แม้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ “ทำเล” จะเป็นปัจจัยที่คนมักให้ความสำคัญเป็นอันดับต้น ๆ เสมอ แต่ปัจจุบันการมีทำเลดีเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ เพราะสิ่งที่จะสร้างความได้เปรียบในระยะยาว คือ “ความหายาก”


โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์หรือ Super Prime Location ของกรุงเทพฯ อย่าง ชิดลม เพลินจิต สุขุมวิท สีลม หรือประตูน้ำ ซึ่งเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจหลัก (Central Business District : CBD) ซึ่งถูกพัฒนาไปเกือบเต็มศักยภาพแล้ว การจะมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นใหม่ในตำแหน่งเดิมจึงแทบเป็นไปไม่ได้ ทำให้พื้นที่เหล่านี้มีความคุ้มค่าของสินทรัพย์ที่ทดแทนได้ยากหรือ Value of Scarcity อย่างแท้จริง

QHHRREIT หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า ควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์

คือหนึ่งในกองทรัสต์ที่สะท้อนแนวคิดนี้ได้ชัดเจน เพราะ QHHRREIT ไม่ได้ถือครองสินทรัพย์ทั่วไป แต่เป็นสินทรัพย์ในทำเลใจกลางกรุงเทพฯ ที่หาได้ยากและมีความต้องการสูงสม่ำเสมอ ซึ่งเป็นฐานสำคัญของผลตอบแทนในระยะยาว

4 ขุมทรัพย์ระดับ Super Prime Location

หัวใจสำคัญของ QHHRREIT คือการครอบครองสินทรัพย์หลัก 4 โครงการ ในทำเลที่เรียกได้ว่าเป็น Super Prime Location ของกรุงเทพฯ ซึ่งไม่เพียงหายากในเชิงที่ตั้ง แต่ยังมีศักยภาพในการสร้างรายได้และผลตอบแทนที่ดีอย่างสม่ำเสมอในระยะยาว

1.โครงการเซนเตอร์ พอยต์ พลัส ประตูน้ำ

โครงการเซนเตอร์ พอยต์ พลัส ประตูน้ำ เป็นโรงแรมในย่านประตูน้ำซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจเสื้อผ้าแฟชั่นและแหล่งช้อปปิ้งระดับโลกอย่าง Central World และ Platinum ฯลฯ โดยเป็นจุดหมายของนักช้อปนานาชาติ ซึ่งเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติหนาแน่นที่สุดของกรุงเทพฯ ตลอดทั้งปี เนื่องจากรายล้อมด้วยศูนย์การค้า โรงแรม และเส้นทางคมนาคมหลัก อีกทั้งยังเชื่อมต่อย่านธุรกิจและแหล่งท่องเที่ยวสำคัญทั้งราชประสงค์ ชิดลม สยาม และอโศก ใกล้ BTS ชิดลม และราชดำริ และ Airport Rail Link พญาไท ในระยะเดินเท้า 15 นาที ส่งผลให้โครงการมีอัตราการเข้าพักอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง ปี 2566 ซึ่งอยู่ในช่วงปรับปรุงใหญ่ของโรงแรม (Major Renovation) อัตราการเข้าพักอยู่ที่ 72% ปี 2567 อยู่ที่ 86% ล่าสุดงวด 9 เดือน ปี 2568 มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 88%

2.โครงการเซนเตอร์ พอยต์ สุขุมวิท 10

โครงการเซนเตอร์ พอยต์ สุขุมวิท 10 เป็นโรงแรม ตั้งอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีอโศก และรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีสุขุมวิท ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ รวมถึงอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าสำคัญ เช่น เทอร์มินัล 21 อาคารเอ็กซ์เชนจ์ ทาวเวอร์ และอาคารอินเตอร์เชนจ์ เป็นโอเอซิสใจกลางเมืองที่ผสมผสานความสงบเป็นส่วนตัวเข้ากับสีสันของย่านอโศก-สุขุมวิท ส่งผลให้โครงการสามารถตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าองค์กรและชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย ตลอดจนผู้ที่ต้องการพักอาศัยระยะสั้นและระยะยาวที่มองหาความสะดวกสบายคู่กับความสงบ


