ธนาคารคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า พร้อมพิจารณาข้อเสนอทบทวนมาตรการ LTV หลังสัปดาห์ที่ผ่านมา มีการหารือกับผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง เพื่อแลกเปลี่ยนข้อมูลร่วมกันในภาคอสังหาฯ โดยสิ่งที่ผู้ประกอบการขอคือ การผ่อนคลาย LTV สำหรับการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3


ทั้งนี้ ธปท. เตรียมนำข้อมูลดังกล่าวเพื่อไปนำเสนอเข้าที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) ต่อไป โดยคาดจะมีความชัดเจนในช่วงไตรมาส 2/68 หรือครึ่งแรกของปี 2568


นักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด ระบุว่า ประเด็นดังกล่าวถือเป็น Sentiment ที่ดีต่อกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย เนื่องจากสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปัจจุบัน เผชิญกับหลายปัจจัยกดดัน โดยเฉพาะในเรื่องอัตราดอกเบี้ยและการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากแบงก์สูง ดังนั้นหากมีการทบทวน ผ่อนคลาย หรือปลดล็อก LTV จากธปท. ย่อมมีผลบวกมากขึ้น


แม้ LTV จะไม่มีข้อจำกัดกับผู้ซื้อบ้านสัญญา 1 (บ้านหลังแรก วงเงินไม่เกิน 10 ล้านบาท คงกู้ได้ 100% และตกแต่งเพิ่มได้อีก 10%) แต่การเกิดขึ้นของ LTV ทำให้ผู้ซื้อบ้านถูกจำกัดการกู้ลงสำหรับบ้านหลังที่ 2-3 ซึ่งจะกู้ได้เพียง 70-90% ประกอบกับแบงก์มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น, ปัญหาเงินเฟ้อ และทิศทางดอกเบี้ยระดับสูงในปีนี้ รวมถึงภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวลง เมื่อเทียบกับช่วงโควิด-19 โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง และเริ่มลามมายังกลุ่มกลาง-บน ที่เห็นการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการมากขึ้น เนื่องจากมีผู้เล่นเข้ามาในตลาดเพิ่ม


ดังนั้นมองว่าภายใต้ภาวะเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาฯ ที่ยังต้องการแรงสนับสนุน หากมีการปลดล็อกหรือลดความเข้มงวดของมาตรการ LTV ย่อมเป็นผลบวกและมีโอกาสกระตุ้นภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย ซึ่งถือเป็นธุรกิจที่สร้าง Multiplier Effect ให้กับธุรกิจอื่นในวงจรเศรษฐกิจไทย


อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิเคราะห์คงคำแนะนำ เท่าตลาด สำหรับกลุ่มอสังหาฯ เลือกหุ้นเด่นที่มีพอร์ตสินค้าหลากหลาย กระจายตัว และมีฐานธุรกิจแข็งแรง พร้อมรับประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว รวมถึงให้เงินปันผลสูง ได้แก่ AP ราคาเป้าหมาย 12.80 บาท คาดปันผลรอบปี 2567 ระดับ 0.55 หรือ 6.8% และ SIRI ราคาเป้าหมาย 2.22 บาท คาดปันผลครึ่งหลังปี 67 ที่หุ้นละ 0.08 บาท หรือ 4.9%


ขณะที่แนวโน้มการเติบโตปี 2568 ของ AP ฝ่ายวิเคราะห์ฝ่ายวิจัยคงประมาณการเดิมปี 2568 อย่างอนุรักษ์นิยม คาดกำไร 5 พันล้านบาท โต 3% จากปีก่อน ภายใต้พรีเซล 5 หมื่นล้านบาท โต 7% จากปีก่อน, ยอดโอนฯ ของบริษัทเอง 3.67 หมื่นล้านบาท โต 3% จากปีก่อน , มาร์จิ้นขายฯ 32.5% (ใกล้เคียงคาดการณ์ปี 2567) และส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วม 1 พันล้านบาท


โดยแรงผลักดันปีนี้มาจากแนวราบที่คาดมี Backlog รอส่งมอบปีนี้ราว 1.2 หมื่นล้านบาท และการส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ 4 โครงการ (เป็น JV 3 โครงการ) มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท (ยอดขาย 76% ณ สิ้นไตรมาส 4/67) อย่างไรก็หากสมมติฐานข้างต้นมีความแตกต่างอย่างมีนัยฯ จากเป้าหมายบริษัท ก็มีโอกาสนำไปสู่การพิจารณาในเรื่องประมาณการอีกครั้ง

