลการดำเนินงานในอดีต มิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคตของกองทรัสต์


สนใจติดต่อ บลจ.วรรณ  โทร. 02-659-8888  www.one-asset.com และตัวแทนจำหน่ายหน่วยทรัสต์ที่ได้รับการแต่งตั้ง