โดยกลุ่มลูกค้าเหล่านี้ให้ความสำคัญกับทำเล ความสะดวกในการเดินทาง และฟังก์ชันการอยู่อาศัยมากกว่าปัจจัยด้านราคา ทำให้โครงการสามารถรักษาระดับอัตราค่าห้องพักเฉลี่ย (ADR) ได้ดีในระยะยาว ขณะเดียวกันอัตราการเข้าพักทรงตัวอยู่ในระดับสูงต่อเนื่องแม้ในปี 2566 -2568 จะยังอยู่ในช่วงปรับปรุงใหญ่ของโรงแรม (Major Renovation) ก็ตาม โดยปี 2566 อยู่ที่ 81% ปี 2567 อยู่ที่ 81% ล่าสุดงวด 9 เดือน ปี 2568 มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 82%

3.โครงการเซนเตอร์ พอยต์ พลัส สีลม

โครงการเซนเตอร์ พอยต์ พลัส สีลม เป็นโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ในย่านสีลม ริมแม่น้ำเจ้าพระยา บนถนนเจริญกรุง   ใกล้ท่าเรือสาทรและรถไฟฟ้าบีทีเอส สะพานตากสิน ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการเงินที่สำคัญของประเทศ โดยพื้นที่โซนนี้มีความต้องการเข้าพักอย่างต่อเนื่องจากทั้งกลุ่มลูกค้าองค์กร นักธุรกิจ รวมถึงนักท่องเที่ยวคุณภาพ ทำให้สีลมเป็น Financial District ที่ความต้องการไม่เคยหายไปตามวัฏจักรเศรษฐกิจ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่ลงตัวทั้งการทำงานและการพักผ่อน รองรับนักธุรกิจและนักท่องเที่ยวที่ชื่นชอบวิถีชีวิตริมน้ำและย่านบางรัก


โดยในปี 2567 มีการลงทุนปรับปรุงใหญ่ของโรงแรม (Major Renovation) เพื่อยกระดับคุณภาพและรองรับการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมท่องเที่ยวและบริการ ขณะเดียวกันด้วยข้อจำกัดด้านที่ดินและผังเมืองของย่านสีลม ส่งผลให้การพัฒนาโรงแรมหรือเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ใหม่ในระดับเดียวกันเป็นไปอย่างจำกัดโดยปี 2567 (7 มิ.ย. – 31 ธ.ค. 67) มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 51.5% (กองทรัสต์ได้ลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 ในโครงการนี้ ตั้งแต่ 7 มิ.ย. 67) และล่าสุดงวด 9 เดือน ปี 2568 มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยปรับขึ้นสูงถึง 86%

4.โครงการเซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม

โครงการเซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม เป็นโรงแรมที่ตั้งอยู่บนถนนหลังสวน ใจกลางย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ ใกล้กับถนนสีลม เพลินจิต และสาทร รวมถึงสวนสาธารณะลุมพินี ใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์อย่าง Velaa และสำนักงานชั้นนำหลากหลายแห่ง ซึ่งถือเป็นหนึ่งในไม่กี่ทำเลที่สามารถผสานพื้นที่สีเขียวเข้ากับ CBD ชั้นในได้อย่างลงตัว โดยถนนหลังสวนยังเป็นทำเล Super Prime CBD ที่หายากของกรุงเทพฯ และแทบไม่มีการพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มเติม ส่งผลให้สินทรัพย์แห่งนี้มีคุณลักษณะของ “Scarcity Asset” อย่างชัดเจน


