ปัจจุบันบอนด์ยีลด์ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ทำให้ กองรีท กลับมาอยู่ในเรด้าของนักลงทุนอีกครั้ง ดังนั้น “โพยหุ้น” ประจำวันจันทร์ครั้งนี้ Wealthy Thai จึงได้รวบรวบ 7 กองรีท มาฝากนักลงทุน หลังมีปัจจัยบวกเข้ามาสนับสนุนอย่างต่อเนื่อง


ในการประเมินของนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) มีใจความน่าสนใจอย่างมากเกี่ยวกับ กองรีท โดยเขามีมุมมองบวกต่อกลุ่ม retail REIT ซึ่งมีปัจจัยเพิ่มตัวคูณมูลค่าหุ้น ได้แก่ 1.จำนวนนักท่องเที่ยวขาเข้าที่เพิ่มขึ้นเกินคาดจะช่วยหนุนจำนวนผู้เดินเข้าศูนย์การค้าและเพิมการใช้จ่ายของผู้เช่า


2.การลดส่วนลดค่าเช่าที่เร็วกว่าคาด 3. การเปิดเศรษฐกิจอย่างเต็มรูปแบบและการเติบโตของการบริโภคภายในประเทศ ทำให้ผู้เช่าเข้ามาครอบครองพื้นที่ว่างของกลุ่ม retail REIT


และ 4.การประเมินมูลค่าหุ้นที่ไม่แพงพร้อมอัตราตอบแทนเงินปันผลและ market IRR ที่น่าสนใจ หุ้น 5 ตัวในกลุ่ม retail REIT ภายใต้การวิเคราะห์อย่าง ALLY CPNREIT LHSC LPF และ IMPACT น่าจะมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยปี 2566-67 อยู่ที่ 9.6% และ 10.4% โดยมี market IRR เฉลี่ยที่ 10.6%


หากไล่เรียงสำรวจรายตัว พบว่า นักวิเคราะห์ค่ายดังกล่าว ประเมิน ALLY โดยแนะนำ “ซื้อ” และราคาเป้าหมายกลางปี 2567 ที่ 8.3 บาท ชอบตำแหน่งของคอมมูนิตี้มอลล์ของ ALLY ที่ต้องพึ่งพาลูกค้าภายในพื้นที่ละแวกใกล้เคียง ซึ่งได้ประโยชน์จากการเปิดเมืองอีกครั้ง


นอกจากนี้ ผู้บริหารของ ALLY ยังมีประวัติที่ดีในการได้มาซึ่งทรัพย์สินใหม่ที่มีคุณภาพ ซึ่งจะช่วยเพิ่ม DPU และเพิ่มมูลค่าของกองทรัสต์ รวมถึงขยายระยะเวลาการเช่าโดยรวม


ALLY มีแผนที่จะซื้อทรัพย์สินใหม่ในปี 2567 ในเชิงนับจากต้นปีถึงปัจจุบัน (YTD) ราคาหน่วยของ ALLY ลดลง 23.4% (เทียบกับ +3.6% ในปี 2565 และ -41.9% จากระดับสิ้นปี 2562) โดยทำผลงานแย่กว่า SET Index ( -17.2% เชิง YTD และ +0.7% ในปี 2565) และ SETPREIT (-21.9% เชิง YTD และ -9.6% ในปี 2565)


มูลค่าหุ้นยังดูไม่แพงมากนัก โดยปัจจุบันซื้อขายด้วย PER ปี 2566-67 ที่ 7.7 เท่า (เทียบกับ PER เฉลี่ย 4 ปี ที่ 13.0 เท่า) ขณะที่เสนออัตราตอบแทนเงินปันผลปี 2566-67 ที่ 10.7% (เทียบกับอัตราตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ย 4 ปี ที่ 9.1%) โดย ณ ราคาปัจจุบันกองทรัสต์เสนอ market IRR ที่ 12.6%


ถัดมา CPNREIT แนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมายที่ 13.5 บาท จำนวนนักท่องเที่ยวขาเข้า ที่เพิ่มขึ้นอย่างมากตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป (คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวขาเข้าจะอยู่ที่ 27.4 ล้านคน และ 41.1 ล้าน คนในปี 2566-67 เทียบกับ 11.2 ล้านคนในปี 2565 และ 39.8 ล้านคนในปี 2562 ช่วงก่อนเกิดโควดิ-19) จะส่งผลดีต่อ CPNREIT จากปริมาณการเดินเข้าศูนย์การค้าที่เพิ่มขึ้น และกิจกรรมเช่าในซูเปอรส์โตร์


