รู้หรือไม่ว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล หรือ PROSPECT REIT กองทรัสต์อุตสาหกรรมชั้นนำที่กำลังก้าวเข้าสู่ปีที่ 4 นั้น ก่อตั้งในช่วงที่มีสถานการณ์โควิด-19 แต่ PROSPECT REIT สามารถรับมือกับโควิด-19 และหลากหลายสถานการณ์เศรษฐกิจและความผันผวนที่เกิดขึ้นทั่วโลก พิสูจน์ด้วยผลประกอบการที่เติบโตแข็งแกร่งต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน


แน่นอนว่าผลประกอบการที่เติบโตมาอย่างต่อเนื่องนั้น เกิดจากศักยภาพของทรัพย์สินคลังสินค้าและโรงงานภายใต้การจัดการ ที่มีอัตราการเช่าอยู่ในระดับสูงมาโดยตลอด ล่าสุดทุบสถิติ ไตรมาส 3/2566 พุ่งไปแตะ 97.50% สิ่งที่สะท้อนกลับมายังผู้ถือหน่วยทรัสต์ก็คือ การจ่ายปันผลได้ดีและจ่ายออกมาได้อย่างสม่ำเสมอ ที่ 0.2200 บาท/หน่วย ในไตรมาสล่าสุด


PROSPECT REIT มีทรัพย์สินที่น่าสนใจอะไรบ้าง และกลยุทธ์ความสำเร็จในช่วงที่ผ่านมาเป็นอย่างไร รวมถึงทำไมถึงมีอัตราการเช่าในระดับสูง จนสามารถจ่ายปันผลได้ดีอย่างสม่ำเสมอ WealthyThai จะพาไปหาคำตอบ


เส้นทางการเติบโตของ PROSPECT REIT นั้น เริ่มต้นในปี 2563 เผชิญช่วงเวลาที่ท้าทายท่ามกลางสถานการณ์โควิด-19


ซึ่ง PROSPECT REIT ได้เข้าลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารบางส่วนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 ถ.บางนา-ตราด กม.23 (BFTZ 1) พื้นที่ให้เช่ารวม 219,116 ตร.ม. เป็นทรัพย์สินของ Sponsor หลักและ Property Manager อย่าง พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีประสบการณ์ด้านการพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์สำหรับประกอบการอุตสาหกรรมมายาวนานเกือบ 20 ปี โดดเด่นเรื่องการให้บริการแบบ One Stop Service ในพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานให้เช่า อาคารพรีเมี่ยมเกรด A หลายรูปแบบ ทั้งพื้นที่ Free Zone (เขตปลอดอากร) และ General Zone (เขตประกอบการทั่วไป) ในย่านทำเลทอง ถ.บางนา-ตราด ทำผลงานเด่นฝ่าวิกฤตจ่ายเงินออกให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในปีแรก (First Year Yield) ได้เกินคาด


และเติบโตต่อในปี 2565 เข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 1 รูปแบบกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารโรงงานสำนักงานแบบ Built-to-suit ในโครงการ X44 BANGNA KM.18 พื้นที่ให้เช่ารวม 3,087 ตร.ม. มีผู้เช่าเป็นผู้ประกอบการชั้นนำในธุรกิจสีรถยนต์ รับเทรนด์ EV บูม


เมื่อต้นปี 2566 ที่ผ่านมา PROSPECT REIT เสริมความแข็งแกร่งด้วยการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 2 ใน โครงการคุณภาพสูงโครงการใหม่ของ Sponsor  คือ 1) สิทธิการเช่าช่วงที่ดินและกรรมสิทธิ์อาคารบางส่วนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 ถ.เทพารักษ์ (BFTZ 2) พื้นที่ให้เช่า 20,996 ตร.ม. และ 2) กรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารบางส่วนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 ถ.บางนา-ตราด กม. 19 (BFTZ 3) พื้นที่ให้เช่า 49,133 ตร.ม. โดย BFTZ 3 เป็นพื้นที่ Free Zone หรือ เขตปลอดอากรทั้งหมด


โดยสรุปก็คือ PROSPECT REIT มีทรัพย์สินที่เข้าลงทุนทั้งหมด 4 โครงการ ปัจจุบันมีพื้นที่ให้เช่ารวมกว่า 292,332 ตร.ม. มูลค่าสินทรัพย์รวม 5,457 ล้านบาท ไฮไลต์ในไตรมาส 3/2566 มีอัตราการเช่าเฉลี่ยทุกโครงการสูงถึง 97.50% อัตราการต่อสัญญาสูงกว่า 90% และที่สำคัญ อัตราการเช่าไม่เคยต่ำกว่า 90% ตั้งแต่ก่อตั้งกอง ซึ่งอยู่ในระดับที่สูงมาก


ขณะที่ภาพรวมผลการดำเนินงานไตรมาสล่าสุด รายได้รวมอยู่ที่ 148.45 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33.27% เมื่อเทียบกับปีก่อน หลัก ๆ มาจากรายได้ค่าเช่าและบริการจากทรัพย์สินของกองทรัสต์ทั้ง 4 โครงการ มีการรับรู้รายได้จากทรัพย์สินใหม่ที่กองทรัสต์ลงทุนเพิ่มเติมได้แก่โครงการ BFTZ 2  และ โครงการ BFTZ 3 ดันกำไรสุทธิจากการดำเนินงานสูงถึง 84.03 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.79 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นกว่า 19.64% เมื่อเทียบกับปีก่อน