ขณะเดียวกัน โรงแรมยังเดินทางได้อย่างสะดวกด้วยสถานีรถไฟฟ้าชิดลมและราชดำริ ในระยะเดินเท้าประมาณ 5-12 นาที โดดเด่นด้วยห้องพักขนาดใหญ่ที่หาได้ยากในย่านใจกลางเมือง ทำให้ได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติทั้งกลุ่มครอบครัวและกลุ่มนักธุรกิจ ส่งผลให้อัตราการเข้าพักอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง โดยในปี 2567 มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 90% ล่าสุดงวด 9 เดือน ปี 2568 มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 91%


โดยสรุปแล้วทั้ง 4 สินทรัพย์ของ QHHRREIT มีจุดแข็งร่วมที่สำคัญ คือการตั้งอยู่ในทำเล Super Prime Location ซึ่งแทบไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด ขณะเดียวกันยังมีการลงทุนปรับปรุงสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว ส่งผลให้สินทรัพย์สามารถสร้างกระแสรายได้จากการดำเนินงานได้สม่ำเสมอในระยะยาว ซึ่งปัจจัยเหล่านี้เปรียบเสมือน “High Barrier to Entry” ที่ช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับพอร์ตของ QHHRREIT

เบื้องหลังความสำเร็จ คือ ทีมบริหารที่มีความเชี่ยวชาญ

ความแข็งแกร่งของ QHHRREIT ไม่ได้มาจากคุณภาพของสินทรัพย์เพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากความเข้าใจลูกค้าทุกเซกเมนต์และการบริหารจัดการให้สอดคล้องกับความต้องการของแต่ละกลุ่มเพื่อดึงดูดให้คนเข้าพักได้ตลอดทั้งปี และความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมเป็นอย่างดีบนพื้นที่ Super Prime Location ซึ่งสะท้อนผ่านกลยุทธ์ภายใต้การบริหารงานโดยมืออาชีพจากแบรนด์ “Centre Point”  โดยทีมผู้บริหารโรงแรมมืออาชีพอย่าง บริษัท เซนเตอร์ พอยต์ ฮอสพิทอลิตี้ จำกัด (CPH) และผู้จัดการกองทรัสต์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญมายาวนานในการบริหารโรงแรมและบริหารกองทรัสต์อย่างมีประสิทธิภาพ


โดยห้องพักทั้ง 178 ห้องของโครงการเซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม รวมถึงโครงการอื่น ๆ ในพอร์ต ถูกออกแบบให้มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าห้องพักโรงแรมทั่วไป พร้อมฟังก์ชันการใช้งานครบครัน ด้วยรูปแบบห้องพักที่ครบครันและยืดหยุ่น โครงการจึงสามารถดึงดูดทั้งลูกค้าองค์กรรวมถึงนักท่องเที่ยวที่มองหาที่พักคุณภาพที่สะดวกสบายเหมือนอยู่บ้านแต่ยังอยู่ในทำเลใจกลางเมืองที่เดินทางสะดวก ซึ่งตอบโจทย์การเข้าพักระยะกลางถึงยาวได้เป็นอย่างดี ส่งผลให้ QHHRREIT มีฐานรายได้ที่มั่นคง และสามารถรักษาอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ได้อย่างสม่ำเสมอในระยะยาว

พร้อมรับอานิสงส์ “การท่องเที่ยว” ฟื้นตัว

ขณะเดียวกันข้อมูลจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ร่วมกับการประเมินของคอลลิเออร์ส ประเทศไทย ยังสะท้อนภาพเดียวกันว่า อุตสาหกรรมท่องเที่ยวไทยได้กลับเข้าสู่ช่วงฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยในปี 2567 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติประมาณ 35.5 ล้านคน และในปี 2568 คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวจะยังคงอยู่ในระดับสูงที่ราว 34.5 ล้านคน พร้อมสร้างรายได้ได้มากถึง 1.7 ล้านล้านบาท


