“บลจ.บัวหลวง”...หวังเพิ่มโอกาสสร้างผลตอบแทนของ ‘กอง B-WORK’ ให้มั่นคงขึ้น เล็งลงทุนเพิ่ม ‘โครงการบางกอก บิสซิเนส เซ็นเตอร์’ รอผู้ถือหน่วยทรัสต์ไฟเขียว 27 เม.ย. นี้


นายพรชลิต พลอยกระจ่าง  รองกรรมการผู้จัดการ  Head of Real Estate & Infrastructure Investment บลจ.บัวหลวง จำกัด (กองทุนบัวหลวง) ในฐานะ “ผู้จัดการกองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ บัวหลวงออฟฟิศ (B-WORK)” เปิดเผยว่า คณะกรรมการการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนบัวหลวง ประชุมร่วมกันเมื่อวันที่ 17 มี.ค. 21 ที่ผ่านมา มีมติว่าจะเสนอให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ของ ‘กองทรัสต์ B-WORK’ พิจารณาอนุมัติการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 1 ซึ่งเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดิน, อาคารและสิ่งปลูกสร้าง และงานระบบของ ‘โครงการบางกอก บิสซิเนส เซ็นเตอร์’ จากบริษัทย่อยของ ‘บมจ.พริ้นซิเพิล แคปิตอล’ โดยมีมูลค่าไม่เกิน 1,550 ล้านบาท

(นายพรชลิต พลอยกระจ่าง)

“การที่ B-WORK เข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งนี้ด้วยคาดว่าจะทำให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์มีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่มั่นคงมากขึ้น เพราะจะช่วยลดความความเสี่ยงในการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ และเพิ่มระยะเวลาเฉลี่ยในการจัดหาผลประโยชน์ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์ลงทุนได้ ด้วยการกระจายการลงทุนให้มากขึ้น” 


นายพรชลิต ยังกล่าวอีกว่า บริษัทประมาณการว่าหากเข้าลงทุนเพิ่มเติมแล้ว อัตราเงินจ่ายต่อหน่วย (Distribution per Unit หรือ DPU) ของผู้ถือหน่วยทรัสต์ในช่วงประมาณ 12 เดือนข้างหน้าจะไม่น้อยไปกว่าเดิม เมื่อเทียบกับกรณีที่ไม่มีการลงทุนเพิ่มเติม  บริษัทได้ให้บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน 2 ราย ได้แก่ บริษัท โจนส์แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) หรือ JLL และบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ไทยแลนด์ หรือ Colliers ซึ่งมีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) มาประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 ให้ โดยใช้วิธีประเมินมูลค่าตามรายได้ คือ คำนวณมูลค่าประเมินทรัพย์สินที่สะท้อนความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดของทรัพย์สินจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการพื้นที่สำนักงานและพื้นที่พาณิชยกรรม รายได้จากที่จอดรถ และรายได้อื่นๆ หักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องของทรัพย์สิน 


“ซึ่ง JLL ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ณ วันที่ 1 ต.ค. 21 ไว้ที่ 1,449 ล้านบาท ขณะที่ Colliers ประเมินมูลค่าทรัพย์สินช่วงเวลาเดียวกันไว้ที่ 1,471 ล้านบาท” 


สำหรับแหล่งเงินทุนที่จะใช้ในการลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 จะมาจาก 

1) การเพิ่มทุนของกองทรัสต์ โดยออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ไม่เกิน 86.5 ล้านหน่วย 

2) การกู้ยืมเงินในวงเงินกู้ยืมระยะยาว/ระยะสั้น ไม่เกิน 1,000 ล้านบาท และ/หรือ 

3) การออกและเสนอขายหุ้นกู้ของกองทรัสต์ B-WORK วงเงินไม่เกิน 1,920 ล้านบาท


นายพรชลิต กล่าวเสริมว่า ‘กองทรัสต์ B-WORK’ จะมีการจัดประชุมสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์วันที่ 27 เม.ย. 21 นี้ ที่ห้องคราวน์ บอลรูม โรงแรมคราวน์ พลาซ่า กรุงเทพ ลุมพินีพาร์ค โดยมีทั้งจัดประชุมตามรูปแบบปกติ และจัดประชุมผ่านอิเล็กทรอนิกส์ เพื่อให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์พิจารณาอนุมัติการเพิ่มทุนของกองทรัสต์ครั้งที่ 1 เพื่อลงทุนเพิ่มเติม รวมทั้งการอนุมัติกู้ยืมเงิน อนุมัติการออกและเสนอขายหุ้นกู้ด้วย พร้อมทั้งอนุมัติแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาก่อตั้งทรัสต์เพื่อให้สอดคล้องกับการลงทุนในทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มเติม ซึ่งในการประชุมครั้งนี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 3 ใน 4 ของจำนวนเสียงทั้งหมดของผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มาประชุมและมีสิทธิออกเสียง


“อนึ่ง ปี 2020 ‘กองทรัสต์ B-WORK’ มีผลการดำเนินงานแข็งแกร่ง สามารถประกาศจ่ายเงินปันผลรวมทั้งปีได้ 0.7709 บาทต่อหน่วย เติบโตขึ้น 2% จากปี 2019 ซึ่งเป็นผลจากการที่อัตราการเช่าที่ยังอยู่ในระดับสูง 99.8% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด และอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยสิ้นปี 2020 อยู่ที่ 627 บาท/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้น 3.1% จากปีก่อน ขณะที่ ปัจจุบัน ‘กองทรัสต์ B-WORK’ มีหน่วยทรัสต์เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน 368.80 ล้านหน่วย มูลค่าที่ตราไว้หน่วยละ 9.8157 บาท รวมมูลค่าประมาณ 3,620.03 ล้านบาท โดยได้เข้าลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารสำนักงานและพื้นที่เกี่ยวข้องของโครงการทรู ทาวเวอร์ 1 และโครงการทรู ทาวเวอร์ 2 ในการลงทุนครั้งแรก”


นอกจากนี้ ‘กองทรัสต์ B-WORK’ ยังได้รับการคัดเลือกจากหน่วยงาน ESG Rating ในกำกับของสถาบันไทยพัฒน์ มูลนิธิบูรณะชนบทแห่งประเทศไทย ในพระบรมราชูปถัมภ์ ให้เข้าอยู่ในยูนิเวอร์สของกลุ่มหลักทรัพย์ ESG100 ประจำปี 2020 นับเป็นเครื่องชี้วัดที่สะท้อนให้เห็นว่า B-WORK มีผลการดำเนินงานด้าน ESG  อันประกอบไปด้วย  สิ่งแวดล้อม (Environment)  สังคม (Social)  และธรรมาภิบาล (Governance) ที่โดดเด่น