อย่างไรก็ตาม คงแนะนำ Outperform ราคาเป้าหมาย ปี 2568 ที่ 12.80 บาท (PER 8 เท่า) จากการมี Backlog ระดับสูง โดย ณ ธ.ค. 2567 (ยังไม่หักรับรู้รายได้ไตรมาส 4/67) รวม 4.63 หมื่นล้านบาท ที่จะทยอยรับรู้รายได้ 4 ปีข้างหน้า ตั้งแต่ไตรมาส 4/67 ถึงปี 2570 คาดหนุนให้ผลประกอบการมีความสม่ำเสมอ โดยมีกำไรยืนได้อย่างน้อย 1 พันล้านบาทต่อไตรมาส


นอกจากนี้โครงสร้างการเงินแข็งแกร่ง ด้วย Net Gearing สิ้นไตรมาส 3/67 อยู่ที่ 0.74 เท่า ต่ำกว่า Covenant ที่ 2 เท่า และค่าเฉลี่ยกลุ่มฯ ที่ 1 เท่า เพิ่มโอกาสในการขยายธุรกิจ เปิดโครงการใหม่ และจ่ายเงินปันผลต่อเนื่อง โดยคาดปี 2567 ปันผลหุ้นละหุ้นละ 0.55 บาท เหมาะสมสำหรับลงทุนธีม dividend Play


ด้าน SIRI บล.เอเซีย พลัส ระบุว่า ปี 2568 บริษัทวางเป้าพรีเซล 4.6 หมื่นล้านบาท โต 13% จากปีก่อน ภายใต้การเปิดโครงการใหม่มูลค่าสูงขึ้น 12% อยู่ที่ 5.2 หมื่นล้านบาท เนื่องจากเน้นสินค้าพรีเมียมเพิ่ม ขณะที่รายได้ขายฯ (รวม JV) คาดที่ 4.6 หมื่นล้านบาท โต 5% จากปีก่อน แม้มาร์จิ้นมีแนวโน้มอ่อนตัวจากปีก่อน แต่คาดชดเชยกับส่วนแบ่งกําไร JV สูงขึ้น รวมถึงมีโอกาสรับรู้กําไรเพิ่มเติมจากการทําธุรกรรม JV และขายโรงงานเข้า REIT


ฝ่ายวิเคราะห์ประเมินกำไรปกติปี 2568 ทรงตัว 4.87 พันล้านบาท แม้คาดยอดโอนฯ และส่วนแบ่งกําไรเพิ่ม แต่ถูกหักล้างกับมาร์จิ้นอ่อนตัวและดอกเบี้ยจ่ายคาดสูงขึ้น (เนื่องจากครึ่งแรกปี 2567 ดอกเบี้ยจ่ายอยู่ในระดับต่ำ ส่วนหนึ่งเพราะมีการปิดปรับปรุงโรงแรม 3 แห่งทยอยเสร็จไตรมาส 3-4/67 ส่งผลให้ครึ่งแรกปี 2567 สามารถนําดอกเบี้ยจากโครงการดังกล่าว บันทึกเป็นต้นทุนแทนการบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายทางการเงิน)


อย่างไรก็ดีประมาณการกําไรปีนี้มีโอกาสสร้าง upside เพิ่มเติมจากกําไรพิเศษในการทําธุรกรรม JV อย่างน้อย 2 โครงการ (อาจรับรู้ในไตรมาส 1/68 ) และการที่บริษัทร่วมทุน (JV) กับ Prospect ซึ่งดําเนินธุรกิจโรงงานให้เช่ามีแผนขายสินทรัพย์ประเภทโรงงาน Built to suit มูลค่า 5.5 พันล้านบาท เข้ากอง REIT คาดเกิดขึ้นในไตรมาส 4/68 ซึ่งนอกจากรับรู้กําไรพิเศษเพิ่มเติม ยังได้กระแสเงินสดเข้าช่วยลดภาระหนี้ ทําให้ Net Gearing มีโอกาสต่ำกว่าเป้าหมาย 1.4 เท่า ในสิ้นปีนี้ (เทียบกับปีก่อนคาด 1.5 เท่า) โดยให้คำแนะนํา Outperform จาก Valuation ที่ถูก และปันผลจูงใจ คาดครึ่งหลังปี 2567 เฉลี่ย 4.7% ทั้งปี 2568 เกือบ 9%