จากกรณีของ ALL ที่ไม่สามารถจ่ายดอกเบี้ยหุ้นกู้วงเงิน 10 ล้านบาทได้ตามกำหนด เนื่องจากขาดสภาพคล่อง และมีเงินสดหมุนเวียนไม่เพียงพอ ส่งผลให้นักลงทุนขาดความเชื่อมั่นและเทขายหุ้นของ ALL รวมถึงหุ้นอสังหาริมทรัพย์ตัวอื่นๆ ออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในมุมมองของนักวิเคราะห์มองว่ากรณีดังกล่าวเป็นปัจจัยเฉพาะตัว รวมถึงภาพรวมอุตสาหกรรมยังคงแข็งแรง


โดยบล.เอเซีย พลัส ระบุว่า ประเด็นการผิดนัดชำระดอกเบี้ยของ ALL ถือเป็นเรื่องเฉพาะตัวของบริษัทที่มีปัญหาสภาพ คล่องทางการเงิน เชื่อว่าไม่กระทบต่อภาพรวมกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะ ผู้ประกอบการที่ฝ่ายวิจัยศึกษาทั้ง 15 บริษัท ซึ่งส่วนใหญ่ถือเป็นบริษัทรายกลาง-ใหญ่ พบว่ายังมีฐานะการเงินอยู่ในเกณฑ์ดี พิจารณาจากอัตราส่วนทางการเงินที่ใช้วัดความเสี่ยงธุรกิจ คือ อัตราหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Gearing) อยู่ในกรอบ 1-1.5 เท่า มาโดยตลอดกว่า 10 ปีที่ผ่านมา และล่าสุด ณ ก.ย. 2565 อยู่ที่ระดับ 0.95 เท่า โดยมีภาระหนี้ที่มีดอกเบี้ย จ่ายรวม 3.46 แสนล้านบาท (รวม Perp Bond) และสัดส่วน 59% หรือ 2.04 แสนล้าน บาท อยู่ในรูปแบบหุ้นกู้ระยะสั้นและระยะยาว หากพิจารณาถึงระยะเวลาชำระคืนหุ้นกู้ ภายใน 1 ปีข้างหน้า มีทั้งสิ้น 6.1 หมื่นล้านบาท หลัก ๆ สัดส่วนเกือบ 50% มาจาก LH (1.24 หมื่นล้านบาท), SPALI (8.5 พันล้านบาท) และ SIRI (8 พันล้านบาท) ซึ่งล้วนถือเป็น ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสายป่านยาว เน้นธุรกิจแนวราบที่มีกระแสเงินสดหมุนเร็ว และ การเงินยังอยู่ในเกณฑ์ดี จึงเชื่อว่าจะไม่มีปัญหาในเรื่องสภาพคล่องแต่อย่างใด


ขณะเดียวกันกรณีดังกล่าวข้างต้นนอกจากจะกระทบต่อการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ แล้ว อาจกระทบต่อความความเชื่อมั่นการลงทุนในหุ้นกู้ที่ออกโดยบริษัทอสังหาฯ ด้วย โดยเฉพาะหุ้นกู้ที่ไม่ได้รับการจัดลำดับความน่าเชื่อจากสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating Agency) ซึ่งทำให้นักลงทุนไม่สามารถเปรียบเทียบความเสี่ยงระหว่างหุ้นกู้ตัวนั้นๆ กับหุ้นกู้อื่นๆ ในบริษัทได้ ซึ่งวันนี้ Wealthy Thai ก็มีข้อมูลหุ้นกู้ที่ออกโดยบริษัทอสังหาฯ 3 แห่ง มาฝากนักลงทุน มาดูกันว่าหุ้นกู้แต่ละตัวให้ผลตอบแทนจูงใจแค่ไหน เพียงพอที่จะมองข้ามความเสี่ยงที่ประเมินไม่ได้หรือไม่ 


สำหรับหุ้นกู้ตัวแรกมาจาก บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF โดยออกและเสนอขายหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีประกัน ซึ่งผู้ออกมีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนกำหนดได้ตั้งแต่วันที่ 10 พ.ย. 2566 อายุ 1 ปี 9 เดือน มูลค่าเสนอขายไม่เกิน 1,600 ล้านบาท แบ่งเป็น หุ้นกู้ปกติไม่เกิน 1,100 ล้านบาท และหุ้นกู้สำรองไม่เกิน 500 ล้านบาท ดอกเบี้ย 6.85% ต่อปี จ่ายดอกเบี้ยทุก 3 เดือน เสนอขายให้แก่ผู้ลงทุนสถาบันและผู้ลงทุนรายใหญ่


โดย ทริสเรทติ้ง จัดอันดับความน่าเชื่อถือของผู้ออกหุ้นกู้ หรือ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) อยู่ที่ BB ส่วนหุ้นกู้ไม่มีการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ ด้านวัตถุประสงค์การใช้เงิน คือ ชำระคืนหุ้นกู้ PF232A จำนวน 500 ล้านบาท และชำระคืนหนี้หุ้นกู้อื่นๆ และเป็นเงินทุนหมุนเวียนของบริษัท 1,100 ล้านบาท


นักลงทุนที่สนใจสามารถจองซื้อได้ระหว่างวันที่ 31 ม.ค. และ 1 – 2 ก.พ. 2566 โดยมี บล.สยามเวลธ์, บล.ดาโอ (ประเทศไทย), บล.เคจีไอ (ประเทศไทย), บล.บลูเบลล์, บล.กรุงไทย เอ็กซ์สปริง, บล.หยวนต้า (ประเทศไทย), บล.โกลเบล็ก  เป็นผู้จัดการการจัดจำหน่ายหุ้นกู้  และมีธนาคารกรุงศรีอยุธยา เป็นผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้


