QHHRREIT เดินหน้าเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 2 ในโครงการเซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม ชูทำเลศักยภาพสูงสุด (Super Prime CBD) ใจกลางกรุงเทพฯ อัตราเข้าพัก 9 เดือนปี 2568 สูง 91% ประเมินผลตอบแทนปีแรกหลังเพิ่มทุนไม่ต่ำกว่า 10.8% เตรียมประกาศราคาเสนอขายสูงสุดหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนวันที่ 17 ก.พ. 69 คาดไม่เกิน 6.70 บาทต่อหน่วย พร้อมเปิดให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม-ประชาชนทั่วไปจองซื้อวันที่ 23 – 27 ก.พ. นี้


นางมัลลิกา ทัศนนิพันธ์ ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายโรงแรมเซนเตอร์ พอยต์ สุขุมวิท 10 และโรงแรมเซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม ในฐานะผู้บริหารโรงแรมเซนเตอร์ พอยต์ กล่าวว่า ในสภาวะที่อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ คาดการณ์ว่าในปี 2569 จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าไทยประมาณ 34 ล้านคน โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวกลุ่มตลาดระยะไกล (Long haul) ที่พักอาศัยนานและมีการใช้จ่ายสูง กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า ควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์ หรือ QHHRREIT ภายใต้การบริหารจัดการของทีมงานมืออาชีพจากเครือ Quality Houses และ Center Point จึงได้วางกลยุทธ์เชิงรุกเพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน


นางสาวรพีพรรณ บุณยรักษ์ Department Head, Product Distribution and Development ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จัดการการจัดจำหน่าย กล่าวว่า จุดเด่นที่สำคัญของกองทรัสต์ QHHRREIT คือการใช้กลยุทธ์ Active Risk Management โดยมุ่งเน้นการกระจายฐานลูกค้าสัญชาติต่างๆ เพื่อไม่ให้พึ่งพาตลาดใดตลาดหนึ่งมากเกินไป โดยตั้งเป้าไม่ให้ลูกค้าสัญชาติใดเกิน 15% ทั้งนี้ ช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 สัดส่วนนักท่องเที่ยวจีนของโครงการเซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม ถูกปรับลดลงมาอยู่ที่ 9% จากปี 2562 อยู่ในระดับสูงถึง 25% ดังนั้นจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลงจึงไม่ได้ส่งผลกระทบต่ออัตราการเข้าพักของโครงการมากนัก


อีกทั้งกลยุทธ์นี้ยังช่วยลดผลกระทบหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันในประเทศใดประเทศหนึ่ง นอกจากนี้ยังมีการนำข้อมูลมาวิเคราะห์เพื่อออกแบบบริการให้ตรงใจลูกค้า และวิเคราะห์คู่แข่งเพื่อหาช่องว่างทางการตลาดในการปรับราคาห้องพักให้เหมาะสมอยู่เสมอ


ขณะที่นายสุขวัฒก์ ภวสันต์ ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ฯ กล่าวว่า สินทรัพย์ภายใต้กองทรัสต์ QHHRREIT ประกอบด้วยโรงแรม 4 แห่งในทำเลศักยภาพสูงสุด (Prime Location) ของกรุงเทพฯ ได้แก่ 1. Center Point Plus ประตูน้ำ ตั้งอยู่ใจกลางย่านช้อปปิ้ง ใกล้แพลตตินั่มและเซ็นทรัลเวิลด์, 2. Center Point Plus สีลม โดดเด่นด้วยวิวแม่น้ำเจ้าพระยาและย่านวัฒนธรรมเจริญกรุง


3. Center Point สุขุมวิท 10 ตั้งอยู่ใจกลางย่านธุรกิจ ใกล้ศูนย์การค้าและโรงพยาบาลชั้นนำ ตอบโจทย์ Medical Tourism และ 4. Center Point ชิดลม ทำเลระดับ Super Prime ที่รายล้อมด้วยอาคารสำนักงานเกรดเอและสวนลุมพินี ซึ่งเป็นที่มาของการระดมทุนครั้งนี้เพื่อต่ออายุสัญญาเช่าไปอีก 30 ปี


นางสาวรพีพรรณ กล่าวเสริมว่า กองทรัสต์ QHHRREIT มีจุดแข็งที่หาได้ยากในกลุ่มโรงแรมกรุงเทพฯ คือมีสัดส่วนสินทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ขาด (Freehold) สูงถึง 63% ซึ่งส่งผลดีต่อมูลค่าสินทรัพย์ที่จะเติบโตขึ้นในระยะยาว ขณะที่ส่วนสิทธิการเช่า (Leasehold) มีอายุเฉลี่ยคงเหลือยาวถึง 28.6 ปี ช่วยให้การบริหารจัดการเพื่อสร้างผลตอบแทนทำได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ


แม้ในช่วงที่ผ่านมาอุตสาหกรรมท่องเที่ยวจะเผชิญความท้าทาย แต่ QHHRREIT สามารถรักษาอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ได้สูงกว่า 80% ในทุกโรงแรม โดยเฉพาะ Center Point ชิดลม ที่สูงถึง 91% และผลประกอบการในปัจจุบันเริ่มกลับมาดีกว่าช่วงก่อนโควิด-19 แล้ว ซึ่งเป็นผลมาจากการปรับปรุงโรงแรมทำให้สามารถขยับราคาห้องพักได้สูงขึ้น 4-12%


การเพิ่มทุนครั้งที่ 2 ในโครงการเซนเตอร์ พอยต์ ชิดลม ครั้งนี้ ถือเป็นจังหวะการลงทุนที่ดี ด้วยจุดเด่นที่ทรัพย์สินตั้งอยู่บนทำเลที่หาได้ยากในตลาดปัจจุบัน ประกอบกับราคาเสนอขายที่น่าสนใจ ซึ่งกองทรัสต์ฯ เตรียมประกาศราคาเสนอขายสูงสุดภายในวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2569 ผ่านเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์ฯ


โดยราคาเสนอขายสูงสุดจะไม่เกิน 6.70 บาทต่อหน่วย ซึ่งพิจารณาแล้วว่ามีความเหมาะสม น่าลงทุนและเปิดโอกาสให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนที่ดี และคาดว่าจะประกาศราคาเสนอขายสุดท้ายในวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2569 อย่างไรก็ตาม หากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาเสนอขายสูงสุด จะคืนเงินส่วนต่างให้กับผู้จองซื้อทุกราย


ทั้งนี้ กองทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุนในทรัพย์สินมูลค่าไม่เกิน 1,233.50 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินต่ำสุดจากผู้ประเมินอิสระ 2 ราย ถึง 6.1% ถือเป็นสินทรัพย์ที่มี Discount จากราคาประเมินตั้งแต่วันแรกที่เข้าลงทุน นอกจากนี้ยังให้ผลตอบแทนสูง โดยประมาณการเงินจ่ายประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในปีแรกหลังการเพิ่มทุนจะไม่ต่ำกว่า 10.8% ซึ่งถือว่าสูงโดดเด่นเมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรหรือเงินฝาก


อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์ฯ จะระดมทุนโดยการออกหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนไม่เกิน 69.0 ล้านหน่วย และกู้ยืมเงินระยะยาวไม่เกิน 1,000 ล้านบาท โดยจะเปิดโอกาสให้ทั้งผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมและประชาชนทั่วไป จองซื้อพร้อมกันได้ในวันที่ 23 – 27 กุมภาพันธ์ 2569 โดยสามารถจองซื้อได้ที่ ผ่านธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ทุกสาขาทั่วประเทศ และผ่านแอปพลิเคชัน SCB EASY