สาระ Fund วันละนิด: วันนี้ จะพามาส่องราคาตลาดของ “กองทุนอสังหาริมทรัพย์/REIT” ของไทยกันบ้าง ซึ่งจะเป็นคนละส่วนกับ “มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ/หน่วย” (NAV)


สำหรับ “กองทุนอสังหาฯ/REIT” เมื่อจัดตั้งกองเรียบร้อยแล้ว จะนำหน่วยเข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพื่อให้นักลงทุนที่ต้องการซื้อขายหน่วยของตัวเองสามารถกระทำได้ผ่านตลาดรอง เหมือนการซื้อขายหุ้นนั่นเอง


จากการสำรวจของทีมงาน ‘Wealthy Thai’ พบว่า ปัจจุบันมี “กองทุนอสังหาฯ/REIT” 56 กอง มีมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ/หน่วย (NAV) (ณ วันที่ 30 มิ.ย. 25) เฉลี่ย 9.9077 บาท ในขณะที่ “ราคาตลาด” (ณ วันที่ 29 ส.ค. 25) เฉลี่ยอยู่ที่ 6.20 บาท


หรือ “กองทุนอสังหาฯ/REIT” ไทยปัจจุบัน เทรดที่ราคา “Discount” เฉลี่ย -37.39%


ที่ “สุดช็อก” พบว่า กองทุนส่วนใหญ่ 96% เทรดต่ำกว่า NAV ทั้งหมด กองที่ “แย่สุด” เทรดที่ “Discount” ถึง -78.48% มีเพียง 2 กอง คิดเป็น 4% เท่านั้น ที่เทรดบน “Premium” !!!


ทั้ง 56 “กองทุนอสังหาฯ/REIT” กองไหนเทรดที่ “Premium/Discount” เท่าไรบ้างนั้น ทางทีมงาน ‘Wealthy Thai’ ได้รวบรวมเอาไว้ให้แล้ว ตามไปดูพร้อมๆ กันได้เลย

2 "กองอสังหาฯ" ปีนี้ "สุดปัง" ราคาเทรดบน "Premium" เฉลี่ย +10.95...“TU-PF” เทรดบน “Premium” มากสุด +16.87%

สำหรับ “กองทุนอสังหาฯ/REIT” จะนำเงินไปลงทุนและบริหารอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ โดยมุ่งเน้นเพื่อให้ได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอในรูปของค่าเช่า แล้วนำไปแบ่งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปของ “เงินปันผล” ต่อไป


โดยมูลค่าเงินลงทุนทั้งหมดและผลประโยชน์ที่กองทุนได้รับ หักลบกับค่าใช้จ่าย และหนี้สินต่างๆ จะเป็น “มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ” (NAV: Net Asset Value) ของกองทุน ที่จะบ่งบอกถึง “มูลค่าที่แท้จริงของกองทุน” เมื่อนำมาหารด้วย จำนวนหน่วยทั้งหมดของกองทุน ก็จะได้เป็น “NAV/หน่วย” นั่นเอง ซึ่งปกติแล้วจะมีการ “ประกาศ NAV/หน่วย ทุกไตรมาส”


“ทำให้ ‘กองทุนอสังหาฯ/REIT’ เป็นรูปแบบที่ช่วยให้นักลงทุนทั่วไปและรายย่อยสามารถเข้าถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้สะดวกและง่ายขึ้น โดยใช้เงินลงทุนที่ไม่มากนักได้เป็นอย่างดี”

จากการสำรวจของทีมงาน ‘Wealthy Thai’ พบว่า ปัจจุบันมี “กองทุนอสังหาฯ/REIT” 56 กอง มีมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ/หน่วย (NAV) (ณ วันที่ 30 มิ.ย. 25) เฉลี่ย 9.9077 บาท ในขณะที่ “ราคาตลาด” (ณ วันที่ 29 ส.ค. 25) เฉลี่ยอยู่ที่ 6.20 บาท


หรือ “กองทุนอสังหาฯ/REIT” ไทยปัจจุบัน เทรดที่ราคา “Discount” เฉลี่ย -37.39% โดยมีกองทุน 23 กอง คิดเป็น 41% ที่เทรด “ชนะ” ค่าเฉลี่ยของกลุ่ม และมี 33 กอง คิดเป็น 59% ที่เทรด “แพ้” ค่าเฉลี่ยของกลุ่ม