ดังนั้นเองจึงทำให้ PROSPECT REIT มีการจ่ายปันผลให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์ จำนวน 0.2200 บาทต่อหน่วย ซึ่งกำหนดขึ้นเครื่องหมายวันที่ไม่ได้รับสิทธิปันผล (XD) ในวันที่ 6 ธ.ค.2566 และกำหนดจ่ายเงินปันผลในวันที่ 21 ธ.ค. 2566 เป็นการตอกย้ำชัดเจนว่าทรัพย์สินใหม่หนุนให้ผลการดำเนินงานดีตามที่คาดการณ์ไว้


เหตุผลที่ทำให้ PROSPECT REIT เติบโตรับทุกแรงต้านในช่วงตลาดผันผวนสูง เห็นได้จากทรัพย์สินทุกโครงการล้วนมีศักยภาพและเปี่ยมไปด้วยคุณภาพ ทั้งทำเลที่ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด ตั้งแต่ช่วง กม. 18 ถึง กม. 23 จุดยุทธศาสตร์และศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของไทย โดยเป็นจุดเชื่อมโยงฐานการผลิตและการขนส่งสินค้าทั้งทางบก (ทางด่วน สายบางนา-ชลบุรีและมอเตอร์เวย์) ทางอากาศ (สนามบินสุวรรณภูมิและสนามบินดอนเมือง) และทางทะเล (ท่าเรือกรุงเทพและท่าเรือแหลมฉบัง) อีกทั้งยังอยู่ไม่ห่างจากนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง เช่น นิคมอุตสาหกรรมบางพลี และนิคมอุตสาหกรรมบางปู สามารถติดต่อธุรกิจรวมถึงขนส่งสินค้าได้สะดวก ช่วยลดต้นทุนในด้านการขนส่งให้แก่ผู้เช่า ที่มากไปกว่านั้นคือทรัพย์สินของ PROSPECT REIT ตั้งอยู่บนพื้นที่ผังเมืองสีม่วงสำหรับประกอบการอุตสาหกรรม ผู้เช่าสามารถใช้พื้นที่ประกอบกิจการได้ทั้งอาคารคลังสินค้าและประกอบกิจการโรงงานได้


นอกจากนี้ ทรัพย์สินของ PROSPECT REIT ยังแกร่งด้วยพื้นที่ Free Zone (เขตปลอดอากร) กว่า 63% ของพื้นที่ให้เช่า เป็นจุดเด่นสำคัญดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ มีสิทธิประโยชน์ทางภาษีตอบโจทย์ธุรกิจนำเข้า-ส่งออก พร้อมการกระจายตัวของผู้เช่าในหลายอุตสาหกรรมและสัญชาติ ทั้งอุตสาหกรรมพื้นฐานที่มีความต้องการตลอดกาล เช่น อุตสาหกรรมอาหาร, พลาสติก, รีไซเคิล รวมถึงอุตสาหกรรมที่โตไปกับเทรนด์แห่งโลกอนาคต อย่าง อุตสาหกรรมผลิตชิ้นส่วนยานยนต์, ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และ ธุรกิจผลิต Solar Cell ภายใต้การให้บริการแบบ One Stop Service อำนวยความสะดวก อาทิ การขอใบอนุญาตที่เกี่ยวข้องกับการประกอบกิจการ ทำให้ผู้เช่าเริ่มธุรกิจได้รวดเร็ว


และนี่คือความสำเร็จทั้งหมดของ PROSPECT REIT โดยมีผู้จัดการกองทรัสต์อย่าง Prospect REIT Management หรือ PRM ที่ทีมบริหารมีประสบการณ์และความเข้าใจเชิงลึกในการบริหารจัดการกองทรัสต์อุตสาหกรรม เป็นผู้อยู่เบื้องหลังวางกลยุทธ์บริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ ผสานการทำงานร่วมกันกับ Property Manager ที่เชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ จนรักษาอัตราการเช่าและการต่อสัญญาของผู้เช่าชั้นนำได้ในระดับที่สูงกว่า 90% เสมอมา สามารถสร้างรายได้แบบต่อเนื่อง เรียกว่า PROSPECT REIT เป็นอีกหนึ่งกองทรัสต์อุตสาหกรรมที่มีศักยภาพการเติบโตรับมือทุกความผันผวนเป็นอย่างดี


สิ่งที่น่าสนใจในระยะถัดไป PROSPECT REIT กำลังอยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนในทรัพย์สินใหม่ ด้วยวิสัยทัศน์ของ Prospect REIT Management ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ได้กล่าวเอาไว้ว่า “ทรัพย์สินใหม่ที่เข้ามานั้นจะต้องเป็นทรัพย์สินที่มีคุณภาพ มีการบริหารจัดการที่ดี สามารถสร้างการเติบโตในระยะยาว” ร่วมกับการบริหารจัดการบนพื้นฐานของความยั่งยืน ยืดหยุ่น และเป็นไปได้ เพื่อจุดมุ่งหมายสูงสุด คือ การจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอให้แก่ผู้ถือหน่วย


พร้อมทั้งยังตั้งเป้าว่าในปี 2567 ทาง PROSPECT REIT จะมีมูลค่าสินทรัพย์รวมที่เติบโตเป็นระดับกว่า 10,000 ล้านบาท มีโอกาสจากโครงการคุณภาพสูงของ REIT Sponsor บนทำเลยุทธศาสตร์ บางนา-ตราด, วังน้อย, บางปะกง ที่ยังไม่นำเข้าสู่กองฯ พื้นที่รวมอีกกว่า 800,000 ตร.ม.


สำหรับนักลงทุนที่สนใจ สามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ https://www.prospectreit.com/th/home หรือผ่านทาง https://www.facebook.com/ProspectRM