เมื่อการท่องเที่ยวกลับมาขยายตัว โรงแรมจะเป็นหนึ่งในกลุ่มแรกที่ได้รับประโยชน์อย่างชัดเจน โดยเฉพาะโรงแรมในทำเล Super Prime Location ใจกลางกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นกลุ่มสินทรัพย์ที่ QHHRREIT ถือครองอยู่ในพอร์ต จึงมีแนวโน้มได้รับอานิสงส์เชิงบวกโดยตรงจากการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว


การลงทุนใน QHHRREIT จึงไม่ใช่เพียงการถือครองอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป แต่เป็นการลงทุนตามเมกะเทรนด์ด้านการท่องเที่ยว ผ่านสินทรัพย์ที่มีพื้นฐานแข็งแรง ตั้งอยู่ในทำเลที่มีอุปทานจำกัด และมีความเสี่ยงด้านการแข่งขันต่ำในระยะยาว

เตรียมเพิ่มทุนเสริมความมั่นคงให้กับพอร์ต

และเพื่อเสริมศักยภาพให้กับพอร์ตลงทุนยิ่งขึ้น QHHRREIT มีแผนเพิ่มทุนครั้งที่ 2 ในปี 2569 เพื่อนำเงินไปลงทุนในสิทธิการเช่าโครงการเซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โดยเป็นการต่ออายุสิทธิการเช่าออกไปอีก 30 ปี (เริ่ม 1 มิถุนายน 2569) ด้วยมูลค่าการลงทุนที่ 1,233.50 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินต่ำสุดถึง 6.1%


การเพิ่มทุนครั้งนี้ไม่ได้เป็นเพียงการรักษาสินทรัพย์เดิม แต่คือการการันตีว่า QHHRREIT จะยังคงมีโครงการเซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม ซึ่งเป็นสินทรัพย์หายากหรือ Scarcity Asset ในทำเล Super Prime CBD ในพอร์ตต่อไปในระยะยาว สะท้อนการลงทุนที่เน้นคุณภาพและความมั่นคงของกระแสรายได้เป็นหลัก


โดยภายหลังการต่อสัญญาครั้งนี้ QHHRREIT จะมีมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นราว 21% เกินระดับ 7,400 ล้านบาท จากปัจจุบันที่ 6,117 ล้านบาท โดยมีสัดส่วน Freehold ประมาณ 63%


นอกจากนี้ อายุเฉลี่ยคงเหลือของสิทธิการเช่า (Weighted Average Lease Expired) จะเพิ่มขึ้นจาก 27.2 ปี เป็น 28.6 ปี (คำนวณ ณ 1 มิ.ย. 2569) รวมถึงประมาณการเงินปันผลต่อหน่วย^/1 (DPU) คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นจาก 0.67 บาท เป็น 0.74 บาท ช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนในแง่ของเสถียรภาพและความมั่นคงของกระแสเงินสด


/1 อ้างอิงรายงานและข้อมูลทางการเงินตามสถานการณ์สมมติ สำหรับงวด 12 เดือน ช่วงเวลาประมาณการวันที่ 1 มิถุนายน 2569 ถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2570


ดังนั้น การลงทุนใน QHHRREIT จึงไม่ใช่แค่การเลือกลงทุนในกองทรัสต์โรงแรมทั่วไป แต่คือการเลือกครอบครองสินทรัพย์ที่หาทดแทนได้ยากในทำเลที่มีศักยภาพใจกลางกรุงเทพฯ


ด้วยโครงสร้างสินทรัพย์ที่แข็งแกร่งบน Super Prime Location การต่อสัญญาสิทธิการเช่าระยะยาวเพื่อเพิ่มความมั่นคง พร้อมทีมบริหารที่มีประสบการณ์และเชี่ยวชาญในธุรกิจโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ บวกกับปัจจัยหนุนจากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอย่างชัดเจน QHHRREIT จึงเป็นคำตอบสำหรับนักลงทุนที่มองหาสินทรัพย์และกอง REIT คุณภาพ พร้อมสร้างผลตอบแทนสม่ำเสมอในระยะยาว