ลายแทงกองทุน: เข้าสู่หน้าร้อนกับสถานการณ์โลกที่ร้อนยิ่งกว่า หลัง “สหรัฐ-อิสราเอล” เปิดฉากบุก “อิหร่าน” อย่างเป็นทางการ เขย่าตลาดการลงทุนทั่วโลกในระยะสั้นทันที


ในไทยเอง “ดอกเบี้ยขาลง” ทำให้ผลตอบแทนของ “เงินฝาก” และ “ตราสารหนี้ระยะสั้น” ปรับตัวลดลง ผลตอบแทนไม่น่าสนใจ การมองหาโอกาสลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าโดยที่ความเสี่ยงไม่ได้ขยับเพิ่มขึ้นมากจึงเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ


“ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (REIT) เป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะกองทรัสต์ที่ลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ โดยเฉพาะในกลุ่ม “คลังสินค้า-โรงงาน” และ “ค้าปลีก” ที่ฟื้นตัวตามเศรษฐกิจและได้ประโยชน์จากนโยบายภาครัฐที่จะเข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจในอนาคตอีกด้วย


วันนี้ทางทีมงาน ‘Wealthy Thai’ จึงได้คัดสรร “4 กองทุนเด่น” มีนา-ปีมะเมีย กับ “REIT” ที่ลงทุนใน 2 สินทรัพย์คุณภาพ "คลังสินค้า-โรงงาน” & “ศูนย์การค้า" ที่น่าสนใจมาฝากกัน

“AIMIRT” คัดเน้นๆ "คลังสินค้า-คลังห้องเย็น" สไตล์ RM-อิสระ

มาเริ่มกันที่ “AIMIRT: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท” ของ “บจ.เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์” ผู้นำ “REIT Manager-อิสระ” ในไทย สามารถมองหาโอกาสลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพได้อย่างอิสระเพื่อประโยชน์ของผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย รวมทั้งนักลงทุนเป็นสำคัญ


AIMIRT เน้นลงทุนใน "อาคารคลังสินค้า" & "คลังห้องเย็น" สินทรัพย์คุณภาพสูงที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมและยังเป็นกองทรัสต์กองแรกที่ลงทุนใน “ห้องเย็น” อีกด้วย ล่าสุดเพิ่งเข้าลงทุนใน “โครงการแอลฟา” บางนา กม.22 มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 660 ล้านบาท ซึ่งเป็นคลังห้องเย็นควบคุมอุณหภูมิแบบ Multi-Temperature บนทำเลเชิงยุทธศาสตร์บางนา–ตราด จ.สมุทรปราการ รองรับการเติบโตของอุตสาหกรรมอาหาร เครื่องดื่ม ยา และเวชภัณฑ์เพิ่มเติม 

“ภายหลังการลงทุน ส่งผลให้สัดส่วนรายได้จากทรัพย์สินประเภท ‘คลังห้องเย็น’ ของกองทรัสต์เพิ่มขึ้นจากประมาณ 12% เป็นประมาณ 18% ซึ่งช่วยลดการกระจุกตัวของรายได้ และสนับสนุนการบริหารพอร์ตการลงทุนอย่างเหมาะสมเพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์ในระยะยาว”


ปัจจุบัน “อัตราเงินปันผล 12 เดือนล่าสุด” อยู่ที่ 7.37% ปีนี้ราคาตลาดปรับตัวเพิ่มขึ้น +4.59%

“ALLY” ลงทุน "ศูนย์การค้า" รับการฟื้นตัวของธุรกิจค้าปลีก

สลับมาที่ “ALLY: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล” ของ “บจ.อัลไล รีท แมนเนจเมนท์” ผู้นำการบริหาร “Green Community Mall” 


เน้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภทในประเทศไทย ภายใต้แนวคิดสถานที่เพื่อวิถีชีวิตใหม่ ทั้งการใช้ชีวิต การทำงาน และการพักผ่อน มีโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารจัดการ จำนวน 14 โครงการ ได้แก่ 1) คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์, 2) เดอะ คริสตัล เอกมัย-รามอินทรา, 3) เดอะ คริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์, 4) อมอรินี่, 5) แอมพาร์ค


