REIT และ IFF เป็นสินทรัพย์ที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดเผชิญความผันผวนและนักลงทุนมองหาทางเลือกในการสร้างกระแสเงินสด แต่เมื่อสภาพแวดล้อมการลงทุนเริ่มเปลี่ยนไป ทั้งทิศทางอัตราดอกเบี้ย ผลตอบแทนพันธบัตร และระดับมูลค่าของสินทรัพย์ คำถามคือ REIT ยังน่าถือแค่ไหนในวันนี้ และมีประเด็นใดที่นักลงทุนควรติดตาม


ทั้งนี้ บทวิเคราะห์จาก บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ดัชนี SETPREIT ปรับตัวขึ้นต่อ 1.0% ในช่วงสองสัปดาห์ที่ผ่านมา นำโดย WHAIR, BAREIT และ INETREIT ซึ่งปรับตัวขึ้น 3.4%, 1.9% และ 1.6% ตามลำดับ สอดคล้องกับการปรับตัวดีขึ้นของสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทน โดยอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี ลดลงมาอยู่ที่ 2.08% จาก 2.19% หลังราคาน้ำมันที่ปรับลดลงช่วยบรรเทาแรงกดดันด้านเงินเฟ้อ


ขณะที่ปัจจุบันกลุ่ม REIT ซื้อขายด้วย Forward P/BV ประมาณ 1.0 เท่า หลังจากก่อนหน้านี้ที่เคยซื้อขายต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี อย่างไรก็ตาม อัตราตอบแทนเงินปันผลคาดการณ์เฉลี่ยของกลุ่มยังอยู่ที่ประมาณ 7.0% ขณะที่ส่วนต่างอัตราตอบแทนเงินปันผลเมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี (Dividend Yield Spread) ยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปี ดังนั้น มองว่ากลุ่มยังเหมาะสำหรับการลงทุนเพื่อรับเงินปันผล แม้ว่ากลุ่ม REIT จะไม่ได้มีส่วนลดด้านมูลค่าที่โดดเด่นเหมือนในอดีตแล้วก็ตาม


อย่างไรก็ดี บล.กสิกรไทย ไม่เห็นทั้งปัจจัยกดดันที่มีนัยสำคัญต่อทั้งกลุ่ม และยังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนในระยะสั้น อย่างไรก็ตาม คาดว่ากลุ่ม REIT จะยังได้รับประโยชน์จากสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยในประเทศที่อยู่ในระดับต่ำและทรงตัว เนื่องจากมูลค่าของกลุ่มไม่ได้อยู่ในระดับถูกอีกต่อไป


ฝ่ายวิเคราะห์จึงเลือกลงทุนใน REIT ที่มีอัตราตอบแทนเงินปันผลน่าสนใจ กระแสรายได้มีความชัดเจน และมีภาระหนี้อยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ โดยชอบกองที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่มีอัตราการเช่าสูง สินทรัพย์ค้าปลีกที่ไม่ใช่สินค้าฟุ่มเฟือย และกองทรัสต์ที่มีสัญญาเช่าระยะยาว


โดยคงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่ม REIT/IFF ไทย โดยคาดว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะทรงตัวที่ 1.00% ตลอดปี 2569 ซึ่งสนับสนุนมุมมองของ บล.กสิกรไทย ว่าระดับมูลค่าและสภาวะด้านต้นทุนทางการเงินของกลุ่มจะยังคงมีเสถียรภาพ อย่างไรก็ตาม ด้วยระดับมูลค่าปัจจุบันที่ซื้อขายด้วย Forward P/BV ประมาณ 1.0 เท่า และยังไม่มีปัจจัยหนุนกำไรที่ชัดเจน จึงมองว่า upside ของทั้งกลุ่มมีจำกัด


ดังนั้น ยังคงเลือกลงทุนเป็นรายตัว โดยเน้น REIT ที่มีอัตราตอบแทนเงินปันผลน่าสนใจ กระแสเงินสดมีความชัดเจน และมีภาระหนี้อยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้


สำหรับหุ้นเด่น ได้แก่ BAREIT, INETREIT และ WHAIR จากอัตราตอบแทนเงินปันผลที่น่าสนใจและความชัดเจนของรายได้ เลือก BAREIT และ INETREIT จากรายได้ค่าเช่าที่มีสัญญาระยะยาวรองรับ ขณะที่ WHAIR ได้รับแรงหนุนจากอัตราการเช่าพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมที่อยู่ในระดับดี