ทั้งนี้ส่วนลดค่าเช่าของ CPNREIT ไตรมาส 3/2566 จะลดลงเหลือประมาณ 4% (เทียบกับ 13% ในไตรมาส 3/2565) ในเชิง YTD ราคาหน่วยของ CPNREIT ร่วงลง 51.3% (-3.5% ในปี 2565 และ -71.0% จากสิ้นปี 2562) ทำผลงานได้แย่กว่า SET Index (-17.2% เชิง YTD และ +0.7% ในปี 2565) และ SETPREIT (- 21.9% เชิง YTD และ -9.6% ในปี 2565)


การประเมินมูลค่าของ CPNREIT มีความน่าสนใจมากขึ้นในแง่ของอัตราตอบแทนและราคาที่ไม่แพง โดย ณ ระดับราคาต่อหน่วยปัจจุบัน CPNREIT เสนอ market IRR ที่ 12.3% กองทรัสต์ขณะนี้ซื้อขายด้วย PER ปี 2566-67 ที่ 10.8 เท่า (ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 6 ปี ที่ 17.6 เท่า หรือเท่ากับ 1.75SD) อัตราตอบแทนเงินปันผลอยู่ที่ 11.1% (หรือมากกว่า 2SD สูงกว่าค่าเฉลี่ย 6 ปีที่ 6.8%)


ขณะเดียวกันยังแนะนำ “ซื้อ” LHSC ราคาเป้าหมายกลางปี 2567 ที่ 11.5 บาท ชอบ LHSC สำหรับทำเลพิเศษที่ทางแยกต่างระดับอโศกที่เชื่อมต่อกับทั้งสถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT และผลการดำเนินงานที่คาดว่าจะดีขึ้นอย่างต่อเนื่องตามการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ และกลยุทธ์ทางธุรกิจ


นอกจากนี้ LHSC ยังมีแผนระยะยาวในการเข้าซื้อทรัพย์สินเพิ่มเติม (เทอร์มินอล พระราม 3 และพัทยา) ในเชิง YTD ราคาต่อหน่วยลดลง 14.3% (+8.7% ในปี 2565 และ - 47.3% จากระดับสิ้นปี 2562) ดีกว่า SET Index (-17.2% เชิง YTD และ +0.7% ในปี 2565) และ SETPREIT ( -21.9% เชิง YTD และ -9.6% ในปี 2565)


โดย ณ ปัจจุบัน LHSC ซื้อขายด้วย PER ปี PER ปี 2566-67 ที่ 21.1 เท่า (เทียบกับ PER เฉลี่ย 6 ปี ที่ 16.6 เท่า) และอัตราตอบแทนเงินปันผลปี 2566-67 ที่ 8.6% (เทียบกับอัตราผลตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ย 6 ปี ที่ 5.9%) รวมถึงเสนอ market IRR ที่ 8.9%


รวมทั้งแนะนำ “ซื้อ” IMPACT คงราคาเป้าหมายกลางปี 2568 ที่ 16.5 ชอบ IMPACT สำหรับข้อเสนอการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ (ฟรีโฮลด์ 100%) ตำแหน่งของบริษัทในฐานะหนึ่งในผู้ได้ประโยชน์สูงสุดจากการเปิดประเทศอีกครั้ง จำนวนอีเวนต์ นิทรรศการ คอนเสริต์ ที่เพิ่มขึ้นอย่างมากตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป


ในเชิงนับจากต้นปีถึงปัจจุบัน (YTD) ราคาหน่วยลงทุนเพิ่มขึ้น 0.8% (-29.5% ในปี 2565 และ -48.1% จากระดับสิ้นปี 2562) ดีกว่า SET Index (-17.2% เชิง YTD และ +0.7% ในปี 2565) และ SETPREIT (- 21.9% เชิง YTD และ -9.6% ในปี 2565)


โดย ณ ปัจจุบัน IMPACT ซื้อขายด้วย PER ปี 2567-68 ที่ 15.3 เท่า (หรือ 1SD ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย PER ย้อนหลัง 6 ปี ที่ 26.1 เท่า) ขณะที่เสนออัตราตอบแทนเงินปันผลปี 2567-68 ที่ 6.0% (หรือ 2SD สูงกว่าอัตราตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ย 6 ปี ที่ 4.0%) รวมถึงเสนอ market IRR ที่ 9.8%


อีกทั้งยังแนะนำ “ซื้อ” LPF ด้วยราคาเป้าหมายสิ้นปี 2568 ที่ 14.8 บาท ชอบ LPF จากมุมมองที่ว่าบริษัทฯ จะได้ประโยชน์จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจเต็มรูปแบบ และจำนวนนักท่องเที่ยวขาเข้าที่เพิ่มขึ้น รวมถึงสัญญาณชัดเจนของผู้เช่าหลัก (Lotus’s) ที่จะต่ออายุสัญญาเช่าระยะ ยาว และ EV ปี 2567 คาดว่าจะอยู่ที่ 56.5% ของระดับก่อนเกิดโควิด-19 เทียบกับกำไรปกติปี 2567 และประมาณการ DPU ที่คิดเป็น 97% ของระดับก่อนเกิดโควิด-19


โดย ณ ระดับปัจจุบัน LPF จะเสนออัตราตอบแทนจากปันผลปี 2567-68 ที่ 7.9% และ 8.2% ในเชิง YTD ราคาต่อหน่วยลดลง 9.4% (-15.9% ในปี 2565 และ -43.3% จากระดับสิ้นปี 2562) ดีกว่า SET Index (-17.2% เชิง YTD และ +0.7% ในปี 2565) และ SETPREIT (-21.9 % เชิง YTD -9.6% ในปี 2565)


LPF ขณะนี้ซื้อขายด้วย PER ปี 2567-68 ที่ 11.4 เท่า (ประมาณ 2SD ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย PER ย้อนหลัง 6 ปี ที่ 16.9 เท่า) และเสนออัตราตอบแทนเงินปันผลปี 2567-68 ที่ 8.0% (ประมาณ 2SD สูงกว่าอัตราตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ยย้อนหลัง 6 ปี ที่ 5.5 %) รวมถึงเสนอ market IRR ที่ 9.3%


ส่วนบทวิเคราะห์รายตัว BAREIT นักวิเคราะห์ค่ายเดียวกันยัง แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมายใหม่สิ้นปี 2567 ที่ 11.3 บาท เชื่อว่ากองทรัสต์จะเรียกความเชื่อมั่นของตลาดกลับคืนมาได้จากรูปแบบการจ่ายเงินปันผลที่กลับมาอยู่ระดับปกติ ซึ่งจะช่วยเพิ่มตัวคูณมูลค่าให้กับราคาหน่วยของกองทรัสต์


อย่างไรก็ตามปรับลดประมาณการเงินปันผล DPU ปี 2566-68 ลง 9.7%, 7.4% และ 8.5% จาก 0.773 บาท, 0.773 บาท และ 0.783 บาท มาอยู่ที่ 0.698 บาท, 0.716 บาท และ 0.717 บาท เนื่องจากปรับสมมติฐานกำหนดการชำระคืนหนี้สิ้น และอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ภายใต้คาดการณ์ใหม่คาดว่า BAREIT จะสามารถจัดสรรเงินตอบแทนสะสมต่อหน่วยตลอดอายุสัญญาเช่า (ไตรมาส 3/2566-ไตรมาส 3-3/2590) ที่ 24 บาท และมี market IRR ที่ 9.2%


สุดท้าย แนะนำ “ซื้อ” LHHOTEL และปรับเพิ่มราคาเป้าหมายสิ้นปี 2567 เป็น 13.7 บาท ปัจจัยหนุนราคาหน่วยลงทุนคาดจะมาจากวัฎจักรขาขึ้นของอุตสาหกรรมท่องเที่ยว อุปสงค์และอุปทานโรงแรมที่เอื้อประโยชน์และทำเลที่ตั้งที่ดีของทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการดำเนินงาน 5 แห่งของ LHHOTEL (รวมสเปซพัทยาและโรงแรมพัทยา)


อิงจาก ราคาหน่วยลงทุนปัจจุบัน คาดว่า LHHOTEL จะรายงานอัตราตอบแทนเงินปันผลปี 2566/67/68 ที่ 11.8%/11.9%/12.3% และ market IRR ที่ 9.6%