สำหรับ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” (Property Fund) หรือ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (REIT) เป็นเครื่องมือการลงทุนที่ตอบโจทย์ในเรื่อง “ค่าเช่า” ในรูป “เงินปันผล” ที่สม่ำเสมอที่สูงกว่าเงินฝาก แต่ก็มีบางกองทุนที่ “ไม่สามารถจ่ายเงินปันผล” ได้ตามปกติ

ล่าสุด มี 7 กองทุน ที่ในช่วง 1 ปี ยัง “ไร้ปันผล” ได้แก่

1. TLHPF
2. TU-PF
3. CTARAF
4. QHOP
5. TNPF
6. AIMCG
7. M-PAT

ทั้งนี้ การที่ “กองทุนอสังหาฯ/REIT” มักเกิดจากสาเหตุหลักทางกฎหมาย ผลประกอบการ และมาตรฐานบัญชี ได้แก่

1. ผลประกอบการขาดทุน (Net Loss)

ตามกฎหมายและข้อบังคับของ ก.ล.ต. กองทุนจะจ่ายปันผลได้ก็ต่อเมื่อมี “กำไรสุทธิ” เท่านั้น หากในปีนั้นกองทุนมีรายได้น้อยกว่าค่าใช้จ่าย (เช่น ผู้เช่าหายไปเยอะ หรือค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบำรุงรักษาอาคารสูงผิดปกติ) จนทำให้ผลประกอบการติดลบ กองทุนก็ไม่สามารถจ่ายปันผลได้

2. การขาดทุนสะสม (Accumulated Loss)

แม้ว่าในปีปัจจุบันกองทุนจะมีกำไร แต่หากในอดีตเคยขาดทุนหนักจนมี "ขาดทุนสะสม" ค้างอยู่ในงบการเงิน กองทุนต้องนำกำไรไปล้างขาดทุนสะสมให้หมดก่อน จึงจะกลับมาเริ่มจ่ายปันผลได้ใหม่

3. การขาดทุนทางบัญชีจากการ "ประเมินมูลค่าสินทรัพย์"

นี่เป็นสาเหตุที่พบบ่อยและทำให้ผู้ลงทุนสับสนมากที่สุด:

• ในแต่ละปี REIT ต้องมีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่โดยบริษัทประเมินภายนอก
• หากราคาประเมินลดลง (เช่น อาคารเก่าลง หรือทำเลเสื่อมความนิยม) กองทุนต้องบันทึกเป็น "ผลขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจากการวัดมูลค่ายุติธรรม" ในงบกำไรขาดทุน
• แม้ว่าในความจริงกองทุนจะมี "เงินสด" จากค่าเช่าเต็มมือ แต่ถ้าตัวเลขบรรทัดสุดท้ายในงบกำไรขาดทุนติดลบเพราะราคาประเมินตก กองทุนอาจจ่ายปันผลไม่ได้ (แต่อาจเลี่ยงไปใช้การ "ลดทุน" เพื่อคืนเงินสดให้ผู้ถือหน่วยแทน)

4. กระแสเงินสดไม่เพียงพอ

บางกรณีมีกำไรทางบัญชี แต่เงินสดจริงถูกนำไปใช้ในกิจกรรมอื่นที่จำเป็นก่อน เช่น:

• การชำระคืนเงินกู้ยืมจากธนาคารตามกำหนด
• การสำรองเงินไว้เพื่อปรับปรุงสินทรัพย์ครั้งใหญ่ (Renovation) ตามเงื่อนไขสัญญาเช่า