6) เพลินนารี่ มอลล์, 7) สัมมากรเพลส รามคำแหง, 8) สัมมากรเพลส รังสิต, 9) สัมมากรเพลส ราชพฤกษ์, 10) เดอะ ซีน, 11) กาดฝรั่ง วิลเลจ, 12) เดอะ คริสตัล ชัยพฤกษ์, 13) เดอะ ไพร์ม หัวลำโพง, 14) แฮปปี้ อเวนิว ดอนเมือง และ 15) ทีเท็น

“กองทรัสต์ ‘ALLY’ มีความได้เปรียบจากการคัดสรรทรัพย์สินในทำเลศักยภาพสูง ทั้งในกรุงเทพฯ ที่รองรับฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อหนาแน่น และในจังหวัดเชียงใหม่ซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวของภาคเหนือ ส่งผลให้ความต้องการเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์เติบโตอย่างต่อเนื่องในระยะยาว”


ปัจจุบัน “อัตราเงินปันผล 12 เดือนล่าสุด” อยู่ที่ 9.98% ปีนี้ราคาตลาดปรับตัวเพิ่มขึ้น +1.83%

“PROSPECT” ลุย "คลังสินค้า-โรงงานสำเร็จรูป" บนทำเลยุทธศาสตร์ของไทย

มาต่อกันที่ “PROSPECT: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล” ของ “บจ.พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์” หนึ่งใน “ผู้นำ” การบริหารธุรกิจโครงการด้านอาคารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า “เขตปลอดภาษี” (Free Zone) ใหญ่สุดในพื้นที่บางนา-ตราด


เน้นลงทุนในทรัพย์สินประเภทโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า 5 โครงการ มีพื้นที่ให้เช่ารวมสิ้นปี25 รวม 564,758 ตร.ม.ประกอบด้วย (1) สิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารบางส่วนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 (BFTZ 1) (2) กรรมสิทธิ์ในที่ดินอาคารโรงงานและสำนักงาน แบบ Built-to-suit โครงการ X44 Bangna Km.18 (3) สิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารบางส่วนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 (BFTZ 2) (4) กรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารบางส่วนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 (BFTZ 3) และ (5) สิทธิการเช่าช่วงที่ดินบางส่วนและกรรมสิทธิอาคารในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 6 (BFTZ 6)

“สำหรับทิศทางการดำเนินงานในปี26 ภายหลังจากผู้ถือหน่วยทรัสต์อนุมัติให้มีการเพิ่มทุนครั้งที่ 3 ‘PROSPECT’ จะเข้าลงทุนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 4 (BFTZ 4) บางปะกง จ.ฉะเชิงเทรา พื้นที่ให้เช่ารวม 187,949 ตร.ม. ในรูปแบบสิทธิการเช่า (Leasehold) ระยะเวลา 30 ปี (พร้อมสิทธิต่อสัญญาอีก 30 ปี) มูลค่าไม่เกิน 5,040 ล้านบาท ซึ่งหลังจากการลงทุนเพิ่มเติมจะทำให้มูลค่าสินทรัพย์รวมเติบโตกว่า 14,000 ล้านบาท และจะทำให้ระยะเวลา Leasehold ภายใต้กองทรัสต์เพิ่มขึ้นเป็น 28 ปี เพื่อส่งต่อประโยชน์ตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาวให้กับผู้ถือหน่วย คาดว่าจะสร้างรายได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 400 ล้านบาทต่อปี พร้อมกันนี้ยังคงเดินหน้าสร้างโอกาสการลงทุนในทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูงทั้งจาก Sponsor หลักอย่าง ‘บจ.พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์’ และการเข้าซื้อทรัพย์สินนอกกลุ่ม รวมถึงกระจายการลงทุนไปยังทำเลอื่นๆ เพิ่มเติมด้วย”


ปัจจุบัน “อัตราเงินปันผล 12 เดือนล่าสุด” อยู่ที่ 11.27% ปีนี้ราคาตลาดทรงตัว

“CPNREIT” เติบโตไปกับ "ศูนย์การค้า" ในโครงการเซ็นทรัลผู้นำค้าปลีกไทย

ปิดท้ายกันด้วย “CPNREIT: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท” ของ “บจ.ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์” ผู้นำการบริหาร “กองทรัสต์ค้าปลีก” ชั้นนำระดับภูมิภาค โดยได้รับการสนับสนุนอย่างแข็งแกร่งจาก “บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ผู้พัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์เบอร์หนึ่งของไทย ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการบริหารศูนย์การค้ามายาวนาน ในฐานะ “Sponsor” ผู้ถือหน่วยทรัสต์รายใหญ่ที่ถือต่อเนื่องมาโดยตลอด พร้อมนำทรัพย์สินเข้ากองเพื่อสร้างการเติบโตไปพร้อมๆ กัน 


เน้นลงทุนในทรัพย์สินที่หลากหลายบนทำเลศักยภาพในพื้นที่กรุงเทพและต่างจังหวัดรวม 12 โครงการ ได้แก่ 1) การลงทุนในสิทธิการเช่าศูนย์การค้าเซ็นทรัล 7 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัล พระราม 2, เซ็นทรัล พระราม 3, เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า, เซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต, เซ็นทรัล พัทยา, เซ็นทรัล ลำปาง และเซ็นทรัล มารีนา (พัทยา) มีพื้นที่ให้เช่ารวม 252,840 ตารางเมตร 2) อาคารสำนักงาน 4 แห่ง ได้แก่ ปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ เอ, ปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี, เดอะไนน์ ทาวเวอร์ส และยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ มีพื้นที่ให้เช่ารวม 111,541 ตารางเมตร และ 3) โรงแรม 1 แห่ง ได้แก่ ฮิลตัน พัทยา จำนวน 304 ห้อง

“CPNREIT ยังคงเดินหน้าตามโรดแมปการเติบโตอย่างยั่งยืน โดยวางเป้าหมายเชิงกลยุทธ์ในการขยายขนาดสินทรัพย์ให้เติบโตเพิ่มขึ้นเป็น 2 เท่าภายในปี 2032 เพื่อสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงและสม่ำเสมอให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ ผ่านการเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานและการคัดสรรสินทรัพย์คุณภาพเข้าสู่พอร์ตโฟลิโออย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการรักษามาตรฐานการดำเนินธุรกิจในระดับสากล”


ล่าสุดกองทรัสต์ฯได้พิจารณาจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์จากผลการดําเนินงานในไตรมาส 4/25 ที่อัตรา 0.2794 บาท/หน่วย โดยมีกำหนดขึ้นเครื่องหมาย XD วันที่ 11 มี.ค. 26 และกำหนดวันปิดสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ (Book Closing) ในวันที่ 13 มี.ค. 26 และจ่ายเงินในวันที่ 27 มี.ค. 26 นี้ 


ปัจจุบัน “อัตราเงินปันผล 12 เดือนล่าสุด” อยู่ที่ 5.33% ปีนี้ราคาตลาดปรับตัวเพิ่มขึ้น +7.08%


ในช่วง “ดอกเบี้ยขาลง” กดผลตอบแทน “ดอกเบี้ยเงินฝาก” ต่ำเตี้ยติดดิน การมองหาโอกาสลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพที่ดี สามารถสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอที่ดีกว่ากลับมาให้ได้ในระหว่างที่ลงทุนอยู่จึงน่าสนใจ โดยที่รับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นมาได้บ้าง เชื่อว่ากองทรัสต์ที่ลงทุนใน 2 สินทรัพย์คุณภาพอย่าง “คลังสินค้า-โรงงาน” และ “ค้าปลีก” ที่ฟื้นตัวตามเศรษฐกิจของประเทศ จะเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดี


ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทรัสต์ มิได้เป็นสิ่งยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจ ลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน