AWC เผยกำหนดจองซื้อหน่วยทรัสต์ Asset World REIT (AWR) ระหว่างวันที่ 20-28 มกราคม 2570 ก่อนเริ่มซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2570 คาด DPU Yield เฉลี่ยเริ่มต้น 5.6% ต่อปี พร้อมวางแผนขยายพอร์ตผ่านสิทธิ ROFR จาก AWC และ TCC Group ซึ่งมีโครงการในบัญชีเบื้องต้น 9 แห่ง ตั้งเป้าลงทุนเพิ่มปีละ 1-2 โครงการ มูลค่าเฉลี่ยรอบละ 10,000 ล้านบาท


คุณวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC เปิดเผยความคืบหน้าการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เอดับเบิ้ลยูซี ไลฟ์สไตล์ พร๊อพเพอร์ตีส์ (AWC Lifestyle Property Real Estate Investment Trust) หรือ AWR โดยกำหนดเปิดจองซื้อหน่วยทรัสต์ระหว่างวันที่ 20-28 มกราคม 2570 และตั้งเป้าเริ่มซื้อขายหน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นวันแรก (First Day Trading) วันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2570


ก่อนหน้านี้ AWR เตรียมจัดโรดโชว์ในประเทศไทยและต่างประเทศช่วงเดือนพฤศจิกายน 2569 จากนั้นจะสรุป Cornerstone Investors และราคาเสนอขายในช่วงต้นเดือนธันวาคม 2569 ก่อนที่ Filing จะมีผลใช้บังคับในช่วงปลายเดือนธันวาคม 2569


สำหรับผลตอบแทน AWR คาดการณ์อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลต่อหน่วยทรัสต์ (DPU Yield) เฉลี่ยเริ่มต้น 5.6% ต่อปี อยู่ในช่วง 5.44-6.51% โดยมีแผนจ่ายผลตอบแทนเป็นรายไตรมาส ขณะที่คาดการณ์ Total Return อยู่ที่ 13.6% ส่วนข้อมูลผลการดำเนินงานย้อนหลัง 2 ปีระบุว่า NOI/EBITDA เติบโตเฉลี่ย 20% ต่อปี


ด้านแผนการเติบโต AWR เตรียมใช้สิทธิในการพิจารณาลงทุนในสินทรัพย์ (Right of First Refusal: ROFR) จาก AWC และ TCC Group โดยมีโครงการที่อยู่ในบัญชีเบื้องต้น 9 แห่ง ตั้งเป้าคัดเลือกเข้าลงทุนปีละ 1-2 โครงการ มูลค่าเฉลี่ยประมาณ 10,000 ล้านบาทต่อรอบ ทั้งนี้ การพิจารณาจะเน้นสินทรัพย์ที่มีผลการดำเนินงานพิสูจน์แล้ว (Proven Track Record) และต้องสร้างผลตอบแทนเพิ่มขึ้นต่อหน่วยทรัสต์ (Positive Accretion) เพื่อให้การลงทุนสร้างประโยชน์แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์


สำหรับโครงสร้างเงินทุน AWR มีอัตราส่วนหนี้สินต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) เริ่มต้นที่ 20% และวางเป้าหมายไว้ที่ 35% ซึ่งจะเปิดโอกาสให้กองทรัสต์สามารถกู้ยืมเงินเพิ่มเติมได้ประมาณ 10,000 ล้านบาท หรือราว 300 ล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยไม่จำเป็นต้องเพิ่มทุน เพื่อรองรับการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ในอนาคต


ด้านโครงสร้างการถือครองหน่วยทรัสต์ AWC จะถือครองไม่เกิน 28% ขณะที่จัดสรรให้ผู้ลงทุนไม่น้อยกว่า 72% คาดว่าจะมีมูลค่าหมุนเวียนในตลาดมากกว่า 30,000 ล้านบาท และมีโอกาสเข้าสู่ดัชนี SET50 รวมถึงดัชนี EPRA Nareit ในอนาคต โดยมุ่งขยายฐานผู้ลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ


คุณวัลภากล่าวถึงโอกาสของผู้ลงทุนต่างชาติว่า อัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยอยู่ที่ประมาณ 1% ขณะที่ผู้ลงทุนสามารถใช้เครื่องมือ Forward Lock ระยะเวลา 1 ปี เพื่อบริหารความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน ซึ่งอาจมีส่วนต่างจากอัตราแลกเปลี่ยนเพิ่มเติมประมาณ 2% ทั้งนี้ ผลลัพธ์ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและต้นทุนของการทำธุรกรรมในแต่ละช่วงเวลา ไม่ใช่ผลตอบแทนที่รับประกัน


ในด้านการกำกับดูแลกิจการ AWR วางกลไกให้ Trustee มีส่วนในการคัดเลือกกรรมการอิสระ โดยมี ดร.ภากร ปีตธวัชชัย อดีตผู้จัดการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เป็นกรรมการอิสระ นอกจากนี้ ยังออกแบบค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการ (Management Fee) ให้เชื่อมโยงกับการเติบโตของ DPU เพื่อให้ผลประโยชน์ของผู้บริหารและผู้ถือหน่วยทรัสต์สอดคล้องกัน


สำหรับสินทรัพย์เริ่มต้น AWR มีทั้งหมด 5 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 50,000 ล้านบาท เป็นสินทรัพย์กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) 100% ครอบคลุมธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าระดับ High to Luxury ทั้งนักท่องเที่ยว นักเดินทาง และผู้ลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ เพื่อกระจายแหล่งรายได้และลดความผันผวนจากฤดูกาลท่องเที่ยว


หนึ่งในสินทรัพย์สำคัญคือ The Empire อาคารสำนักงานและไลฟ์สไตล์ในย่าน CBD กรุงเทพฯ มีพื้นที่รวมประมาณ 158,000 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่สำนักงาน 60% และพื้นที่ไลฟ์สไตล์ 40% ประกอบด้วย EA Rooftop ร้านอาหารโดยเชฟระดับ Michelin และ Wellness Center ที่ให้บริการตลอด 24 ชั่วโมง โดยไตรมาส 3/2569 มีอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy) 74% ตั้งเป้าเพิ่มเป็น 86% ในปีหน้า ขณะที่มีอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ประมาณ 75% ของรายได้ จากการประหยัดพลังงานและประสิทธิภาพของระบบปรับอากาศ


ส่วน Banyan Tree Samui เป็นรีสอร์ตระดับ Ultra Luxury จำนวน 88 ห้อง ทุกห้องสามารถมองเห็นวิวทะเล มีรายได้ต่อห้องพักเฉลี่ยต่อวัน (RevPAR) มากกว่า 20,000 บาทต่อคืน เพิ่มขึ้นจากประมาณ 12,000 บาทในช่วง IPO ปี 2562 และมีอัตรากำไรจากการดำเนินงานโรงแรม (GOP Margin) 61%


Banyan Tree Krabi เป็นรีสอร์ตที่มีวิวภูเขาและทะเลอันดามัน พร้อมชายหาดส่วนตัว มีแนวคิดการออกแบบที่เชื่อมโยงกับพญานาค และได้รับเลือกเป็นสถานที่ถ่ายทำภาพยนตร์ Jurassic World


ขณะที่ Pattaya Marriott Resort and Spa มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้า Friends & Family และ Leisure มี RevPAR มากกว่า 8,000 บาทต่อคืน เพิ่มขึ้นจากประมาณ 6,000 บาท และมีอัตราการเข้าพักมากกว่า 70% ส่วน Meliá Koh Samui มุ่งเน้นกลุ่มครอบครัวและลูกค้าระดับพรีเมียม มี GOP Margin 59%


“การนำสินทรัพย์เข้าสู่ AWR เป็นกลไกสำคัญในการปลดล็อกมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของ AWC โดยสินทรัพย์เริ่มต้นของ AWR มีมูลค่าราว 50,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดของ AWC ที่ประมาณ 80,000-90,000 ล้านบาท ขณะที่ AWC มีโครงการในพอร์ตทั้งหมด 62 โครงการ จึงยังมีโอกาสนำสินทรัพย์อื่นเข้ามาต่อยอดผ่าน AWR ได้อีก” คุณวัลภา กล่าว


นอกจากนี้ กำไรจากการจำหน่ายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์จะสะท้อนในงบการเงินของ AWC และคาดว่าจะเห็นผลในรอบการจ่ายผลตอบแทนเดือนพฤษภาคม 2570 โดยธุรกรรมดังกล่าวช่วยลดอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E) ของ AWC จาก 0.9 เท่า เหลือ 0.6 เท่า ขณะที่บริษัทมีวงเงินสินเชื่อระยะยาว (Long-term Credit Facility) อายุ 3 ปี รวมประมาณ 30,000 ล้านบาท รองรับแผนการลงทุนต่อไป


ทั้งนี้ AWC วางตำแหน่งธุรกิจเป็นทั้ง Real Estate Investor และ Developer โดยมีเครือโรงแรมระดับโลกเข้ามาบริหารสินทรัพย์ในกลุ่ม Hospitality และกระแสเงินสดจากการดำเนินงานหลังหักค่าธรรมเนียมของเชนโรงแรมจะไหลเข้าสู่กองทรัสต์ นอกจากนี้ AWC ยังเป็นเจ้าของแบรนด์ Plaza Athénée ทั้งในประเทศไทยและสหรัฐฯ ซึ่งอาจเป็นช่องทางสร้างรายได้จาก Brand Fee ให้แก่บริษัทในอนาคต


ในส่วนของการบริหารสินทรัพย์ AWR ยังวางแนวทางกระจายการลงทุนระหว่าง Hospitality และ Commercial Lifestyle เพื่อให้มีแหล่งรายได้จากอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท ลดการพึ่งพารายได้จากธุรกิจโรงแรมเพียงอย่างเดียว และสร้างกระแสเงินสดที่ต่อเนื่องสำหรับผู้ถือหน่วยทรัสต์ในระยะยาว