ทั้งนี้ มีเพียง 2 กอง เท่านั้น คิดเป็น 4% ที่ราคาเทรดบน “Premium” ได้แก่

• “TU-PF” ลงทุนใน “สิทธิการเช่า” โครงการ “ที ยู โดม เรสซิเดนท์เชียล คอมเพล็กซ์” เทรดบน “Premium” +16.87%

• “TTLPF” ลงทุนใน “สิทธิการเช่า” โครงการ “ตลาดไท” เทรดบน “Premium” +5.04%

5 "กองอสังหาฯ" ปีนี้ "สุดแป๊ก" ราคาเทรดที่ "Discount" เฉลี่ย -74.46%...“TNPF” เทรดที่ “Discount” ต่ำสุด -78.48%

สำหรับ 5 “กองอสังหาฯ/REIT” ที่เทรดที่ “Discount” ต่ำสุดนั้น เฉลี่ยอยู่ที่ -74.46% ประกอบด้วย

• “TNPF” ลงทุนใน “กรรมสิทธิ์+สิทธิการเช่า” โครงการ “ตรีนิตี้ สีลม, ตรินิตี้ มอลล์, ตรีทิพย์2, ตรีนิตี้ คอมเพล็กซ์” เทรดที่ “Discount” -78.48%

• “AIMCG” ลงทุนใน “กรรมสิทธิ์+สิทธิการเช่า” โครงการ “พอร์,โต้ ชิโน่, ยูดี ทาวน์, 72 คอร์ทยาร์ด, โนเบิล โซโล” เทรดที่ “Discount” -76.86%
  
  

• “KPNREIT” ลงทุนในโครงการ “อาคารสำนักงานเคพีเอ็นทาวเวอร์” เทรดที่ “Discount” -76.37%

• “MNRF” ลงทุนใน “กรรมสิทธิ์” โครงการ “ปาล์มทรีเพลส, นิชดา แอท อีสเทิร์น ซีบอร์ด, อาคารชุดดนิชาการ์เด้นท์คอนโดมิเนียม” เทรดที่ “Discount” -72.57%

• “SPRIME” ลงทุนใน “สิทธิการเช่า” โครงการ “อาคารซันทาวเวอร์ส” เทรดที่ “Discount” -68.03%

“ตลาดหุ้นไทย” ดิ่งหนัก...หนึ่งในสาเหตุฉุด “ราคาตลาด” กองอสังหาฯ ดิ่งตาม

การที่ “ราคาตลาด” ของกองทุนอสังหาฯ/REIT เทรดต่ำกว่า “NAV” นั้น มีหลายสาเหตุด้วยกัน หนึ่งในนั้นก็คือ การปรับตัวลงอย่างหนักของตลาดหุ้นไทยในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของหลักทรัพย์ในตลาดหุ้นโดยรวม นั่นรมถึงหน่วยลงทุนของ “กองทุนอสังหาฯ/REIT” เองด้วย


นอกจากนี้ ปกติกลุ่ม “นักลงทุนสถาบัน” ที่เข้ามาลงทุนมักจะเน้นลงทุนระยะยาว ทำให้มีการซื้อขายในตลาดรองไม่มากนัก หรือการที่ตัวเครื่องมือเองไม่ได้เป็นเครื่องมือในการเก็งกำไรระยะสั้น เหมือน “หุ้นรายตัว” ทำให้มีปริมาณการซื้อขายไม่มาก ทำให้สภาพคล่องในตลาดรองมีน้อย และส่งผลให้ราคาในตลาดรองเทรดในราคา “Discount” ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงได้นั่นเอง


อย่างไรก็ตาม หากดูภาพ “NAV” โดยรวมของกลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ/REIT” ส่วนใหญ่ไม่ได้แย่ลงแต่ประการใด เมื่อราคาตลาดปรับตัวลงมาก ในขณะที่กองทุนยังสามารถจ่าย “ปันผล” ให้ได้สม่ำเสมอ การจะเข้าไปลงทุนโดยเลือกกองทุนดีๆ ก็เป็นโอกาสเช่นเดียวกัน ส่วน “ปัญหา” สภาพคล่องที่ทำให้ราคาต้องเทรดที่ “Discount” ของกลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ/REIT” นั้น เป็นปัญหาปราบเซียน ที่ทราบกันทั่วไป แต่ก็แก้ไขอะไรกันไม่ได้ อันนี้นักลงทุนต้องเข้าใจก่อนเข้าไปลงทุนด้วยเช่นกัน


ผลการดำเนินงานในอดีต/ผลการเปรียบเทียบผลการดำเนินงานที่เกี่ยวข้องกับผลิตภัณฑ์ในตลาดทุน มิได้เป็นสิ่งยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต