ผลกระทบจากวิกฤติ COVID-19 ในครั้งนี้ ทั่วถึงทั้งโลกไม่เฉพาะในประเทศไทย แต่หนักเบา แตกต่างกันไปในแต่ละประเภทและแต่ละอุตสาหกรรม

“อสังหาริมทรัพย์” เองก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน แต่ก็แตกต่างกันไปแล้วแต่ว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน อย่างโรงแรมและท่องเที่ยวอาจจะได้รับผลกระทบมากหน่อย

ในทางตรงข้ามบางอุตสาหกรรมผลกระทบอาจไม่มากและใน ‘วิกฤติ’ อาจพลิกเป็น ‘โอกาส’ ได้อีกด้วย หนึ่งในนั้นคือ อสังหาริมทรัพย์ประเภท “โรงงานและคลังสินค้า” ในไทย โดยเฉพาะโรงงานและคลังสินค้าบนทำเลศักยภาพอย่างพื้นที่ EEC และจุดยุทธศาสตร์การขนส่งของประเทศดูจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก

และนักลงทุนไทยเอง ถือว่ามีโอกาสที่ดี ที่สามารถมีส่วนร่วมเข้าลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ประเภทนี้ผ่าน ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) ได้ในปัจจุบัน เพราะการลงทุนผ่านช่องทางนี้ จะทำให้นักลงทุนมีโอกาสได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพด้วยการใช้เงินลงทุนที่ไม่มากได้

ถือเป็นโอกาสอันดีอีกครั้งที่นักลงทุนไทยจะได้มีส่วนร่วมในการลงทุนใน “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช (HREIT)” กับการเตรียมเพิ่มทุนครั้งที่ 2 เพื่อลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมครั้งที่ 3 ในเร็วๆ นี้

“HREIT” โดดเด่นด้วยทรัพย์สินที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมที่มีชื่อเสียงบนทำเลยุทธศาตร์ ‘EEC’

ในท่ามกลาง ‘วิกฤติ COVID-19’ สถิติการยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุนของต่างชาติในปี 2020 (ม.ค.-มิ.ย.) ยังมีโครงการยื่นขอรับการส่งเสริมจำนวน 459 โครงการ คิดเป็นมูลค่าเงินลงทุน 75,902 ล้านบาท เทียบกับปี 2019 (ม.ค.-มิ.ย.) จำนวน โครงการยังคงเพิ่มขึ้น 5% ส่วนมูลค่าลดลง 34%

“โครงการที่นักลงทุนต่างชาติยื่นขอรับการส่งเสริมส่วนใหญ่อยู่ใน ‘ภาคกลาง’ จำนวน 203 โครงการ (21,870 ล้านบาท) ตามมาด้วย ‘ภาคตะวันออก’ จำนวน 190 โครงการ (46,521 ล้านบาท) โดยมี ‘ญี่ปุ่น’ ขอรับการส่งเสริมมากสุดเป็นอันดับ 1 ตามมาด้วย ‘จีน’ เป็นอันดับ 2 ซึ่งผลกระทบจากสงครามทางการค้า (Trade War) ที่คาดว่ายังมีอย่างต่อเนื่องน่าจะเป็นปัจจัยผลักดันให้มีการย้ายฐานผลิตจากจีนมาในภูมิภาคอาเซียนมากขึ้นรวมทั้งไทยด้วยเช่นกัน”

“ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช (HREIT)”

ลงทุนในสิทธิการเช่าระยะเวลา 30 ปี และสิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่าทรัพย์สินอีก 30 ปี ในอาคารโรงงานสำเร็จรูป (Ready Built Factory) และคลังสินค้าสำเร็จรูป (Ready Built Warehouse) ปัจจุบันมีพื้นที่เช่าอาคารรวม 332,505 ตร.ม. แบ่งเป็นโรงงาน 69% และคลังสินค้าอีก 31% ส่วนใหญ่ประมาณ 92% อยู่ในพื้นที่ชลบุรีและระยอง และอีกประมาณ 8% อยู่ที่สระบุรี

ไม่ว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดก็ตาม เรื่อง ‘ทำเล’ ถือว่าเป็นหัวใจสำคัญ ในการพิจารณาลำดับต้นๆ เลยทีเดียว จะเห็นว่าทรัพย์สินที่ ‘กองทรัสต์ HREIT’ ลงทุนนั้น อยู่ในทำเลที่ดี โดยส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมที่มีชื่อเสียงและที่สำคัญคืออยู่ในจุดยุทธศาสตร์ที่เป็นทำเลทองแห่งอนาคต บริเวณ “โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC)” ซึ่งถือเป็นแผนยุทธศาสตร์ภายใต้ ไทยแลนด์ 4.0 ด้วยการพัฒนาเชิงพื้นที่ ที่ต่อยอดความสำเร็จมาจาก ‘แผนพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Seaboard)’ ที่ภาครัฐถือเป็นนโยบายหลักที่ผลักดันและให้การสนับสนุนไม่ว่าใครจะมาเป็นรัฐบาลก็ตาม

โดยรัฐบาลมีแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของ EEC เพิ่มอีก 5 โครงการ ประกอบด้วย

1. เมืองการบินตะวันออกสนามบินอู่ตะเภา
2. ศูนย์ซ่อมบำรุงอากาศยานอู่ตะเภา
3. ท่าเรือแหลมฉบังเฟส 3
4. ท่าเรือมาบตาพุดเฟส 3
5. โครงการรถไฟความเร็วสูงที่ได้เปิดซองประมูลไปแล้ว

“รวมการลงทุนโครงสร้างขั้นพื้นฐานในบริเวณนี้ 5 โครงการ ที่จะเป็นปัจจัยหนุนที่ส่งเสริมให้ธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปในบริเวณ EEC ครอบคลุมพื้นที่ระยอง ฉะเชิงเทรา และชลบุรี มีแนวโน้มที่ดีขึ้น หากโครงการดังกล่าวประสบผลสำเร็จจะส่งผลเชิงบวกต่อระบบโลจิสติกส์ที่ครบวงจร และภาคอุตสาหกรรมของไทยที่จะขยายตัวเพิ่มขึ้น กลายเป็นแหล่งอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของอาเซียน ส่งผลให้มีปริมาณความต้องการที่เพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการรายใหญ่และนักลงทุนต่างประเทศ ที่ต้องการใช้ไทยเป็นฐานผลิตในหลายภาคอุตสาหกรรมจะเข้ามาลงทุนในพื้นที่ดังกล่าวมากขึ้นด้วย

“ด้วยทำเลที่โดดเด่นนี้เอง ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ของ ‘กองทรัสต์ HREIT’ มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว เมื่อเทียบกับกองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์สินประเภทเดียวกัน แม้ในช่วงเกิดวิกฤติ COVID-19 ก็ตาม สะท้อนถึงศักยภาพของผู้เช่าและทำเลที่ตั้งของทรัพย์สินได้เป็นอย่างดี”

“เพิ่มทุนครั้งที่ 2” เพื่อลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3 ดันขนาดกองทรัสต์แตะ ‘หมื่นล้านบาท’

หนึ่งในเสน่ห์ของ ‘กองทรัสต์ HREIT’ คือ โอกาสของการเติบโตจากการลงทุนเพิ่มเติมนำทรัพย์สินใหม่เข้ามาใส่ในกองทรัสต์อย่างต่อเนื่อง ซึ่งไม่เพียงจะช่วยเพิ่มประโยชน์ให้กับผู้ถือหน่วยเดิมเท่านั้น ยังทำให้กองทรัสต์เอง มีขนาดที่ใหญ่มากขึ้นด้วย ซึ่งหลังจากที่กองทรัสต์ตั้งขึ้นมาเมื่อวันที่ 21 พ.ย. 2016 และเข้าลงทุนในโครงการ 5,693.60 ล้านบาท ในขณะนั้น ก็มีการลงทุนเพิ่มต่อเนื่องมาอีก 2 ครั้งในปี 2018 จนทำให้ขนาดของกองทรัสต์เติบโตขึ้นตามลำดับ ประกอบกับทรัพย์สินที่มีคุณภาพ จึงทำให้เป็นที่สนใจของนักลงทุนทั้งรายย่อย และนักลงทุนสถาบัน

ล่าสุดในปี 2020 นี้ ‘กองทรัสต์ HREIT’ เตรียมเพิ่มทุนครั้งที่ 2 เพื่อลงทุนทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 3 จำนวน 5 โครงการ มูลค่าไม่เกิน 1,337.70 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้หลังเพิ่มทุนแล้วเสร็จมีขนาดกองเพิ่มขึ้นเป็น 11,250.94 ล้านบาท สู่กองทรัสต์ระดับ ‘หมื่นล้านบาท’ ที่จะยิ่งเพิ่มเสน่ห์ให้กับกองทรัสต์ในสายตานักลงทุน

สำหรับทรัพย์สินหลักที่ ‘กองทรัสต์ HREIT’ จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3 นี้ประกอบด้วย 5 โครงการ เป็นพื้นที่เช่าโรงงานและคลังสินค้ารวม 48,127 ตร.ม. โดยเป็นทรัพย์สินของ 3 บริษัท ได้แก่

1. บมจ.ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์ (สำหรับบางส่วนของโครงการนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ ชลบุรี 1 (WHA CIE 1))

2. บจ.ดับบลิวเอชเอ อีสเทิร์นซีบอร์ด อินดัสเตรียลเอสเตท (สำหรับโครงการนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ อีสเทิร์นซีบอร์ด 1 (WHA ESIE 1) และ โครงการดับบลิวเอชเอ โลจิสติกส์พาร์ค 2 (WHA LP 2))

3. บจ.ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล บิวดิ้ง (สำหรับบางส่วนของโครงการนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ ชลบุรี 1 (WHA CIE 1) โครงการดับบลิวเอชเอ โลจิสติกส์พาร์ค 4 (WHA LP 4) และโครงการเขตประกอบการอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ สระบุรี (WHA SIL)

“โครงสร้างทรัพย์สิน” กระจายตัวดีขึ้น- ‘ผลตอบแทน’ ต่อผู้ถือหน่วยเพิ่มขึ้น

ไม่เพียงเท่านี้ การลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3 นี้ ยังจะทำให้มีการกระจายตัวของโครงสร้างอุตสาหกรรมและโครงสร้างของผู้เช่าที่ดีขึ้นด้วย โดย ทรัพย์สินหลักที่จะลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3 แบ่งเป็นพื้นที่โรงงานให้เช่าประมาณ 81.5% และพื้นที่คลังสินค้าให้เช่าประมาณ 18.5% ของพื้นที่อาคารโรงงานและคลังสินค้าทั้งหมดที่กองทรัสต์จะลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3 นี้

ซึ่งภายหลังจากลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3 แล้ว ‘กองทรัสต์ HREIT’ จะมีสัดส่วนของอุตสาหกรรมยานยนต์ 27.3% ,อุปโภคบริโภค 26.2% และโลจิสติกส์ 20.6%e-converted-space" ในขณะที่สัญชาติผู้เช่าจะเป็นจีน 26.9%, ญี่ปุ่น 23.5% และเยอรมัน 11.8%

นอกจากนี้ยังช่วยให้กองทรัสต์ลดการพึ่งพาผู้เช่ารายหลักลงด้วย จากเดิมพื้นที่เช่าของผู้เช่ารายใหญ่ 5 อันดับแรกของทรัพย์สินหลักที่ลงทุนในปัจจุบันคิดเป็น 26.3% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดที่มีผู้เช่า ภายหลังการลงทุนในทรัพย์สินหลักที่จะลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3 นี้ พื้นที่เช่าของผู้เช่ารายใหญ่ 5 อันดับแรกจะลดลงมาเหลือ 23.3% ของพื้นที่เช่า ซึ่งทำให้โครงสร้างในภาพรวมของทรัพย์สินมีความแข็งแรงขึ้นอย่างชัดเจน

“ภายหลังจากที่ ‘กองทรัสต์ HREIT’ เพิ่มทุนครั้งที่ 2 เพื่อลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติมครั้งที่ 3 แล้วจะส่งผลบวกต่อความสามารถในการสร้างกำไรของกองทรัสต์ ส่งผลให้การจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนต่อหน่วยe-converted-space" (Total Distribution per Unit : DPU) ของผู้ถือหน่วยเดิม ‘เพิ่มขึ้น’ เมื่ออ้างอิงจากประมาณกำไรขาดทุนและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนตามสถานการณ์สมมติ ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2021 - 31 ธ.ค. 2021 ได้มีการประมาณการการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุน ไว้ที่ 0.69 บาทต่อหน่วย

บริหารด้วย “ผู้บริหาร” ที่มากประสบการณ์...สะท้อนผ่านผลประกอบการที่ดีสม่ำเสมอ

ที่สำคัญ นอกเหนือจากคุณภาพของทรัพย์สินที่ดี บนทำเลที่ยอดเยี่ยมแล้ว ก็คือ ผู้บริหารกองทรัสต์ ซึ่ง ‘กองทรัสต์ HREIT’ ได้ “บมจ.ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์ (WHA ID)” เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทรัพย์สินหลักที่ลงทุนในปัจจุบันรวมถึงทรัพย์สินหลักที่จะลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3 ด้วย

ซึ่ง WHA ID เป็นผู้นำด้านการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม และให้บริการโซลูชั่นครบวงจรในระดับสากล อีกทั้งยังเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์สำหรับทรัพย์สินประเภทโรงงานและคลังสินค้าที่มีประสบการณ์มาอย่างยาวนาน

“ด้วยประสบการณ์ดังกล่าวจึงสะท้อนผ่านผลประกอบการของทรัพย์สินภายใต้การบริหารได้เป็นอย่างดี ทั้งในแง่ของอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ซึ่งอยู่ในระดับที่สูง สามารถสร้างรายได้ และนำมาจ่ายเป็นประโยชน์ตอบแทนทั้งเงินปันผลและเงินคืนทุนให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้อย่างสม่ำเสมอ แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการจัดหารายได้และสร้างผลกำไรที่มีความมั่นคงและต่อเนื่องในระยะยาว จนทำให้กองทรัสต์ได้รับความเชื่อมั่นจากกลุ่มนักลงทุนสถาบันในประเทศ และนักลงทุนทั่วไป

ซึ่ง ‘กองทรัสต์ HREIT’ พร้อมแล้วที่จะขยับสู่อีกก้าวของการเติบโตบนทำเลยุทธศาตร์แห่งอนาคตอย่าง EEC สำหรับใครที่กำลังมองหาทางเลือกในการลงทุนที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและดีกว่า ‘ดอกเบี้ยเงินฝาก’ และ ‘ตราสารหนี้’ ในยุคดอกเบี้ยต่ำเช่นนี้ ‘กองทรัสต์ HREIT’ น่าจะตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดี