“บลจ.วรรณ”...เล็งหาโอกาสกองทุนทางเลือก ส่งกองทรัสต์ “GROREIT” ประเภท REIT Buy Back กองแรกของไทย ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) โครงการ ‘โรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตันโฮเต็ล แอนด์ ทาวเวอร์’ บนทำเลทรัพย์สินที่มีศักยภาพริมแม่น้ำเจ้าพระยา ชูผลตอบแทนรวม 8% ต่อปี กองทรัสต์ลงทุนไม่เกิน 5 ปี ขาย IPO วันที่ 28 มิ.ย.- 9 ก.ค.นี้  


นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทยังคงมุมมองเชิงบวกต่อคำแนะนำลงทุนในกองทุนทางเลือกโดยบริษัทจะเปิดเสนอขายหน่วยทรัสต์ของ ‘ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด  โฮสพีทาลิตี้  ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT)’ ถือเป็น REIT Buy Back กองแรกของประเทศไทย โดย GROREIT จะลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโครงการใน ‘โรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเต็ล แอนด์ ทาวเวอร์’ มูลค่ารวมของกองทรัสต์ 4,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลงทุนที่ต่ำกว่าราคาประเมินถึง 718 ล้านบาท หรือประมาณ 14%  

(นายพจน์ หะริณสุต)

“REIT Buy Back เป็นกองทรัสต์ประเภทใหม่ ที่ทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ออกหลักเกณฑ์มาเพื่อช่วยผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤต COVID-19 โดยความน่าสนใจของกอง REIT ประเภทนี้ คือ เจ้าของเดิมจะมีเงื่อนไขซื้อทรัพย์สินคืนบนราคาและระยะเวลาที่กำหนดแน่นอน ซึ่ง GROREIT จะลงทุนไม่เกิน 5 ปี โดยมีสิทธิ (Option) ซื้อคืนปีที่ 3 หรือ 4 และต้องซื้อคืนในปีที่ 5 (Obligation) ผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 6% ต่อปี และผลตอบแทนรวมที่ประมาณ 8% ต่อปี (IRR) โดยจะเปิดเสนอขายระหว่างวันที่ 28 มิ.ย. – 9 ก.ค. นี้ และมีนโยบายจ่ายเงินปันผล 2 ครั้งต่อปี ในช่วงประมาณเดือนมี.ค. และ ก.ย.”   


นายพจน์ ยังกล่าวอีกว่า จากการที่ภาครัฐฯ ได้มีการประกาศแผนการนำเข้าวัคซีน COVID-19 รวมไปถึงแผนการเร่งฉีดวัคซีนให้กับประชาชนให้ถึงระดับที่จะก่อให้เกิดภูมิคุ้มกันหมู่ในช่วงปลายปี 2021 ถึงต้นปีหน้า โดยเริ่มมีการฉีดวัคซีนแบบปูพรมด้วยอัตราการฉีดที่เร่งตัวขึ้นนับตั้งแต่วันที่ 7 มิ.ย. ที่ผ่านมา ส่งผลให้ทั้งดัชนี SET และดัชนี SET PF&REIT ปรับตัวขึ้นต่อในเดือนมิ.ย. อย่างไรก็ตามหากเราเปรียบเทียบผลตอบแทนรวมในเดือนนี้ (นับจากต้นเดือนถึงสิ้นวันศุกร์ที่ 18 มิ.ย. 21) เห็นว่า SET PF&REIT ให้ผลตอบแทนรวมถึง 7.55% สูงกว่า SET ที่อยู่ที่ 1.22% กอปรกับ PF&REIT นั้นเป็นสินทรัพย์ประเภทหนึ่งที่จะได้รับประโยชน์และมีผลประกอบการที่พลิกฟื้นได้แรงหากสามารถกลับมาเปิดประเทศและดำเนินกิจกรรมได้เป็นปกติ  


“แนวโน้มการเปิดเมืองและการฉีดวัคซีนมองว่าเป็นปัจจัยบวกที่หนุนการฟื้นต้วของธุรกิจภาคการโรงแรมและการท่องเที่ยวของไทย กอปรกับโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเต็ล ตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ ติดโค้งแม่น้ำเจ้าพระยา อยู่ตรงข้ามห้างสรรพสินค้าชั้นนำชื่อดัง มีการคมนาคมที่สะดวกหลายเส้นทาง ถือว่าเป็นทรัพย์สินที่มีความน่าสนใจมาก และนอกจากกองทรัสต์จะลงทุนกรรมสิทธิ์สมบูรณ์แล้ว GROREIT ยังได้ค่าเช่าที่แน่นอน 272 ล้านบาทต่อปี ตลอดสัญญาเช่าและผู้เช่าจะวางเงินหลักประกันการเช่าเป็นเงินสด 259 ล้านบาทในปีที่ 1 และ 2 และ136 ล้านบาทในปีที่ 3 ถึง 5 ตลอดอายุสัญญาให้แก่กองทรัสต์ กอง GROREIT จึงเหมาะสำหรับผู้ลงทุนที่สามารถถือลงทุนได้ในระยะเวลาประมาณ 5 ปี”  


นอกจากนี้ ‘โรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเต็ล แอนด์ ทาวเวอร์’ ภายใต้แบรนด์ Sheraton ในเครือ Marriott International โดยตลอด 3-4 ที่ผ่านมา(2016-2019)  ศักยภาพการสร้างรายได้ของโรงแรมฯ เติบโตได้อย่างต่อเนื่อง อยู่ที่ประมาณ 863 ล้านบาท 893 ล้านบาท 1,030 ล้านบาท และ 1,075 ล้านบาท ตามลำดับ  โดยมีอัตราค่าเช่าห้องพักของโรงแรมอยู่ในระดับสูงและเติบโตเฉลี่ยเกิน 80% มีจำนวนห้องพัก 726 ห้อง ห้องอาหาร 6 ห้อง ห้องประชุมแบ่งได้ 22 ห้อง พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ตามมาตรฐานโรงแรมชั้นนำ