ถัดมาเป็นหุ้นกู้จากบริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) หรือ SA โดยคาดว่าจะออกและเสนอขายหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีประกัน ให้แก่ผู้ลงทุนสถาบัน และผู้ลงทุนรายใหญ่ ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนกำหนด  มูลค่าไม่เกิน 1,200 ล้านบาท จ่ายดอกเบี้ยทุก 3 เดือน


หุ้นกู้ดังกล่าวแบ่งออกเป็น ชุดที่ 1 อายุ 2 ปี 3 เดือน ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ. 2568 อัตราดอกเบี้ย 7.00% ต่อปี และ ชุดที่ 2 อายุ 3 ปี ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ.2569 อัตราดอกเบี้ย 7.25% ต่อปี โดย ทริสเรทติ้ง จัดอันดับความน่าเชื่อถือของผู้ออกหุ้นกู้ หรือ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) อยู่ที่ BB+ ส่วนหุ้นกู้ไม่มีการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ


ด้านวัตถุประสงค์การใช้เงิน คือ ใช้เป็นเงินลงทุนในการพัฒนาโครงการในบริษัทฯ ไซมิสพระราม 9,ไซมิสรังสิต, ไซมิส ตลิ่งชัน, และ บมจ.ไซมิส แอสเสท, ใช้เป็นเงินลงทุนในธุรกิจใหม่ๆ ได้แก่ ธุรกิจ AMC, ธุรกิจโรงแรม, ธุรกิจร้านอาหาร, ธุรกิจสปา, ธุรกิจเกี่ยวกับเทคโนโลยี ของบริษัทฯ รวมถึงใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในกิจการและเงินทุนสำรอง


สำหรับนักลงทุนที่สนใจสามารถจองซื้อได้ระหว่างวันที่ 24 – 26 ม.ค. 2566 โดยมี บล.ดาโอ (ประเทศไทย) เป็นผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้และผู้จัดการการจัดจำหน่ายหุ้นกู้ ร่วมกับ บล.โกลเบล็ก, บล.เอเอสแอล, บล.ไอร่า, บล.เคจีไอ (ประเทศไทย), บล.เมอร์ชั่น พาร์ทเนอร์, บล.สยามเวลธ์, บล.บียอนด์ เป็นผู้จัดการการจัดจำหน่ายหุ้นกู้


และสุดท้ายบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ A โดยออกและเสนอขายหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีประกัน ให้แก่ผู้ลงทุนสถาบัน และผู้ลงทุนรายใหญ่ ซึ่งผู้ออกหุ้นกู้มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนกำหนด มูลค่ารวมไม่เกิน 2,000 ล้านบาท จ่ายดอกเบี้ยทุก 3 เดือน โดยหลักประกัน คือ สิทธิในบัญชีเงินฝากซึ่งจะได้จดทะเบียนหลักประกันทางธุรกิจไว้กับผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้ในอัตราส่วน 1ต่อ 1 ของมูลค่าหุ้นกู้ที่ขายได้ทั้งหมดในวันออกหุ้นกู้


หุ้นกู้ดังกล่าวแบ่งออกเป็น 1. อายุ 2 ปี ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ.2568 อัตราดอกเบี้ย 6.85% ต่อปี, 2. อายุ 3 ปี ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ.2569 อัตราดอกเบี้ย 7.25% ต่อปี, 3. อายุ 4 ปี ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ.2570 อัตราดอกเบี้ยเป็นขั้นบันได ดังนี้ อัตราดอกเบี้ยปีที่ 1 ที่ 7.25% ต่อปี, อัตราดอกเบี้ยปีที่ 2 ที่ 7.25% ต่อปี, อัตราดอกเบี้ยปีที่ 3 ที่ 7.50% ต่อปี และ อัตราดอกเบี้ยปีที่ 4 ที่ 8% ต่อปี


โดย ทริสเรทติ้ง จัดอันดับความน่าเชื่อถือของผู้ออกหุ้นกู้ หรือ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) อยู่ที่ B+ ส่วนหุ้นกู้ไม่มีการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ ส่วนวัตถุประสงค์การใช้เงิน ได้แก่ ชำระคืนหุ้นกู้ A231A จำนวน 971.20 ล้านบาท, ชำระคืนหุ้นกู้ A233A จำนวน 645.00 ล้านบาท, ชำระคืนหุ้นกู้ระยะสั้น ครั้งที่ 1/2565 จำนวน 150 ล้านบาท, ชำระคืนเงินกู้ยืมอื่นๆ ไม่เกิน 65 ล้านบาท และเป็นเงินทุนหมุนเวียน 168.80 ล้านบาท


สำหรับนักลงทุนที่สนใจสามารถจองซื้อระหว่างวันที่ 5-6 ม.ค. และ 9-10 ม.ค. 2566 โดยมี บล.เมอร์ชั่น พาร์ทเนอร์, บล.ดาโอ (ประเทศไทย), บล.พาย, บล.สยามเวลธ์, บล.ฟิลลิป (ประเทศไทย), บล.เอเอสแอล, บล.บียอนด์, บล.ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) และ บล.คิงส์ฟอร์ด เป็นผู้จัดการการจัดจำหน่ายหุ้นกู้ และ มีบล.เอเซีย พลัส เป็นผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้